Cedolare secca: le nuove incentivazioni sui contratti di locazione a canone concordato

L’art. 3 del D.Lgs. 14.03.2011 n. 23 ha introdotto, nel nostro ordinamento fiscale, un nuovo regime opzionale di imposizione sostitutiva sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili abitativi, noto con il nome di “cedolare secca”, che interessa i proprietari (o titolari di diritti reali di godimento) di abitazioni, concesse in locazione, al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni. Deve trattarsi, quindi, di soggetti passivi IRPEF che, in relazione alla locazione posta in essere, realizzino redditi di natura fondiaria. Il regime della cedolare secca non si applica a tutte le tipologie di immobili concessi in locazione, ma è utilizzabile dal locatore quando l’oggetto del contratto di locazione è costituito da fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A/10).
La scelta tra il regime ordinario di imposizione e la cedolare secca compete al locatore (ovvero al contribuente che consegue il reddito fondiario derivante dalla locazione) e deve essere esercitata distintamente con riferimento a ciascuna abitazione locata, ed alle relative pertinenze, se locate unitamente all’abitazione stessa.
La cedolare secca è dovuta in misura pari al 21% per i contratti del c.d. “canale libero” (4+4) e per i contratti soggetti alla disciplina civilistica degli artt. 1571 ss. c.c., quali quelli aventi ad oggetto abitazioni censite in Catasto nelle categorie A/1, A/8 e A/9, ovvero locate esclusivamente per finalità turistiche (Art. 1 co. 2 lett. a) della L. 9.12.98 n. 431).
E’ prevista, inoltre, un’ aliquota sostitutiva inferiore, pari al 19%, per i soli contratti concordati, ovvero per i contratti stipulati ex art. 2 co. 3 e 8 della L. 431/98, relativi ad abitazioni ubicate nei Comuni di cui all’art. 1 co. 1 lett. a) e b) del DL 30.12.88 n. 551, e negli altri Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere. Si tratta, ad esempio, dei Comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché dei Comuni confinanti con gli stessi, e degli altri Comuni capoluogo di Provincia.
L’imposta sostitutiva della cedolare secca segue le regole dell’Irpef, ovvero deve essere versata con la modalità dell’acconto e del saldo. Riguardo alla disciplina degli acconti sulla cedolare sono applicabili le disposizioni in materia di imposte sui redditi. In particolare, l’art.3, comma 4, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, stabilisce che i versamenti in acconto della cedolare secca sono dovuti, a decorrere dal 2012, nella misura del 95%. Il versamento dell’acconto deve essere effettuato in unica soluzione, entro il 30 novembre di ciascun anno, se d’importo inferiore a 257,52 euro, ovvero in 2 rate, se l’importo dovuto è pari o superiore ad 257,52 euro, di cui:

la prima rata, nella misura del 40% dell’acconto, entro il termine del versamento a saldo relativo alla dichiarazione dei redditi dell’anno precedente (16 giugno). Si rammenta che detta rata può essere versata ratealmente, purché sugli importi rateizzati siano applicati gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell’Irpef;

la seconda rata, nella restante misura del 60% dell’acconto, entro il 30 novembre.

L’art. 4 del D.L. 31 agosto 2013, n. 102 (c.d. decreto IMU), nell’ambito della revisione del tributo municipale, introduce – già a decorrere dal periodo d’imposta in corso (anno 2013) – un’importante novità in materia di cedolare secca per le locazioni abitative, riducendo dal 19% al 15% l’aliquota di imposta sostituiva applicabile alle sole locazioni a canone concordato. A questo proposito, alla luce della modifica intervenuta, è comunque da evidenziare che …

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