UNICO persone fisiche: il reddito da fabbricati

Premessa generale

Come noto nel quadro RB del modello Unico vanno dichiarati i redditi percepiti dal contribuente a titolo di locazione. Dal periodo d’imposta 2013 la tassazione avviene con la modalità ordinaria ovvero tramite l’opzione della cedolare secca. Si ricorda che dal 3 febbraio 2014 per la registrazione dei contratti di locazione e per gli adempimenti successivi deve essere utilizzato il modello RLI che ha sostituito il modello 69 in relazione ai seguenti adempimenti: richieste di registrazione dei contratti di locazione ed affitto di beni immobili;  proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione ed affitto di beni immobili;- comunicazione dei dati catastali ai sensi dell’art. 19, c. 15, del D.L. 31 maggio 2010, n. 78;  esercizio o revoca dell’opzione per la cedolare secca; denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi.

 

METODO ORDINARIO

Con la presenta modalità dal 2013 il canone di affitto da dichiarare dal Contribuente gode di una delle seguenti deduzioni forfetarie ovvero:

– per le locazioni di fabbricati spetta in via generale la deduzione forfetaria è stabilita nel limite del 5%;

– deduzione del 5% per i contratti a canone convenzionato (più ulteriore 30%);

– per le locazioni di fabbricati siti nelle isole veneziane la deduzione è stabilita al 25%;

– per gli immobili storici è prevista una deduzione forfetaria del canone pari al 35%.

 

ESEMPIO PRATICO

Come stabilito dalla legge n. 92 del 28 giugno 2012 (riforma Fornero) per determinare il reddito imponibile degli immobili locati occorre indicare il canone di locazione dell’unità immobiliare ridotto del 5% se superiore alla rendita catastale ovvero, in caso contrario, invece, si tiene conto della rendita catastale. Il reddito da dichiarare è pertanto pari al 95% del canone di locazione (per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole di Giudecca, di Murano e di Burano il 75% del canone). Si ricorda che in precedenza la deduzione forfettaria era pari al 15%. Per fare un esempio in presenza di un reddito da locazione pari a 5.000 Euro, il locatore, in virtù della deduzione del 15%, avrebbe dichiarato 4.250 euro (sempre che i 5.000 Euro fossero superiori alla rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5%,); con decorrenza Gennaio 2013 ,invece ,a fronte di un affitto pari ad euro 5.000 senza applicazione della cedolare secca ,il reddito da dichiarare è pari a euro 4.750 (anche in questo caso tenendo in considerazione se l’affitto è superiore alla rendita rivalutata).

 

IL PRINCIPIO GENERALE IN VIGORE: Il reddito da locazione non può comunque essere inferiore alla rendita catastale rivalutata del 5%; in caso contrario, il reddito imponibile è costituito dalla rendita catastale rivalutata.

 

OPZIONE PER LA CEDOLARE SECCA

Col metodo della cedolare secca il contribuente paga un’unica aliquota sull’intero canone di locazione (si dichiara il 100% del canone percepito) che sostituisce l’IRPEF , le addizionali regionale e comunale e le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione. L’aliquota ordinaria applicabile è pari al 21% e la Legge n. 124 del 28 ottobre 2013, che ha convertito il D.L. 102 del 31 agosto 2013 , ha previsto una riduzione, per gli immobili locati a canone concordato dell’aliquota della cedolare secca al 15% in luogo della precedente aliquota pari al 19%. Inoltre tale aliquota è stata altresì ridotta al 10% dal decreto legge n. 47 del 28.03.2014, con riferimento al triennio 2014-2017 (decreto convertito nella Legge n.80-2014 che prevede la riduzione al 10% solo se gli immobili sono situati in Comuni ad alta densità abitativa).

Dalla conversione in legge del decreto n.47-2014 viene prevista la possibilità di optare per la cedolare secca in caso di:

– contratti di locazione di unità abitative stipulati nei confronti di cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro;

– unità…

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