Nuova rivalutazione terreni e partecipazioni per il 2013

di Vincenzo D'Andò

Pubblicato il 18 febbraio 2013



è di nuovo possibile, anche nell'anno 2013, rivalutare il costo fiscale di acquisto dei terreni edificabili ed agricoli e delle partecipazioni posseduti alla data dell'1 gennaio

Premessa

La “legge di stabilità 2013”, (art. 1 comma 473, Legge n. 228 del 24 dicembre 2012) ha reintrodotto la possibilità di rivalutare il costo fiscale di acquisto dei terreni edificabili ed agricoli e delle partecipazioni in società non quotate posseduti alla data del 1° gennaio 2013 da parte di persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali.

Si tratta della riattivazione di uno strumento più volte proposto in passato a favore dei contribuenti, che consente l’ottimizzazione del carico tributario nel caso in cui a seguito della futura cessione dei predetti beni il corrispettivo risulti superiore al costo storico/d’acquisto.

 

 

Nuova rivalutazione

Il comma 473, dell’art. 1 della Legge n. 228 del 24 dicembre 2012, ha riaperto i termini per la rivalutazione dei valori di terreni agricoli ed edificabili e partecipazioni in società non quotate, introdotta in origine dalla Legge finanziaria 2002 e poi prorogata nel tempo.

In tal modo, il Legislatore consente di rivalutare anche i terreni e le partecipazioni posseduti al 1° gennaio 2013; il termine di versamento dell’imposta sostitutiva è fissato conseguentemente al 30 giugno 2013 (ove si opti per la rata unica; altrimenti, come già previsto in passato, in tre rate annuali di pari importo entro il termine del 30 giugno 2013, 30 giugno 2014 e 30 giugno 2015); la perizia di stima dovrà essere redatta ed asseverata entro il 30 giugno 2013.

In particolare, la neo disposizione ha modificato l’art. 2, comma 2, del D.L. n. 282 del 24 dicembre 2002, col quale è stata disposta la prima riapertura dei termini previsti dagli artt. 5 e 7 della Legge n. 448 del 28 dicembre 2001, riferiti, rispettivamente, al possesso di partecipazioni e di terreni.

Detti artt. 5 e 7 della Legge n. 448/2001 hanno introdotto la facoltà di rivalutare i terreni (sia agricoli sia edificabili) e le partecipazioni in società non quotate possedute da persone fisiche e società semplici, agli effetti della determinazione delle plusvalenze, mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva da applicare sul maggior valore attribuito ai cespiti.

Nel corso del tempo tali disposizioni sono state oggetto di diverse modifiche dirette a riaprire i termini per usufruire del beneficio, ampliandone così l’ambito operativo. Si tratta di plusvalenze conseguite dall’alienazione di terreni agricoli e di aree edificabili, nonché di partecipazioni in società non quotate; il beneficio fiscale consiste nell’applicazione di un’imposta sostitutiva con aliquota inferiore a quella prevista ove il contribuente si avvalesse per il regime fiscale ordinario.

Il contribuente ha dunque la facoltà di assumere, agli effetti della determinazione delle plusvalenze di cui all’art. 67, comma 1, del TUIR in luogo del costo o valore d’acquisto, il valore dei beni posseduti alla data del 1° gennaio 2013, determinato, sempre con riferimento a tale data, da perizia asseverata e redatta da un professionista.

Tale valore è assoggettato all’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, pari al 4% per la rivalutazione dei terreni e delle aree edificabili e del 4% o del 2% del valore delle partecipazioni rispettivamente possedute per quote qualificate o non qualificate.

Dunque, le nuove disposizioni consentono di rivalutare i terreni e le partecipazioni possedute al 1° gennaio 2013, versando l’imposta sostitutiva, alternativamente, in unica soluzione entro il 30 giugno 2013 oppure, come già previsto per le precedenti leggi di rivalutazione, in tre rate annuali di pari importo entro il termine del 30 giugno 2013, 30 giugno 2014 e 30 giugno 2015. La perizia dovrà essere redatta ed asseverata, al più tardi, entro il 30 giugno 2013.

Precedente proroga

Le disposizioni erano state da ultimo prorogate ed ampliate dal D.L. 70 del 2011 (art. 7, comma 2), che aveva consentito di versare l’imposta sostitutiva, alternativamente, in unica soluzione entro il 30 giugno 2012 oppure, come già previsto per le precedenti leggi di rivalutazione, in tre rate annuali di pari importo entro il termine del 30 giugno 2012, 30 giugno 2013 e 30 giugno 2014.

La perizia doveva essere redatta ed asseverata, al massimo, entro il 30 giugno 2012.

Per i soggetti che già in passato hanno usufruito del beneficio in esame è possibile effettuare una nuova rivalutazione per adeguare il costo precedentemente rivalutato di terreni e partecipazioni ai nuovi valori di mercato.

In tal caso, una volta effettuata la nuova perizia e rideterminata l’imposta sostitutiva, il contribuente potrà (alternativamente):

- detrarre dall’imposta rideterminata sul nuovo valore l’imposta sostitutiva già versata nelle precedenti rivalutazioni;

- oppure chiedere il rimborso dell’imposta sostitutiva già pagata (entro i 48 mesi dal versamento dell’intera imposta, se versata in unica soluzione, ovvero della prima rata relative alla precedente rivalutazione).

In tal caso l’importo chiesto a rimborso non può eccedere quanto dovuto a titolo di imposta sostitutiva per la nuova rivalutazione.

 

 

Soggetti che possono fruire della rivalutazione

La rivalutazione é rivolta alle persone fisiche, alle società semplici, alle associazioni professionali e agli enti non commerciali che possiedono i terreni e/o le partecipazioni al di fuori del regime d’impresa.

Il possesso dei beni suddetti (a titolo di proprietà o di usufrutto) deve risultare alla data del 1° gennaio 2013.

L’Agenzia delle Entrate, nel corso di “Telefisco 2013″ del 30 gennaio scorso, ha precisato che, tra le ipotesi di rivalutazione facoltativa del valore dei terreni edificabili posseduti da persone fisiche al 01 gennaio 2013, rientrano anche i diritti edificatori, il cui caso tipico è costituito dalla cd. “cessione di cubatura“.

Pertanto, alla luce di tale chiarimento, le stesse cessioni di cubatura possono essere oggetto di rivalutazione con pagamento dell’imposta sostitutiva del 4%.

I diritti edificatori (cubatura) previsti dall’art. 5 del D.L. n. 70 del 2011 ceduti autonomamente dal terreno o dal fabbricato sono assimilati agli immobili, pertanto rientrano nella fattispecie di cui all’art. 67 del Tuir, per questo, secondo l’Agenzia delle Entrate, possono essere oggetto di rivalutazione ai sensi del comma 473, art. 1 della Legge n. 218/2012.

 

 

Termini

Possesso

Redazione perizia

 

 

01.01.2013

01.07.2013

30.06.2014

30.06.2015

 

Versamento

1° rata

Versamento

2° rata

Versamento

3° rata

 

Partecipazione pervenuta per successione o donazione

Un caso particolare può essere dato dalle partecipazioni pervenute per successione o donazione, qualora siano riferite alla possibilità di:

- rivalutarle sebbene pervenute dopo il 1° gennaio 2013;

- utilizzare i valori rivalutati dal de cuius o dal donante.

A tale riguardo l’Agenzia delle Entrate ha negato la possibilità di rivalutazione, salvo il caso specifico in cui l’erede abbia ricevuto dal de cuius mandato con rappresentanza per l’effettuazione della rivalutazione.

 

 

Usufrutto

L’Agenzia delle Entrate, nel confermare la rivalutazione da parte del nudo proprietario o usufruttuario possessore dei beni alla data di riferimento (01 gennaio 2013), ha chiarito che:

- in caso di decesso dell’usufruttuario gli eredi non possono fruire del valore del bene rideterminato dal de cuius (C.M. n. 6/2006);

- se il nudo proprietario dopo la perizia diviene pieno proprietario del bene a seguito dell’estinzione dell’usufrutto, lo stesso può rivalutare il solo diritto reale (nuda proprietà) posseduto alla data della perizia, senza poter fruire della rivalutazione operata dall’usufruttuario (C.M. n. 12/2010).

 

 

Codici tributo

I contribuenti, ai fini della compilazione del Modello F24, devono rispettivamente utilizzare i seguenti codici (indicando quale anno di riferimento il “2013”):

- 8055: rideterminazione delle partecipazioni non negoziate nei mercati regolamentati;

- 8056: rideterminazione dei terreni edificabili e con destinazione agricola.

 

Appendice:

 

Agenzia delle entrate, Circolare n. 1/E del 15 febbraio 2013 Stralcio

 

RIVALUTAZIONE TERRENI E PARTECIPAZIONI

 

4.1 Corrispettivo inferiore al valore di perizia

Domanda

L’attuale situazione di crisi comporta sovente che la cessione delle partecipazioni o dei terreni avvenga per un corrispettivo inferiore al valore di perizia. Per quanto riguarda le partecipazioni tale circostanza non dovrebbe comportare conseguenze nel presupposto che la cessione ad un prezzo inferiore comunque non genera minusvalenza deducibile (articolo 5 legge n. 448/2001). Per quanto riguarda i terreni dovrebbe comunque essere possibile fermo restando l’obbligo di assolvere le imposte di registro ed ipocatastali sul valore di perizia (articolo 7 legge n. 448/2001). Solo a scelta del contribuente si potrebbe procedere a nuova perizia con un valore inferiore al precedente senza assolvere alcuna imposta sostitutiva ai sensi della lettera ee) dell’articolo 7, comma 2, del Dl n. 70/2011.

Sono corrette queste considerazioni?

Risposta

La cessione di partecipazioni non negoziate, il cui valore o costo di acquisto è stato rideterminato, ad un prezzo inferiore al valore di perizia non dà luogo a minusvalenze fiscalmente rilevanti.

Per quanto riguarda la cessione di terreni, affinché il valore “rideterminato” possa assumere rilievo agli effetti del calcolo della plusvalenza, è necessario che esso costituisca valore normale minimo di riferimento anche ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali (articolo 7, comma 6, della legge n. 448 del 2001).

Pertanto, qualora il contribuente intenda avvalersi del valore rideterminato deve necessariamente indicarlo nell’atto di cessione anche se il corrispettivo è inferiore.

In tal caso, le imposte di registro, ipotecarie e catastali devono essere assolte sul valore di perizia indicato nell’atto di trasferimento.

Nel caso in cui, invece, nell’atto di trasferimento sia indicato un valore inferiore a quello rivalutato, si rendono applicabili le regole ordinarie di determinazione delle plusvalenze indicate nell’articolo 68 del TUIR, senza tener conto del valore rideterminato.

Va tenuto presente, peraltro, che, il contribuente ha anche la possibilità di rideterminare nuovamente il valore del terreno detenuto, riferito alla data del 1° gennaio 2013.

Il contribuente che intende usufruire nuovamente della rideterminazione del valore del terreno (con riferimento alla data del 1° gennaio 2013), deve redigere la perizia giurata di stima entro il 30 giugno 2013, ovvero entro la data di stipula dell’atto se la cessione avviene prima di tale termine e deve provvedere al versamento dell’importo eventualmente dovuto entro il 1° luglio 2013 ( poiché il termine del 30 giugno 2013, previsto dalla norma,  cade di domenica).

Qualora l’imposta pagata in occasione della precedente rideterminazione sia maggiore di quella dovuta entro il 30 giugno 2013 non deve essere effettuato alcun versamento.

Al riguardo, appare opportuno precisare che, in tal caso, per espressa previsione normativa, la parte eccedente non può essere chiesta a rimborso.

I dati relativi alla nuova rideterminazione devono essere indicati nel quadro RM del modello di dichiarazione UNICO relativo all’anno d’imposta 2013.

 

4.2 I diritti edificatori

Domanda

I diritti edificatori (cubatura) previsti dall’articolo 5 del decreto legge n. 70 del 2011 ceduti autonomamente dal terreno o dal fabbricato sono assimilati agli immobili e, pertanto, rientrano nella fattispecie di cui all’articolo 67 del TUIR? In caso di risposta affermativa possono quindi essere oggetto di rivalutazione ai sensi del comma 473, articolo 1, legge n. 218/2012.

Risposta

I contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale sono trascrivibili, pertanto tali diritti godono del medesimo regime pubblicitario  dei diritti reali su beni immobili.

Si ritiene, quindi, che ai fini della possibilità di usufruire della procedura di rideterminazione del valore dei beni, lo ius aedificandi possa essere considerato distintamente ed autonomamente rispetto al diritto di proprietà del terreno e che sia possibile provvedere alla rideterminazione del valore di tali diritti di cui il contribuente risulti titolare alla data del 1° gennaio 2013, facendo redigere apposita perizia giurata di stima entro il 30 giugno 2013 e versando entro la medesima data la relativa imposta sostitutiva dovuta ovvero la prima rata.

 

4.3 Gli effetti dell’omessa indicazione in Unico

Domanda

L’omessa indicazione nel modello Unico (quadri RM od RT) delle rivalutazioni delle partecipazioni e dei terreni ha carattere formale e non pregiudica in alcun modo gli effetti della rivalutazione. E’ corretta questa considerazione?

Risposta

Come chiarito nella circolare n. 35/E del 4 agosto 2004 l’opzione per la rideterminazione dei valori e la conseguente obbligazione tributaria si considerano perfezionate con il versamento dell’intero importo dell’imposta sostitutiva ovvero, in caso di pagamento rateale, con il versamento della prima rata.

Infatti, il contribuente può avvalersi immediatamente del nuovo valore di acquisto ai fini della determinazione delle plusvalenze di cui all’articolo 67 del TUIR.

Pertanto si ritiene che l’omessa indicazione nel modello Unico dei dati relativi costituisce una violazione formale, alla quale si rendono applicabili le sanzioni previste dal comma 1, dell’articolo 8 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471 (con un minimo di euro 258 fino ad un massimo di euro 2.065). In ogni caso restano impregiudicati gli effetti della rideterminazione.

 

Vincenzo D’Andò

18 febbraio 2013