TASI: il caso dell’immobile locato solo per pochi mesi

di Massimo Pipino

Pubblicato il 14 ottobre 2014



come va gestito il pagamento della TASI se l'immobile è stato locato per un periodo inferiore all'intero anno solare 2014?

Domanda

Nel caso in cui venga parzialmente locata (per una proporzione del 50%) per un periodo di più di sei mesi un'abitazione principale a chi spetta il pagamento della TASI?


Risposta

Nel caso prospettato il proprietario residente nell'immobile, che per lui è abitazione principale, sarà tenuto a versare il 50% della TASI calcolata con l'aliquota che il Comune, nel cui territorio è ricompreso l'immobile inciso dal tributo, ha stabilito per l'abitazione principale più la quota percentuale (variabile dal 70% al 90%) che il Comune stesso ha individuato, ai sensi dell'articolo 1, comma 681, della Legge n. 147/2013, per il 50% dell'immobile che ha affittato utilizzando l'aliquota che è stata definita per la seconda casa.

L'inquilino verserà la quota di sua competenza (tra il 10% ed il 30% del dovuto in base a quanto è stato stabilito nel regolamento comunale) relativamente alla frazione di immobile (il 50%) da lui affittato utilizzando l'aliquota relativa alla seconda casa.

Tale comportamento trova il suo fondamento nella risposta che il Dipartimento delle Finanze ha reso con le FAQ pubblicate ufficialmente sul proprio sito il 3/6/2014. Tuttavia tra i commentatori si può riscontrare anche chi ritiene che in tal caso la TASI sia dovuta interamente dal proprietario. La mancata attivazione della quota a carico dell’inquilino viene motivata in base alla considerazione secondo cui la disciplina della TASI prevede due obbligazioni tributarie autonome, rispettivamente per il proprietario e per l’occupante dell’immobile,così come stabilito dal comma 681 della Legge 147/2013 che distingue nettamente le due posizioni, senza alcuna possibilità di collegamento o interferenza tra i due soggetti.

Da ciò viene fatto conseguire che la quota TASI del locatario si applica solo se l’immobile è “totalmente” utilizzato dallo stesso. Anche se si tratta di una soluzione in linea con le esigenze di semplificazione e perfettamente aderente alla logica del tributo il punto debole di tale interpretazione consiste nel fatto che il dettato del comma 681 (“Nel caso in cui l'unità immobiliare è occupata da un soggetto diverso dal titolare del diritto reale sull'unità immobiliare, quest'ultimo e l'occupante sono titolari di un'autonoma obbligazione tributaria. L'occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30 per cento dell'ammontare complessivo della TASI, calcolato applicando l'aliquota di cui ai commi 676 e 677. La restante parte è corrisposta dal titolare del diritto reale sull'unità immobiliare”) non limita in nessun modo l'applicazione delle proprie disposizioni in merito di suddivisione della debenza del tributo tra proprietario ed occupante al solo caso in cui vi sia un solo occupante.

Vista la discordanza delle possibili interpretazioni sarebbe senza dubbio opportuno che l'Agenzia delle Entrate si esprimesse in merito in via definitiva. Nel caso in cui ciò non dovesse accadere nei termini previsti per il versamento del tributo chi scrive ritiene prudenziale l'adesione alla prima delle due interpretazioni.

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Domanda

Un contribuente propone il seguente quesito: possiedo un capannone a Milano locato con contratto registrato nell'anno 2010 di 6 anni + 6. L'inquilino a fine Aprile 2014 ha riconsegnato l'immobile in seguito a recesso anticipato dal contratto di locazione. Volevo sapere se questo caso rientra nella casistica dell'utilizzo temporaneo dell'immobile e pertanto l'intero importo della TASI in scadenza il prossimo 16 Ottobre è a mio esclusivo carico? Oppure se una quota della TASI rimane a carico dell'inquilino?


Risposta

Quesito apparentemente banale ma di non facile soluzione. Infatti l’articolo 1, comma 673, della Legge n. 147/2013 prevede che in caso di detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nel corso dello stesso anno solare, la TASI sia dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie (testualmente il comma in parola si esprime come segue “ In caso di detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nel corso dello stesso anno solare, la TASI è dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie”). Purtroppo, nello stendere il comma, il Legislatore non ha provveduto a meglio definire le fattispecie indicate genericamente con la locuzione “detenzione temporanea” ingenerando quindi una certa confusione in sede interpretativa circa il significato da assegnare sia al concetto di “temporaneità” dell'occupazione sia alle motivazioni che hanno portato alla “temporaneità” dell'occupazione tanto da autorizzare interpretazioni di casi quali quello presentato nel senso di applicare l'esonero da TASI al conduttore ed alla sola debenza del tributo in capo al proprietario per il periodo finale di locazione nel caso di durata dello stesso non superiore a sei mesi.

Chi scrive è tuttavia dell'opinione opposta, e quindi propende per l'addebito della frazione percentuale di TASI determinata dall'Amministrazione comunale in capo all'inquilino anche per il periodo finale della locazione in base a due distinte argomentazioni. In primo luogo si ritiene indubitabile che il legislatore, pur nella sua scarsa chiarezza, intendesse per occupazioni “temporanee” quelle derivanti da contratti di locazione di durata già in orgine non superiore ai sei mesi nell'arco dell'anno solare, non intendendo gravare del tributo quelle locazioni provvisorie necessitate da situazioni contingenti, e non anche ricomprendere nell'ipotesi di esenzione dalla debenza TASI tutte quelle frazioni di durata contrattuale inferiori ai sei mesi.

Se ciò non fosse stato, e questa è la seconda argomentazione, dall'intepretazione, diciamo “lassista” della norma deriverebbe che tutti i contratti di locazione, ricompresi quindi anche quelli di lunga durata che nulla hanno di temporaneo, verrebbero a godere di una sorta di “franchigia” da TASI da collocarsi o nella fase iniziale del contratto, nel caso in cui la locazione avesse inizio a partire dal 1° luglio, o alla fine, nel caso in cui la durata del contratto si concludesse entro il 30 giugno. Il che ci pare francamente poco probabile ed alquanto cervellotico.

 

14 ottobre 2014

Massimo Pipino