E’ agevolabile il lavoro di ristrutturazione sulla casa dei genitori?

di Massimo Pipino

Pubblicato il 9 agosto 2014



se il figlio intende pagare le ristruttrazioni effettuate sulla casa di abitazione dei genitori può usufruire delle agevolazioni IRPEF permesse?

Quesito

Ho una casa acquistata con mutuo ipotecario (coi benefici fiscali concessi alla “prima casa”) di cui detraggo gli interessi passivi. In questa casa ho la mia residenza.

Il quesito è questo: vorrei ristrutturare la casa dei miei genitori di cui uno invalido ma vorrei anche recuperare il 50% sulla ristrutturazione. Naturalmente non posso spostare la residenza nè tanto meno viverci normalmente. Come fare?

Si può sottoscrive un contratto di comodato d'uso a mio favore? Oppure è preferibile acquistare la nuda proprietà e rendere i miei genitori usufruttuari?



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Risposta

Secondo quanto viene previsto dall'articolo 16-bis, comma 1 e seguenti, TUIR:

dall'imposta lorda si detrae un importo pari al 36 per cento delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi:

a) di cui alle lett. a) b), c) e d) dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all'articolo 1117 del codice civile;

b) di cui alle lettere b), c) e d) dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze...”.

Con il Decreto-Legge n. 83 del 22 giugno 2012, convertito con modificazioni dalla Legge 7 agosto 2012, n. 134, il legislatore ha aumentato al 50% la misura della detrazione spettante in relazione alle spese sostenute per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e a 96.000 euro il relativo limite dell’ammontare della somma su cui può essere calcolata l’agevolazione. Con la Legge di stabilità per l’anno 2014 è stata prevista la proroga per tutto il 2014 della detrazione per le ristrutturazioni edilizie nella misura “potenziata” (50% sino a 96.000 Euro). Per il 2015, la percentuale di detrazione si ridurrà al 40% sempre da calcolare su di un massimo di spese pari a 96.000 Euro, per tornare al 36% fino a 48.000 Euro a partire dal 1° gennaio 2016. Per quanto attiene ai contribuenti che possono beneficiare dell’agevolazione fiscale in parola in relazione alle spese sostenute per la realizzazione di interventi di recupero del patrimonio edilizio, resta confermata la platea dei soggetti individuata, tra l’altro, dall’Amministrazione finanziaria già con le Circolari n. 57/E del 24/02/1998 e n. 121/E del 11/05/1998.

I soggetti cui viene riconosciuto il diritto a fruire dell'agevolazione sono:

  • il proprietario o nudo proprietario dell’abitazione;

  • il titolare di un diritto reale di godimento;

  • il comodatario;

  • il locatario;

  • i soci di cooperativa;

  • gli imprenditori individuali per beni diversi da quelli strumentali e merce;

  • i soci di società semplice, o in nome collettivo, o in accomandita semplice (sempre con riferimento a immobili diversi da quelli strumentali e merce);

  • il promissario acquirente, a condizione che si provveda alla registrazione del contratto preliminare, che nella prescritta comunicazione da inviare all’amministrazione finanziaria siano indicati gli estremi di registrazione del medesimo preliminare nell’apposito spazio predisposto per gli estremi di registrazioni del contratto di locazione o comodato e che sia stato immesso nel possesso dell’immobile;

  • chi esegue i lavori in economia limitatamente alle spese per i materiali;

  • i familiari conviventi (coniuge, parenti entro il 3° grado e affini entro il 2° grado) del proprietario o detentore dell’unità immobiliare oggetto degli interventi.

Tra i soggetti che possono usufruire dell’agevolazione vi sono quindi sia il comodatario dell’immobile ristrutturato che il nudo proprietario.

Come noto il comodato, il cui contenuto viene previsto dall'articolo 1803 del Codice civile, è essenzialmente un contratto gratuito, tant'è vero che quando si stabilisce una controprestazione (anche se in "nero") si realizza un contratto di locazione e non più di comodato (si veda in proposito Cassazione sentenza n. 276/75). Sotto il punto di vista formale, il contratto di comodato di beni immobili, può essere validamente stipulato tanto in forma verbale che in forma scritta. Se è stipulato in forma verbale non è soggetto a registrazione. Si veda, in questo senso, la Circolare dell'Agenzia delle Entrate 6 febbraio 2001, numero 14, secondo cui “con riferimento al contratto verbale di comodato, si evidenzia che l’articolo 3, comma 1, del citato Testo unico dell’imposta di registro, nell’elencare i contratti verbali da sottoporre a registrazione, non richiama il contratto di comodato. Ne discende che i contratti verbali di comodato, sia che abbiano per oggetto beni immobili che beni mobili, non sono soggetti all’obbligo di registrazione, tranne nell’ipotesi di enunciazione in altri atti”. Ciò posto l’articolo 1, comma 346, della Legge finanziaria 2005 - per il quale “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati” – non può applicarsi tout court al contratto di comodato, che è soggetto a registrazione, solo “ricorrendone i presupposti”. Tuttavia, per la compilazione del modello dell’Agenzia delle Entrate, relativo alla “comunicazione di inizio lavori di ristrutturazione edilizia per fruire della detrazione di imposta ai fini IRPEF” – approvato con provvedimento 17 marzo 2006, del direttore dell’Agenzia delle Entrate numero 2006/41933 – per i lavori “eseguiti dal locatario o dal comodatario devono essere indicati gli estremi dell’atto di registrazione del contratto di locazione o di comodato” (anche se lo specifico adempimento non è più previsto dalla vigente normativa). È, dunque, decisamente opportuno entrare nell'ordine di idee che per godere del beneficio IRPEF del 50%, il contratto di comodato venga redatto in forma scritta (l'articolo 16-bis, comma 1, TUIR parla infatti di “contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo”), per cui il contratto diverrà inoltre soggetto a registrazione, ad un costo pari a 129,11 Euro (DPR 26.04.86, n°131, tariffa articolo 5). Sarà inoltre necessario che il comodatario sostenga effettivamente le spese e che queste siano rimaste a suo carico. Al fine di usufruire dell'agevolazione le fatture dei lavori dovranno poi essere intestate al comodatario e i bonifici dovranno essere necessariamente predisposti dallo stesso.

Da quanto premesso risulterebbe quindi fattibile operare la detrazione in capo al lettore previa stipula di un contratto di comodato gratuito a proprio favore.

Tuttavia, in riferimento alla situazione prospettata vanno svolte almeno due considerazioni in quanto il lettore si trova in una situazione che non è esattamente sovrapponibile a quella in cui un contribuente, titolare di un contratto di comodato gratuito, operi le detrazioni previste dall'articolo 16-bis TUIR a fronte di interventi di recupero sull'immobile che è stato oggetto del contratto, in quanto manca, così come indicato dal lettore stesso, l'aspetto relativo alla domiciliazione ovvero all'utilizzo da parte del contribuente dell'immobile ricuperato..

In primo luogo relativamente all'indisponibilità a trasferirsi nell'immobile oggetto dei lavori di recupero od a prendervi la residenza anagrafica va chiarito che al fine di usufruire dell'agevolazione non è necessario che il famigliare che si accolla le spese di recupero dell'immobile sia residente in permanenza nell'immobile oggetto dei lavori. L'Agenzia delle Entrate ha infatti avuto modo di precisare che non è necessario che l'abitazione nella quale convivono "familiare" e intestatario dell'immobile costituisca per entrambi l'abitazione principale, mentre è necessario che i lavori agevolati siano effettuati su una delle abitazioni nelle quali si esplica il rapporto di convivenza, convivenza che può realizzarsi in astratto, anche solo in via eventuale e in futuro (si veda in proposito la Circolare n. 24/E del 10/06/2004: “perché il convivente possa beneficiare della detrazione non è necessario che l’immobile oggetto degli interventi di ristrutturazione costituisca l’abitazione principale dell’intestatario dell’immobile e del familiare convivente, ma è necessario che i lavori siano effettuati su uno degli immobili in cui di fatto si esplica la convivenza” e CTP Reggio Emilia, sentenza del 30/09/2009 n. 179).

Chiarito l'aspetto relativo alla residenza va tuttavia sottolineato che nel caso prospettato, in cui al fine di “aggirare” l'aspetto “residenza” si provvedesse a stipulare un contratto di comodato gratuito, considerato che il comodatario non utilizzerà l’immobile e tanto meno stabilirà la residenza nell'immobile oggetto degli interventi di recupero, la stipula di un contratto di comodato non potrà evidentemente essere ritenuta reale ma solamente funzionale alla fruizione dell’agevolazione fiscale. Ciò potrebbe determinare la non opponibilità del contratto all’Amministrazione finanziaria ai sensi dell’articolo 37-bis, comma 1, DPR 600/1973 e quindi il disconoscimento delle detrazioni operate dal contribuente fino al momento della verifica (Sono inopponibili all'amministrazione finanziaria gli atti, i fatti e i negozi, anche collegati tra loro, privi di valide ragioni economiche, diretti ad aggirare obblighi o divieti previsti dall'ordinamento tributario e ad ottenere riduzioni di imposte o rimborsi, altrimenti indebiti”).

Quanto sopra esposto fa propendere nel senso di ricercare una strada alternativa al fine di sopperire all'esigenza esposta dal lettore e valutare l'ipotesi, per altro già accennata, dell'acquisizione da parte del lettore della nuda proprietà dell'immobile che sarà oggetto di interventi di recupero lasciandone l'usufrutto ai genitori. Sempre in forza di quanto sancito dall'articolo 16-bis TUIR hanno infatti diritto alla detrazione, a patto che abbiano sostenuto le spese in questione e queste siano rimaste a loro carico, il proprietario o il nudo proprietario dell'immobile, il titolare di un diritto reale sullo stesso (uso, usufrutto, abitazione), ma anche l'inquilino e il comodatario (si veda in proposito anche la Circolare 57/E - Ministero delle Finanze – Dipartimento Entrate Affari Giuridici, Servizio III, del 1998).

Acquisendo la nuda proprietà dell'immobile da ristrutturare da un lato verrebbe garantito ai genitori del lettore il possesso dell'abitazione per tutta la vita o per un determinato periodo dall'altro verrebbe evitato l'aspetto problematico consistente nella non residenza nell'immobile oggetto di recupero da parte del soggetto che usufruisce delle agevolazioni IRPEF.

Altro aspetto da valutare è quello relativo all'acquisto stesso della nuda proprietà. È noto infatti che usufrutto e nuda proprietà hanno valori inversamente proporzionali tra loro. In particolare la nuda proprietà ha un valore che è residuale rispetto a quello dell’usufrutto, che a sua volta è commisurato alla vita dell’usufruttuario. Per calcolare il valore dell’usufrutto, e correlativamente quello della nuda proprietà, è necessario partire dal valore complessivo del bene, moltiplicarlo per il tasso legale e poi dividerlo per un coefficiente variabile in relazione all’età del soggetto cui è riservato l’usufrutto. Con l’aumentare dell’età dell’usufruttuario, e pertanto con il diminuire della sua aspettativa di vita, si ha una riduzione del valore dell’usufrutto e, conseguentemente, un incremento del valore della nuda proprietà, valore sul quale andrà calcolato l'ammontare delle imposte da versare all'atto dell'acquisto (l'aliquota delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nel caso di cessione di nuda proprietà è identica a quella della vendita della proprietà intera e le imposte si pagano al momento della separazione tra nuda proprietà e usufrutto, ma non al momento del ricongiungimento evitando in questo modo la successione).



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8 agosto 2014

Massimo Pipino



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