UNICO persone fisiche: il reddito da fabbricati

di Celeste Vivenzi

Pubblicato il 16 luglio 2014



l'imposizione fiscale sui fabbricati ha subito tantissime evoluzioni in breve tempo; facciamo il punto su tutte le novità: cedolare secca, tassazione IRPEF, il caso dell'inquilino moroso

Premessa generale

Come noto nel quadro RB del modello Unico vanno dichiarati i redditi percepiti dal contribuente a titolo di locazione. Dal periodo d'imposta 2013 la tassazione avviene con la modalità ordinaria ovvero tramite l'opzione della cedolare secca. Si ricorda che dal 3 febbraio 2014 per la registrazione dei contratti di locazione e per gli adempimenti successivi deve essere utilizzato il modello RLI che ha sostituito il modello 69 in relazione ai seguenti adempimenti: richieste di registrazione dei contratti di locazione ed affitto di beni immobili;  proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione ed affitto di beni immobili;- comunicazione dei dati catastali ai sensi dell’art. 19, c. 15, del D.L. 31 maggio 2010, n. 78;  esercizio o revoca dell’opzione per la cedolare secca; denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi.

 

METODO ORDINARIO

Con la presenta modalità dal 2013 il canone di affitto da dichiarare dal Contribuente gode di una delle seguenti deduzioni forfetarie ovvero:

- per le locazioni di fabbricati spetta in via generale la deduzione forfetaria è stabilita nel limite del 5%;

- deduzione del 5% per i contratti a canone convenzionato (più ulteriore 30%);

- per le locazioni di fabbricati siti nelle isole veneziane la deduzione è stabilita al 25%;

- per gli immobili storici è prevista una deduzione forfetaria del canone pari al 35%.

 

ESEMPIO PRATICO

Come stabilito dalla legge n. 92 del 28 giugno 2012 (riforma Fornero) per determinare il reddito imponibile degli immobili locati occorre indicare il canone di locazione dell’unità immobiliare ridotto del 5% se superiore alla rendita catastale ovvero, in caso contrario, invece, si tiene conto della rendita catastale. Il reddito da dichiarare è pertanto pari al 95% del canone di locazione (per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole di Giudecca, di Murano e di Burano il 75% del canone). Si ricorda che in precedenza la deduzione forfettaria era pari al 15%. Per fare un esempio in presenza di un reddito da locazione pari a 5.000 Euro, il locatore, in virtù della deduzione del 15%, avrebbe dichiarato 4.250 euro (sempre che i 5.000 Euro fossero superiori alla rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5%,); con decorrenza Gennaio 2013 ,invece ,a fronte di un affitto pari ad euro 5.000 senza applicazione della cedolare secca ,il reddito da dichiarare è pari a euro 4.750 (anche in questo caso tenendo in considerazione se l'affitto è superiore alla rendita rivalutata).

 

IL PRINCIPIO GENERALE IN VIGORE: Il reddito da locazione non può comunque essere inferiore alla rendita catastale rivalutata del 5%; in caso contrario, il reddito imponibile è costituito dalla rendita catastale rivalutata.

 

OPZIONE PER LA CEDOLARE SECCA

Col metodo della cedolare secca il contribuente paga un'unica aliquota sull'intero canone di locazione (si dichiara il 100% del canone percepito) che sostituisce l’IRPEF , le addizionali regionale e comunale e le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione. L'aliquota ordinaria applicabile è pari al 21% e la Legge n. 124 del 28 ottobre 2013, che ha convertito il D.L. 102 del 31 agosto 2013 , ha previsto una riduzione, per gli immobili locati a canone concordato dell'aliquota della cedolare secca al 15% in luogo della precedente aliquota pari al 19%. Inoltre tale aliquota è stata altresì ridotta al 10% dal decreto legge n. 47 del 28.03.2014, con riferimento al triennio 2014-2017 (decreto convertito nella Legge n.80-2014 che prevede la riduzione al 10% solo se gli immobili sono situati in Comuni ad alta densità abitativa).

Dalla conversione in legge del decreto n.47-2014 viene prevista la possibilità di optare per la cedolare secca in caso di:

- contratti di locazione di unità abitative stipulati nei confronti di cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro;

- unità abitative sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione nonché a quei comuni per cui negli ultimi 5 anni è stato dichiarato lo stato di calamità.

L’opzione è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento su unità immobiliari abitative locate (non deve trattarsi di persone fisiche che agiscono nell'esercizio di impresa, arte o professione ovvero gli imprenditori, lavoratori autonomi,società di persone, di capitali e gli altri enti commerciali e non commerciali). In caso di contitolarità dell'immobile, l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore e se i locatori contitolari non esercitano l'opzione sono tenuti al versamento dell'imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso.

In buona sostanza sono interessati alla cedolare secca i seguenti immobili:

- le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l'A10 (uffici o studi privati);

- le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all'abitazione).

La scelta di tale regime da parte del locatore deve essere comunicata al conduttore tramite raccomandata postale (è espressamente esclusa la possibilità della consegna a mano anche se controfirmata dal conduttore) ed impedisce l'aggiornamento ISTAT del canone. I canoni assoggettati al nuovo regime opzionale non rientrano nel reddito complessivo, come anticipato precedentemente, e quindi non incidono sulla progressività dell'aliquota IRPEF ma rilevano ai fini della determinazione dell'ISEE per l'accesso alle prestazioni agevolate di natura sociale o assistenziale, nonché per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico e per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia. L'imposta sostitutiva derivante dall'applicazione della cedolare secca deve essere corrisposta con proprio codice tributo e valgono le stesse regole previste per il versamento dell'IRPEF, pertanto, anche per la cedolare secca è previsto il versamento in acconto. Infine, si ricorda che l'opzione vincola il locatore all'applicazione del regime della cedolare secca per l'intero periodo di durata del contratto o per il residuo periodo nei casi in cui l'opzione venga esercitata per le annualità successive anche se il locatore ha la facoltà di revocare l'opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l'opzione e la revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento (trenta giorni dalla scadenza di quella precedente).



TRATTAMENTO FISCALE DEL REDDITO DERIVANTE DA AFFITTO DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO

La regola generale in vigore prevede che il locatore debba sempre dichiarare il canone a prescindere dall'effettivo incasso. Tuttavia l'art. 26 del TUIR, come confermato dalla CM. n.11-2014, dispone una deroga , per i soli immobili ad uso abitativo, che prevede quanto segue: i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito imponibile sole se , entro il periodo di presentazione del modello Unico 2014 (ovvero 30/9/2014) risulta concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità dell'inquilino.

ESEMPIO PRATICO

Si ipotizzino i seguenti casi relativi ad appartamento uso abitativo rendita euro 1.000 dato in locazione per euro 6.000/anno; l'inquilino dal 01.07.2013 non ha più corrisposto il canone e il proprietario ha iniziato la procedura di sfratto:

1) caso: alla data di presentazione del modello Unico la procedura di convalida sfratto non è conclusa e il contribuente deve dichiarare il 95% del canone anche se non percepito ovvero euro 5.700;

2) caso: alla data di presentazione del modello Unico la procedura di convalida è conclusa e il contribuente deve dichiarare il 95% del canone percepito per 6 mesi ovvero (500 per sei mesi x 95%) euro 2.850;

TRATTAMENTO FISCALE DEL REDDITO DERIVANTE DA AFFITTO DI IMMOBILI AD USO NON ABITATIVO

In caso invece di canoni di affitto derivanti da immobili ad uso non abitativo il proprietario deve sempre dichiarare il canone anche se non percepito (non vige la deroga prevista per gli immobili abitativi).

Al fine di evitare di dichiarare il canone in presenza di inquilini morosi nei presenti casi occorre:

- notificare la risoluzione del contratto per inadempienza contrattuale da parte dell'inquilino provvedendo al versamento della tassa di risoluzione pari a 67 euro entro 30 giorni;

- in mancanza dimostrare con apposita documentazione (raccomandata A/R...) la comunicazione della risoluzione del contratto a suo tempo comunicata e procedere alla tardiva registrazione della stessa.

IL CASO DEL CREDITO D'IMPOSTA PER CANONI DI LOCAZIONE ABITATIVI NON PERCEPITI

Come sottolineato la disciplina in oggetto (art. 26 del TUIR) per il periodo d'imposta 2013 è consentito non dichiarare i canoni di locazione se si è in possesso di una sentenza datata anteriormente al termine ultimo per la presentazione della dichiarazione fiscale (30 Settembre 2014). In caso contrario il contribuente dovrà compilare la dichiarazione del prossimo anno indicando il credito d'imposta spettante (la compilazione potrà riguardare anche anni precedenti in quanto vige infatti il termine di prescrizione decennale). Pertanto, come ribadito dalla CM 14-20114, al contribuente spetta un credito d'imposta pari alle maggiori imposte pagate sui canoni non percepiti se il giudice ha confermato la morosità del locatario anche per le annualità precedenti che il proprietario ha comunque assoggettato a tassazione. Il credito è pari alla differenza tra l'imposta a suo tempo versata per i canoni non percepiti e l'imposta rideterminata in base al reddito effettivo del contribuente. In caso di eventuale incasso futuro dei canoni non percepiti il contribuente dovrà compilare il quadro RM (tassazione separata con l'opzione di scegliere la tassazione ordinaria).

 

ESEMPIO PRATICO

Si ipotizzi un contribuente che nel periodo d'imposta 2012 ha dichiarato un reddito derivante da una locazione abitativa mai incassata per euro 6.000 al netto della deduzione forfettaria. Si ipotizzi che Il contribuente nel 2012 ha dichiarato altri redditi pari ad euro 22.000.

 

RIEPILOGO DATI:

  • anno 2012 reddito totale euro 28.000 di cui euro 6000 per locazione;

  • si ipotizzi che il contribuente abbia pagato sul totale del reddito imposte per euro 4.000.

 

A seguito della sentenza di sfratto per morosità avvenuta nel 2013 il contribuente potrà procedere al ricalcolo delle imposte in UNICO 2012 ed indicare il credito d'imposta nel quadro CR e nel quadro RN ovvero:

reddito imponibile al netto dell'affitto non incassato: euro 22.000

va effettuato il ricalcolo imposta su 22.000, pari (per ipotesi) ad euro 2.500

credito imposta spettante: euro 4.000 – imposta dovuta euro 2.500 = credito imposta pari ad euro 1.500 da indicare in Unico.



16 luglio 2014

Celeste Vivenzi