Cedolare secca: le nuove incentivazioni sui contratti di locazione a canone concordato

di Sandro Cerato

Pubblicato il 9 settembre 2013



il decreto che ha abolito il pagamento dell'IMU ha introdotto un'aliquota ulteriormente agevolata in caso di applicazione della cedolare secca sui contratti di locazione a canone concordato

L’art. 3 del D.Lgs. 14.03.2011 n. 23 ha introdotto, nel nostro ordinamento fiscale, un nuovo regime opzionale di imposizione sostitutiva sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili abitativi, noto con il nome di “cedolare secca”, che interessa i proprietari (o titolari di diritti reali di godimento) di abitazioni, concesse in locazione, al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni. Deve trattarsi, quindi, di soggetti passivi IRPEF che, in relazione alla locazione posta in essere, realizzino redditi di natura fondiaria. Il regime della cedolare secca non si applica a tutte le tipologie di immobili concessi in locazione, ma è utilizzabile dal locatore quando l’oggetto del contratto di locazione è costituito da fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A/10).

La scelta tra il regime ordinario di imposizione e la cedolare secca compete al locatore (ovvero al contribuente che consegue il reddito fondiario derivante dalla locazione) e deve essere esercitata distintamente con riferimento a ciascuna abitazione locata, ed alle relative pertinenze, se locate unitamente all’abitazione stessa.

La cedolare secca è dovuta in misura pari al 21% per i contratti del c.d. “canale libero” (4+4) e per i contratti soggetti alla disciplina civilistica degli artt. 1571 ss. c.c., quali quelli aventi ad oggetto abitazioni censite in Catasto nelle categorie A/1, A/8 e A/9, ovvero locate esclusivamente per finalità turistiche (Art. 1 co. 2 lett. a) della L. 9.12.98 n. 431).

E’ prevista, inoltre, un’ aliquota sostitutiva inferiore, pari al 19%, per i soli contratti concordati, ovvero per i contratti stipulati ex art. 2 co. 3 e 8 della L. 431/98, relativi ad abitazioni ubicate nei Comuni di cui all’art. 1 co. 1 lett. a) e b) del DL 30.12.88 n. 551, e negli altri Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere. Si tratta, ad esempio, dei Comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché dei Comuni confinanti con gli stessi, e degli altri Comuni capoluogo di Provincia.

L’imposta sostitutiva della cedolare secca segue le regole dell'Irpef, ovvero deve essere versata con la modalità dell’acconto e del saldo. Riguardo alla disciplina degli acconti sulla cedolare sono applicabili le disposizioni in materia di imposte sui redditi. In particolare, l’art.3, comma 4, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, stabilisce che i versamenti in acconto della cedolare secca sono dovuti, a decorrere dal 2012, nella misura del 95%. Il versamento dell’acconto deve essere effettuato in unica soluzione, entro il 30 novembre di ciascun anno, se d’importo inferiore a 257,52 euro, ovvero in 2 rate, se l’importo dovuto è pari o superiore ad 257,52 euro, di cui:

  • la prima rata, nella misura del 40% dell’acconto, entro il termine del versamento a saldo relativo alla dichiarazione dei redditi dell’anno precedente (16 giugno). Si rammenta che detta rata può essere versata ratealmente, purché sugli importi rateizzati siano applicati gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell’Irpef;

  • la seconda rata, nella restante misura del 60% dell’acconto, entro il 30 novembre.

L’art. 4 del D.L. 31 agosto 2013, n. 102 (c.d. decreto IMU), nell’ambito della revisione del tributo municipale, introduce – già a decorrere dal periodo d’imposta in corso (anno 2013) - un’importante novità in materia di cedolare secca per le locazioni abitative, riducendo dal 19% al 15% l’aliquota di imposta sostituiva applicabile alle sole locazioni a canone concordato. A questo proposito, alla luce della modifica intervenuta, è comunque da evidenziare che l’impatto di tale novità presterà i suoi effetti già a partire dal prossimo 30 novembre (2 dicembre 2013, poiché il 30 novembre cade di sabato), quando i contribuenti saranno chiamati a versare la seconda (o unica) rata di acconto della cedolare secca. In buona sostanza, in sede di versamento della seconda o ultima rata dell’acconto, in scadenza il prossimo 2 dicembre 2013, i contribuenti – che hanno locato immobili con contratti a canone concordato - dovranno rideterminare l’acconto e versare lo stesso tenendo conto della nuova aliquota del 15%.

Si rammenta, infine, che l’art. 11, commi da 18 a 20 del DL n. 76/2013 (DL lavoro) convertito dalla Legge n. 99/2013 ha confermato l’aumento degli acconti delle imposte sui redditi. In particolare, a decorrere dal 2013, l’acconto IRPEF passa dal 99% al 100%, mentre l’acconto IRES passa dal 100% al 101%. Tuttavia, sebbene per il 2013 le maggiorazioni in commento sono applicabili in sede di versamento della seconda (o unica) rata dell’acconto IRPEF/IRES in scadenza il prossimo 2.12.2013, si sottolinea che tali misure non si riflettono ai fini del versamento dell’acconto della cedolare secca che rimane fissato nella misura del 95%.

 

Abbiamo sviluppato un'ottima applicazione per il calcolo della convenienza della cedolare secca...

 

9 settembre 2013

Sandro Cerato