Trasformazione di società commerciale immobiliare in società semplice: problematiche fiscali

Società di gestione immobiliare: Può fruire dell’agevolazione (legge 208/2015) soltanto la società commerciale che maturi o si riprometta di maturare redditi classificabili non più come redditi d’impresa ma come redditi fondiari e/o redditi diversi. Per questo non basta la trasformazione in società semplice per adottare il nuovo diverso regime di tassazione ma è necessario a tali fini anche una “effettiva verifica sul campo”. Cioè necessità una verifica degli aspetti sostanziali e non solo della presenza delle condizioni normative.
Lo Studio, del Consiglio Nazionale del Notariato n. 92-2016/T del 8 luglio 2016, si propone di analizzare la natura del reddito prodotto che costituisce la condizione primaria per potersi avvalere delle agevolazioni fiscali previste dall’art. 1 comma 115 e seguenti della Legge 208/2015 in relazione alla trasformazione di società commerciale in società semplice immobiliare. Si perviene alla conclusione che può chiedere l’agevolazione solo la società commerciale che maturi o si riprometta di maturare redditi classificabili anche come redditi fondiari e/o redditi diversi. Il Notariato procede poi a valutare la convenienza dell’operazione analizzando i profili della tassazione del reddito prodotto dalle società semplici immobiliari.
La scelta di avvalersi delle agevolazioni in materia di trasformazione di società commerciale in società semplice va attentamente vagliata e non limitata alla sola verifica delle condizioni indicate dalla legge di Stabilità per il 2016. La valutazione andrà comunque preceduta dall’accertamento dell’attività effettivamente svolta e che intenderà svolgere la società a trasformazione avvenuta; mentre infatti le società commerciali elencate nell’art 1 comma 115 legge 208/2015 sono assoggettate per legge, risultandone valorizzata a tal fine solo la componente soggettiva, al regime dei redditi d’impresa, al contrario le società semplici immobiliari, non potendo svolgere attività commerciale, possono maturare solo redditi classificabili per la specifica attività immobiliare come redditi fondiari e/o come redditi diversi a seconda se la componente immobiliare stessa risulti produttiva di ricchezza in senso statico o dinamico.
Se si volesse adottare la veste giuridica di società semplici immobiliari dunque occorrerà verificare, caso per caso, se l’attività effettivamente svolta possa essere ritenuta compatibile con il regime di tali redditi, a differenza delle altre società il cui reddito (d’impresa) risulta qualificato esclusivamente dalla forma giuridica.
La problematica si pone perché la medesima attività di gestione di beni immobili può essere indistintamente esercitata sia da un soggetto imprenditore commerciale che da un soggetto che non può per legge avere tale qualifica. Non è annoverata infatti tra le attività commerciali elencate nell’art. 2195 c.c. e non rappresenta un’attività imprenditoriale di per sé produttiva di reddito d’impresa e rilevante ai fini Iva.
Muovendo da tale premessa lo Studio perviene alla conclusione: Potrà avvalersi della agevolazione solo la società commerciale che maturi o si riprometta di maturare redditi classificabili non più come redditi d’impresa ma come redditi fondiari e/o redditi diversi. Per tale ragione non sarà sufficiente la trasformazione in società semplice per adottare il nuovo diverso regime di tassazione ma occorrerà a tali fini anche una effettiva verifica sul campo.
Appurato che, oltre alle condizioni indicate dalla legge di Stabilità 2016, ai fini della trasformazione occorre anche che il reddito che la società semplice maturerà non sia più effettivamente classificabile solo come un reddito d’impresa, bisogna approfondire ulteriormente il tema. La diversa natura del reddito costituisce infatti il presupposto principale su cui poggia l’intera impalcatura della trasformazione agevolata. L’analisi fatta dal Notariato consente di valutare …

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