Trasformazione di società commerciale immobiliare in società semplice: problematiche fiscali

Pubblicato il 14 luglio 2016



può fruire dell’agevolazione (legge 208/2015) per la trasformazione in società semplice soltanto la società commerciale che maturi o si riprometta di maturare redditi classificabili non più come redditi d’impresa ma come redditi fondiari e/o redditi diversi

Società di gestione immobiliare: Può fruire dell’agevolazione (legge 208/2015) soltanto la società commerciale che maturi o si riprometta di maturare redditi classificabili non più come redditi d’impresa ma come redditi fondiari e/o redditi diversi. Per questo non basta la trasformazione in società semplice per adottare il nuovo diverso regime di tassazione ma è necessario a tali fini anche una “effettiva verifica sul campo”. Cioè necessità una verifica degli aspetti sostanziali e non solo della presenza delle condizioni normative.

Lo Studio, del Consiglio Nazionale del Notariato n. 92-2016/T del 8 luglio 2016, si propone di analizzare la natura del reddito prodotto che costituisce la condizione primaria per potersi avvalere delle agevolazioni fiscali previste dall’art. 1 comma 115 e seguenti della Legge 208/2015 in relazione alla trasformazione di società commerciale in società semplice immobiliare. Si perviene alla conclusione che può chiedere l’agevolazione solo la società commerciale che maturi o si riprometta di maturare redditi classificabili anche come redditi fondiari e/o redditi diversi. Il Notariato procede poi a valutare la convenienza dell’operazione analizzando i profili della tassazione del reddito prodotto dalle società semplici immobiliari.

La scelta di avvalersi delle agevolazioni in materia di trasformazione di società commerciale in società semplice va attentamente vagliata e non limitata alla sola verifica delle condizioni indicate dalla legge di Stabilità per il 2016. La valutazione andrà comunque preceduta dall’accertamento dell’attività effettivamente svolta e che intenderà svolgere la società a trasformazione avvenuta; mentre infatti le società commerciali elencate nell’art 1 comma 115 legge 208/2015 sono assoggettate per legge, risultandone valorizzata a tal fine solo la componente soggettiva, al regime dei redditi d’impresa, al contrario le società semplici immobiliari, non potendo svolgere attività commerciale, possono maturare solo redditi classificabili per la specifica attività immobiliare come redditi fondiari e/o come redditi diversi a seconda se la componente immobiliare stessa risulti produttiva di ricchezza in senso statico o dinamico.

Se si volesse adottare la veste giuridica di società semplici immobiliari dunque occorrerà verificare, caso per caso, se l’attività effettivamente svolta possa essere ritenuta compatibile con il regime di tali redditi, a differenza delle altre società il cui reddito (d’impresa) risulta qualificato esclusivamente dalla forma giuridica.

La problematica si pone perché la medesima attività di gestione di beni immobili può essere indistintamente esercitata sia da un soggetto imprenditore commerciale che da un soggetto che non può per legge avere tale qualifica. Non è annoverata infatti tra le attività commerciali elencate nell’art. 2195 c.c. e non rappresenta un’attività imprenditoriale di per sé produttiva di reddito d’impresa e rilevante ai fini Iva.

Muovendo da tale premessa lo Studio perviene alla conclusione: Potrà avvalersi della agevolazione solo la società commerciale che maturi o si riprometta di maturare redditi classificabili non più come redditi d’impresa ma come redditi fondiari e/o redditi diversi. Per tale ragione non sarà sufficiente la trasformazione in società semplice per adottare il nuovo diverso regime di tassazione ma occorrerà a tali fini anche una effettiva verifica sul campo.

Appurato che, oltre alle condizioni indicate dalla legge di Stabilità 2016, ai fini della trasformazione occorre anche che il reddito che la società semplice maturerà non sia più effettivamente classificabile solo come un reddito d’impresa, bisogna approfondire ulteriormente il tema. La diversa natura del reddito costituisce infatti il presupposto principale su cui poggia l’intera impalcatura della trasformazione agevolata. L’analisi fatta dal Notariato consente di valutare anche la convenienza della trasformazione in argomento.

L’approfondimento iniziale riguarderà l’individuazione in concreto delle attività che qualificano la natura e la susseguente tassazione del reddito prodotto dalle società semplici immobiliari e l’inquadramento della relativa disciplina fiscale.

Vengono poi analizzate le ragioni dell’agevolazione, visto che in termini generali la trasformazione societaria non necessiterebbe di essere agevolata in quanto caratterizzata da un carico fiscale non elevato sia nella imposizione indiretta che in quella diretta.

Lo studio infine si propone di evidenziare eventuali profili di elusività che il fisco ha già avuto occasione di rilevare in relazione alla analoga trasformazione di società commerciale in società semplice agricola.

Viene poi precisato che durante la pubblicazione del suddetto studio notarile sul tema è intervenuta anche l’Agenzia delle entrate con la circolare n. 26/E del 1° giugno 2016.

La trasformazione agevolata da società commerciale in società semplice, è stata reintrodotta dalla legge di stabilità 2016, per dar modo alle società commerciali, che ora di fatto si limitano a svolgere attività di gestione di beni immobili non strumentali, di risolvere contemporaneamente i problemi derivati dallo status di società di comodo e cessare l’attività di impresa. In sostanza, la trasformazione agevolata consente ai soci di evitare l’applicazione della maggior imposta prevista per le società di comodo ed allo stesso tempo di proseguire la gestione dell’attività, non di natura commerciale, in forma societaria mantenendo la proprietà dei beni in capo alla società. Tale opzione ha il pregio di lasciare separato il patrimonio societario dalla sfera personale dei soci.

Condizione necessaria affinché sia “agevolabile” fiscalmente l’operazione è che nel giorno dell’atto di trasformazione (entro il 30 settembre 2016), la compagine sociale deve essere composta dagli stessi soci presenti alla data del 30 settembre 2015.

L’agevolazione consiste nel pagamento, in capo alla società, dell’imposta sostitutiva pari al 8% (aumentata al 10,5% in caso di società di comodo) da applicare sulla differenza tra il valore normale dei beni (per gli immobili è possibile utilizzare il “valore catastale”) e il loro costo fiscalmente riconosciuto.

In materia di IVA l’operazione di trasformazione non comporta alcuna agevolazione e l’operazione rappresenta un caso di destinazione dei beni a finalità estranee rispetto all’esercizio di impresa soggetta ad IVA (art. 2, comma 5, del DPR 633/72), ad eccezione dei beni per i quali all’atto dell’acquisto non è stata operata la detrazione dell’imposta. La scelta di rendere esente IVA l’operazione di destinazione dei fabbricati presenti nel patrimonio sociale è sempre possibile, ad esclusione dell’ipotesi di impresa costruttrice/ristrutturatrice che vende il fabbricato entro cinque anni dall’ultimazione. Potrà esserci l’obbligo di rettifica della detrazione IVA operata, nel caso l’operazione venga effettuata nei 9 anni successivi a quello di acquisto o di entrata in funzione del bene. Non sono invece dovute imposte di registro sugli immobili in quanto non varia la proprietà degli stessi. A differenza dell’assegnazione e della cessione agevolata, la trasformazione non interrompe il conteggio del quinquennio che determina l’imponibilità della plusvalenza, qualora si verifichi una successiva cessione dell’immobile da parte della società semplice. Per conseguenza, non saranno tassati i soci che intendano vendere i fabbricati entro tale periodo.

L’Agenzia, con la circolare 26/E/2016, citata analizza il caso di società commerciale proprietaria di terreni agricoli, indicando che potrà procedere alla trasformazione “agevolata” sempreché abbia la gestione esclusiva o principale dei terreni ad uso agricolo, sottolineando che per “gestione” si intende la concessione in affitto del terreno agricolo e non la conduzione diretta del fondo (caso di bene strumentale non agevolabile), confermando così le disposizioni emesse in passato con le circolari n. 112/99 e 40/2002.

Interessante risulta il passaggio nel quale l’Agenzia precisa come il cambiamento di destinazione d’uso dell’immobile, anche se effettuato in prossimità della data di assegnazione al fine di acquisire lo status di bene agevolabile, rappresenta una scelta legittima prevista dal legislatore quale facoltà di risparmio di imposta non sindacabile (art. 10 bis della legge n. 212/2000). Tale affermazione sembra riconoscere “l’agevolazione” anche alla società proprietaria di un fondo agricolo coltivato direttamente che si attivi a concederlo in affitto, spossessarsi di fatto dell’azienda agricola e divenendo società di mera gestione immobiliare. Nel caso si voglia intraprendere tale percorso, sarà necessario, in primo luogo, che si tratti di un contratto di affitto vero e non simulato con una durata ed un canone adeguati, in secondo luogo, che si predisponga l’atto di cessione di azienda agricola nell’ipotesi possegga un insieme di beni mobili non trascurabile (es. attrezzature, giacenze di magazzino, ecc.). Nel caso in cui l’affitto di azienda agricola comprende il terreno e beni mobili, la trasformazione in società semplice comporta la tassazione ordinaria delle plusvalenze sui beni mobili poiché questa fattispecie non rientra nell’agevolazione.

14 luglio 2016