Cessioni immobiliari e/o aziendali: stop alla presunzione di ‘maggior corrispettivo’

Pubblicato il 1 agosto 2016



il Notariato analizza le casistiche di accertamento di maggior base imponibile nelle compravendite immobiliari

Nel decreto legislativo per la internazionalizzazione delle imprese figura una norma che potrebbe comportare un sensibile cambio di rotta dell’A.F. con riguardo agli accertamenti nell’ambito delle imposte dirette e ai fini IRAP prevedendo l’insufficienza, allo scopo, del riferimento al solo valore anche se dichiarato, accertato o definito per l’imposta di registro e per le imposte ipocatastali dovute per cessioni immobiliari e/o aziendali.

Lo rileva il Consiglio Nazionale del Notariato nello Studio n. 102-2016/T pubblicato sul proprio sito internet il 29 luglio 2016.

Il decreto n. 147/2015 vuole costituire uno strumento per “rendere il nostro Paese maggiormente attrattivo e competitivo per le imprese, italiane o straniere, che intendono operare in Italia”.

Tra le altre strade indicate dal decreto, si profila senz’altro quella di “creare un quadro normativo quanto più certo e trasparente per gli investitori” e ciò per “eliminare alcune distorsioni del sistema”.

Una di queste, finora, è stata quella che il comma 3 art. 5 del decreto ha inteso superare, evitando automatismi che finora sembravano fondati solo su di un indimostrato principio di “uniformità” del quadro normativo fiscale e di “vincolatività” delle procedure finalizzate al realizzo della pretesa fiscale, laddove invece tale pretesa deve essere diversificata e parametrata proprio in relazione alle diverse situazioni soggettive e contributive che le imposte (dirette e indirette) sono finalizzate a colpire e ciascuna secondo le proprie specifiche cadenze e condotte procedurali.

Le relazioni ne ribadiscono la natura “interpretativa” (e quindi la sua applicabilità anche a situazioni pregresse non ancora definite al momento dell’entrata in vigore), con la precisazione che – secondo quanto ritenuto dall’estensore della relazione stessa – “le direttive dell’Agenzia [delle Entrate] ai propri uffici già dispongono in senso analogo [alla disposizione di cui all’art. 5 comma 3] e pertanto le attività operative sono coerenti con la norma medesima”.

Ora, nel quadro delineato nello citato studio dal Notariato, accanto alla prassi e alla raffigurazione che di essa è stata fornita, vi è un dato normativo testuale che costituisce finalmente anche il fondamento giuridico incontrovertibile di ogni legittima condotta interpretativa.

La Suprema Corte, nell'ambito delle dette cessioni, ha spesso ribadito la insufficienza del solo argomento connesso al “valore normale” per dare legittimo ingresso ad accertamenti tributari nell'ambito delle imposte dirette, valorizzando allo scopo il concorso di altri elementi diversi, come la «assoluta sproporzione tra corrispettivo dichiarato e valore dell’immobile», le tariffe di vendita pubblicizzate, le differenze tra i prezzi praticati per analoghe tipologie di immobili, il raffronto tra i prezzi indicati nei contratti preliminari e quelli risultanti dai rogiti definitivi, l’insufficienza del corrispettivo a garantire un utile adeguato, le dichiarazioni degli acquirenti, ecc... Anche di recente poi è stato ritenuto dalla medesima Corte che il riferimento all’argomento del solo “valore normale” (come desunto da quelli OMI) non costituisce una presunzione “qualificata” con i richiesti caratteri di caratteri di gravità, precisione e concordanza.

Le cessioni di aziende (e atti traslativi o costitutivi di diritti reali sulle stesse)

Nel campo invece delle cessioni di compendi aziendali o di rami di essi si è verificato speso di fatto un utilizzo più massivo degli elementi desunti dai “valori” dichiarati, accertati o definiti con riguardo all'imposta di registro (e, qualora i compendi ceduti ricomprendessero anche immobili, anche con riguardo alle imposte ipocatastali) allo scopo di avviare accertamenti finalizzati a tassare eventuali plusvalenze. E ciò ha trovato conferma sia nella condotta dell'A.F. quanto; nel pensiero e nella elaborazione della giurisprudenza di legittimità.

Ciò – osserva il Notariato - non perché non possa più presumersi un “maggior corrispettivo” per il fatto che questo sia oggetto di accertamento ai fini delle imposte indirette (registro/ipocatstali), ma per il fatto che questo “solo” elemento non potrà più innescare un legittimo accertamento nell'ambito delle imposte dirette o dell'IRAP e dovrà “combinarsi” necessariamente con altri elementi per far sì che risultino integrate quelle presunzioni (semplici), “gravi, precise e concordanti” che sono fiscalmente rilevanti e che in ogni caso - come stabilisce l'art.2729 c.c. - sono lasciate alla prudente valutazione del giudice.

Per cui – al pari delle cessioni immobiliari – per effetto della novella un’eventuale operazione di ripresa fiscale da parte dell’A.F. dovrà essere supportata da elementi ulteriori rispetto al mero “valore” dichiarato, accertato o anche definito, non dovendosi tale valore più considerare “vincolante”, ri-acquisendo rilevanza la diversità dei criteri e dei presupposti delle imposte in considerazione e dovendo aver riguardo anche a percorsi argomentativi e probatori finora ritenuti incongrui o inadeguati. In tale prospettiva, ad esempio, di recente con Sentenza n. 3472 del 27 luglio 2015 - la Commiss. Trib. Regionale di Milano ha valutato come idoneo strumento probatorio della “diversità” del prezzo corrisposto per l’acquisto di un’azienda (a fronte del maggior valore accertato dall’Ufficio e dall’acquirentedefinito con adesione) la circostanza che l’acquirente stesso avesse reso una dichiarazione sostitutiva di atto notorio con cui attestava che il corrispettivo pagato per l'acquisto corrispondeva all'importo dichiarato dalla parte ricorrente (venditrice), mentre il valore dal medesimo acquirente definito per l'imposta di registro rispondeva solo a propri motivi di convenienza.

1 agosto 2016