IMU/TASI: qual è la disciplina che deve essere riservata agli alloggi sociali?

di Massimo Pipino

Pubblicato il 22 agosto 2015



così come per l’IMU, anche ai fini TASI, i cosiddetti 'alloggi sociali' vengono assimilati alle 'abitazioni principali': cosa comporta questa assimilazione all'atto pratico?

Così come per l’IMU, anche ai fini TASI, i cosiddetti “alloggi sociali” vengono assimilati alle “abitazioni principali”. L’imposta è, quindi, dovuta solo dal proprietario in base all’aliquota ed alle eventuali detrazioni che sono state stabilite da parte del Comune, mentre nulla è dovuto da parte degli assegnatari degli alloggi. Di questo tenore è stato il chiarimento che il Dipartimento delle finanze del Ministero dell’economia e finanze (MEF) ha emanato confermando le posizioni già contenute nella faq n. 19 del 3 giugno 2014 sull’applicabilità dell’IMU e della TASI per tale tipologia di immobili (nota n. 1).

 

Sul tema in questione, è opportuno ricordare in primo luogo che gli “alloggi sociali”, come sono definiti dal D.M. 22 aprile 2008 (nota n. 2), sono esplicitamente esclusi dall’IMU al pari della cosiddetta “abitazione principale” (ai sensi dell'articolo 13, comma 2, lettera b, del Decreto Legge 201/2011, convertito con modificazioni dalla Legge 22 dicembre 2011, n. 214).

Diversamente, per quanto riguarda la TASI, così come risulta essere applicabile a partire dal 1° gennaio 2014, va ricordato che la Legge 147/2013 (Legge di Stabilità 2014), che la istituisce e ne fornisce la disciplina, non contiene disposizioni specifiche riferibili agli “alloggi sociali”. Si sono pertanto generate incertezze in riferimento alle modalità di applicazione dell’imposta per tale tipologia di fabbricati. Sulla base di tali premesse, il MEF, al fine di eliminare i dubbi sul soggetto passivo tenuto al pagamento del tributo (nota n. 3), ha proceduto alla ricostruzione della fattispecie arrivando a sostenere, così come già più sopra accennato, la piena assimilazione, ai fini della TASI, del cosiddetto “alloggio sociale” alla “abitazione principale”, in base al confronto con la disciplina IMU stabilita per i medesimi immobili. Infatti, nel ricordare che non possono essere considerati cespiti IMU né la “abitazione principale” né gli “alloggi sociali”, il Dipartimento sostiene che, per questi ultimi, la disposizione agevolativa deve essere letta nel senso che tali immobili sono stati “assimilati”, ex lege, all’“abitazione principale”. Ai fini della TASI, poi, il MEF richiama quanto viene disposto dall’articolo 1, comma 669, della Legge 147/2013 (Legge finanziaria 2014), che così dispone: “il presupposto impositivo della TASI è il possesso o la detenzione, a qualsiasi titolo, di fabbricati, ivi compresa l'abitazione principale, e di aree edificabili, come definiti ai sensi dell'imposta municipale propria, ad eccezione, in ogni caso, dei terreni agricoli”.

 

In conseguenza di tale richiamo alla disciplina IMU, secondo il MEF, per stabilire il regime della TASI applicabile alla “abitazione principale” si deve fare riferimento all’articolo 13 del citato Decreto Legge 201/2011, che, ai fini IMU, contiene non solo la definizione di tale immobile (nota n. 4), ma anche la relativa disciplina (nota n. 5). In base a quanto sopra esposto, in virtù dell’assimilazione, ai fini IMU, della “abitazione principale” e dello “alloggio sociale”, si può ragionevolmente concludere che il medesimo principio possa rendersi applicabile anche ai fini della TASI, con la conseguenza che:

  • per gli “alloggi sociali” (così come definiti ai sensi del D.M. 22 aprile 2008), utilizzati dall’assegnatario come “abitazione principale” (nota n. 6), la TASI trova applicazione con l’aliquota, e con le eventuali detrazioni, che sono state stabilite dal Comune con apposita delibera per l’“abitazione principale”. Tale principio (ovvero l'assimilazione dell'alloggio sociale all'abitazione principale), opera per legge in base alla richiamata disciplina IMU/TASI, senza che vi sia la necessità che il Comune disponga in tal senso mediante proprio regolamento;

  • in tale ipotesi, la TASI è dovuta per intero dal proprietario, mentre l’assegnatario non deve versare nulla (neppure pro-quota – nota n. 7).



NOTE

Nota n. 1) In particolare, nella faq veniva chiesto se fosse possibile qualificare, ai fini della TASI, come “occupanti” i soggetti assegnatari di alloggi sociali, o i soci assegnatari degli alloggi delle cooperative a proprietà indivisa, con il conseguente obbligo di versamento pro quota dell’imposta (“19) I soci delle cooperative a proprietà indivisa e gli assegnatari di “alloggi sociali devono essere considerati “occupanti” ai fini TASI? Risposta: Occorre, innanzitutto, premettere che nel caso in cui l’immobile è occupato da un soggetto diverso dal proprietario o dal possessore a diverso titolo, questi soggetti sono titolari di un’autonoma obbligazione tributaria; pertanto:  l’occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal comune, compresa fra il 10% e il 30% dell’ammontare complessivo dell’imposta;  il proprietario o il possessore a diverso titolo versa la restante parte. Si deve anche precisare che la TASI si applica sui fabbricati, compresa l’abitazione principale, e sulle aree edificabili, come definiti per l’IMU. Ai fini TASI, quindi, per la definizione di abitazione principale, si deve richiamare l’art. 13 del D. L. n. 201 del 2011 in cui è racchiuso il regime applicativo dell’abitazione principale, nel quale rientrano anche le abitazioni assimilate per legge o per regolamento comunale a quella principale. Pertanto, in tutte le ipotesi in cui si può parlare di abitazione principale, l’obbligo di versamento TASI ricade interamente sul proprietario e non sull’occupante. Ad esempio, l’imposta, in capo alla cooperativa edilizia a proprietà indivisa deve essere calcolata applicando:  l’aliquota prevista dal Comune per l’abitazione principale;  la detrazione eventualmente prevista dal Comune per l’abitazione principale. Nulla è dovuto dal socio”).

Nota n. 2) In particolare, ai sensi dell’articolo 1 del D.M. 22 aprile 2008, per alloggio sociale si intende “l’unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente, che svolge la funzione di ridurre il disagio abitativo, nei confronti di coloro che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. Rientrano, tra questi, anche gli alloggi realizzati, o recuperati, da operatori pubblici o privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche, destinati alla locazione temporanea per almeno 8 anni ed anche alla proprietà». Tale definizione deve essere, poi, coordinata con la nozione di alloggio contenuta nell’articolo 10, comma 3, del Decreto Legge 47/2014, convertito, con modificazioni, nella legge 80/2014, in base alla quale: “Si considera alloggio sociale, ai fini del presente articolo, l’unità immobiliare adibita ad uso residenziale, realizzata o recuperata da soggetti pubblici e privati, nonché dall'ente gestore comunque denominato, da concedere in locazione, per ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi alle condizioni di mercato. Si considera altresì alloggio sociale l’unità abitativa destinata alla locazione, con vincolo di destinazione d'uso, comunque non inferiore a quindici anni, all'edilizia universitaria convenzionata oppure alla locazione con patto di futura vendita, per un periodo non inferiore ad otto anni. Le aree o gli immobili da destinare ad alloggio sociale non si computano ai fini delle quantità minime inderogabili di spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi, previste dal decreto del Ministro dei lavori pubblici del 2 aprile 1968, n. 1444, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968”.

Nota n. 3) La problematica in parola va riferita in modo particolare all’ipotesi di programmi di edilizia sociale in locazione, promossi da imprese di costruzione ad esempio ai sensi dell'articolo 10 del Decreto-Legge 28 marzo 2014, n. 47 convertito con modificazioni dalla Legge 23 maggio 2014, n. 80 .

Nota n. 4) In proposito è opportuno ricordare che sia ai fini IMU che ai fini TASI “Per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”.

Nota n. 5) Esclusione dall’imposta dell’abitazione principale (eccezion fatta per le unità immobiliari iscritte in catasto nelle categorie A/1, A/8 ed A/9) e l'assimilazione a quest’ultima degli alloggi sociali, così come vengono definiti dal D.M. 22 aprile 2008.

Nota n. 6) Affinché ricorra la fattispecie di “residenza principale” l’assegnatario, quindi, deve avere la residenza anagrafica e la dimora abituale nell’alloggio.

Nota n. 7) In deroga al principio generale secondo il quale, nel caso in cui si concretizzi un utilizzo dell’immobile inciso dal tributo da parte di un terzo diverso dal proprietario (ad esempio, in caso di locazione dell’unità immobiliare), la TASI deve essere versata sia dal proprietario sia, pro quota, dall’occupante dell’immobile (per una percentuale variabile dal 10 al 30%, a seconda di quanto stabilito dal Comune con proprio regolamento – si veda in proposito l'articolo 1, comma 681, Legge 147/2013 - “Nel caso in cui l'unità immobiliare è occupata da un soggetto diverso dal titolare del diritto reale sull'unità immobiliare, quest'ultimo e l'occupante sono titolari di un'autonoma obbligazione tributaria. L'occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30 per cento dell'ammontare complessivo della TASI, calcolato applicando l'aliquota di cui ai commi 676 e 677. La restante parte è corrisposta dal titolare del diritto reale sull'unità immobiliare”).



22 agosto 2015

Massimo Pipino