IMU, ICI e pertinenze: ancora dubbi

di Massimo Pipino

Pubblicato il 29 settembre 2014



vi è differenza fra definizione di 'pertinenza' ai fini IMU rispetto a quanto era previsto nella vecchia ICI? Eventuali differenze di interpretazione porterebbero a dover riconsiderare i valori imponibili IMU di alcune pertinenze...

Domanda

Secondo una nota del Ministero dell'Economia e delle Finanze (nota protocollo 8049/2013) le pertinenze ai fini IMU di un fabbricato consisterebbero in quelle aree più o meno piccole, distinte a catasto dal fabbricato, che sono a servizio del fabbricato stesso mentre ai fini ICI (cui fa riferimento larga parte della normativa IMU) “per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza”. Come regolarsi?



Risposta

Il problema legato a quale sia il corretto trattamento delle aree edificabili pertinenziali a fabbricati già realizzati costituisce da sempre un nodo irrisolto nell’ambito dell’I.C.I. e dell’IMU, soprattutto in conseguenza dell’intervento effettuato dal Legislatore nel 2005 e nel 2006, con cui è stato chiarito che l’imponibilità di un’area edificabile sussiste in base alle sole previsioni del Piano regolatore, a prescindere dalla sua utilizzabilità di fatto ai fini edificatori, è annoso. La citata norma interpretativa dettata dal Decreto Legge 4 luglio 2006 n. 223, convertito in Legge 4 agosto 2006 n. 248 (cd. Decreto Bersani) seconod cui “ai fini dell’applicazione del D.P.R. 633/1972, del D.P.R. 131/1986, del D.P.R. 917/1986 e del D.Lgs. 30 dicembre 1992 n. 504, un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”, ha infatti superato quella dettata, con riferimento alle aree pertinenziali, dall’articolo 2, comma 1, lettera a) del Decreto Legislativo 504/1992, il quale disponeva invece che, ai fini dell’applicabilità dell’ICI, “per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza”. A fronte di tale definizione, che è stata espressamente richiamata dall’articolo 13, comma 2 del Decreto Monti, la dottrina e la giurisprudenza si sono interrogate ripetutamente sul fatto se un’area prevista come edificabile ai fini urbanistici, ma di fatto legata da un vincolo di pertinenzialità ad un immobile già esistente e soggetto ad imposizione, debba o meno essere considerata autonomamente imponibile ai fini IMU/ICI, soprattutto se è stata accatastata separatamente dal fabbricato. Inizialmente la Corte di Cassazione aveva escluso l’autonoma assoggettabilità a tassazione delle aree pertinenziali ad un immobile già esistente e soggetto ad imposizione. Va notato che ciò facendo fondava la qualità di pertinenza su un criterio fattuale e quindi sulla destinazione concreta ed effettiva della cosa secondaria a servizio ed ornamento di quella principale, senza che assumesse rilievo la distinta iscrizione in Catasto della pertinenze e del fabbricato, né l’edificabilità dell’area pertinenziale. Ultimamente la giurisprudenza di legittimità ha corretto il proprio orientamento sulla qualificazione dei presupposti a fronte dei quali anche un’area edificabile pertinenziale deve essere considerata autonomamente imponibile ai fini IMU/ICI. Nella propria iniziale interpretazione, la Corte di Cassazione si era richiamata al concetto di pertinenza, così come viene espresso dall’articolo 817 del Codice Civile, secondo cui si intendono per pertinenze "le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa", cioè – secondo unanime rappresentazione che di tali opere è fatta – quelle non costituenti in opere autonome ma in una pertinenza dell’immobile già esistente (in questo senso si veda anche .Consiglio di Stato , sez. IV, sentenza 08.08.2006 n° 4780) e non invece a quello edilizio-urbanistico, evidenziando appunto che – in mancanza di una specifica disposizione tributaria – era alla definizione generale contenuta nel Codice Civile che bisognava fare riferimento, nella parte in cui prevede che “sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa” e che “la destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Per quanto del tutto condivisibile l’orientamento giurisprudenziale secondo cui l’imponibilità dell’area pertinenziale non può essere desunta dal suo accatastamento separato rispetto all’immobile principale, a seguito dell’introduzione della norma di interpretazione autentica dettata dall’articolo 36, comma 2 del Decreto Legge n. 223/2006, necessitava di essere rivisto, tenendo conto del fatto che, una volta individuato come edificabile in base allo strumento urbanistico un terreno che sia adibito a pertinenza, l’unico criterio corretto per assoggettarlo o meno ad imposizione è quello di verificare se lo stesso terreno sia stato correttamente valorizzato ai fini del versamento dell’imposta, anche in sede di accatastamento congiunto all’immobile, individuandone il valore di mercato a fronte della sua natura di area edificabile, in modo che tale valore venga quanto meno ricompreso (anche se soltanto nella determinazione della rendita catastale dell’immobile) in quello del fabbricato a cui la stessa area viene asservita, essendo evidente che – in difetto – si verrebbe a configurare una palese elusione tributaria rispetto ad un cespite (l’area edificabile) dotata senza dubbio di un valore proprio, a prescindere dall’attuale destinazione d’uso, una volta che la stessa fosse stata qualificata come edificabile da parte del Piano regolatore.

Sotto questo profilo, si deve inoltre evidenziare che, in base alla definizione di pertinenza di cui all’articolo 817 del codice civile (per cui, come si è visto sopra, sono pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o ad ornamento di un’altra cosa), risulta indiscutibile che, perché si possa riconoscere sussistente il vincolo pertinenziale, occorre sussistano sia l’elemento oggettivo della durevole destinazione della cosa accessoria a servizio od ornamento della cosa principale, sia l’elemento soggettivo, che si traduce nella volontà dell’avente diritto di creare tale destinazione. Nel caso di un’area considerata come edificabile da parte dello strumento urbanistico, appare peraltro estremamente difficile che si possa sostenere, in base alla sola attuale destinazione d’uso del terreno, la sussistenza dell’elemento oggettivo della necessaria e durevole destinazione della cosa accessoria a servizio od ornamento della cosa principale, richiamata anche dal Ministero delle Finanze nella nota citata, essendo sempre possibile che la capacità edificatoria espressa da tale terreno possa essere utilizzata a fini edificatori legati non soltanto all’immobile principale, ma anche ad altri immobili, a fronte del trasferimento della relativa capacità edificatoria a favore di terzi. Ogni diversa ed alternativa interpretazione, che non tenga conto della norma dettata dall'artìcolo 36, comma 2 del Decreto Legge 223/2006, convertito in Legge 248/2006, rischierebbe quindi di introdurre una palese disparità di trattamento tra i contribuenti chiamati a versare l’IMU su aree considerate edificabili dallo strumento urbanistico, ma di fatto non utilizzabili, ed i contribuenti che, trovandosi in possesso di un analogo terreno edificabile, indubbiamente dotato di un proprio valore economico, non dovrebbero versare l’imposta ove possano dimostrarne l’attuale utilizzo a fini pertinenziali. Recentemente, anche la Corte di Cassazione ha preso atto di tali presupposti e, nel riconsiderare il proprio precedente orientamento, anche nel momento in cui ha fondato l’attribuzione della qualità di pertinenza sul criterio fattuale e cioè sulla destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio o ornamento di un’altra, ha chiarito che, per qualificare come pertinenza di un fabbricato un’area edificabile, è necessario che “intervenga un’oggettiva e funzionale modificazione dello stato dei luoghi, che sterilizzi in concreto e stabilmente lo “ius edificandi” e che non si risolva, quindi, in un mero collegamento materiale, rimovibile “ad libitum”” (Cass. Civ. Ordinanza 19 giugno 2012 n. 10090). Allo stesso modo, la Corte di Cassazione nella sentenza n. 25027/2009, ha chiarito (richiamando l’analoga sentenza n. 19639/2009) che, al contribuente “che non abbia evidenziato nella denuncia l’esistenza di una pertinenza non è consentito contestare l’atto con cui l’area (asseritamente) pertinenziale viene tassata deducendo solo nel giudizio la sussistenza del vincolo di pertinenzialità”; conformi a tale ultima sentenza risultano anche le sentenze nn. 22844/2010 e 22128/2010, nella quale ultima la Suprema Corte ha precisato altresì che «in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), l’esclusione della autonoma tassabilità delle aree pertinenziali, prevista dal Decreto Legislativo 30 dicembre 1992 n. 504, articolo 2, si fonda sull’accertamento rigoroso dei presupposti di cui all’articolo 817 del Codice civile, desumibili da concreti segni esteriori dimostrativi della volontà del titolare, consistenti nel fatto oggettivo che il bene sia effettivamente posto, da parte del proprietario del fabbricato principale, a servizio (o ad ornamento) del fabbricato medesimo e che non sia possibile una diversa destinazione senza una radicale trasformazione, poiché, altrimenti, sarebbe agevole per il proprietario, al mero fine di godere dell’esenzione, creare una destinazione pertinenziale che possa facilmente cessare senza determinare una radicale trasformazione dell’immobile stesso». A fronte della giurisprudenza sopra richiamata, appare quindi evidente che la definizione di area edificabile pertinenziale si sta sempre più oggettivizzando ai fini IMU e sta assumendo i corretti margini applicativi che derivano dalla definizione generale di area edificabile.



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29 settembre 2014

Massimo Pipino