Immobili di interesse storico artistico: agevolazioni fiscali

di Sandro Cerato

Pubblicato il 20 novembre 2012



un panorama delle agevolazioni ai fini delle imposte dei redditi che spettano ai contribuenti proprietari di immobili di interesse storico ed artistico

Gli immobili di interesse storico o artistico disciplinati dal D.Lgs. 22.01.2004 n. 42 sono riconosciuti di interesse rilevante per motivi storici, artistici, archeologici e culturali mediante apposita notificazione amministrativa effettuata ai privati proprietari, possessori o detentori a qualsiasi titolo. L’apposizione del predetto vincolo determina l’insorgere di determinati obblighi quali, ad esempio, l’impossibilità di stipulare atti a titolo oneroso o gratuito - senza preventiva denuncia al Ministero competente (al quale spetta la prelazione) - che determinino (in tutto o in parte) il trasferimento della proprietà dell’immobile, oppure l’impegno del proprietario a consentire l’eventuale accesso al pubblico.

A fronte di tali obblighi, che comportano un restringimento dei poteri in cui si estrinseca l’esercizio della proprietà, era riconosciuto, fino al periodo d’imposta 2011, un trattamento fiscale agevolato secondo cui "in ogni caso, il reddito degli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico … è determinato mediante l'applicazione della minore tra le tariffe d'estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato" (art. 11, c. 2, legge 30 dicembre 1991, n. 413).

A decorrere dal periodo d’imposta in corso (1 gennaio 2012) la tassazione degli immobili in commento è stata radicalmente modificata dall’art. 4, cc. 5-quater e 5-sexies del decreto legge 2 marzo 2012, n. 16, convertito con modificazioni dalla legge 26 aprile 2012, n. 44. In particolare, dal periodo d’imposta in corso all'1 gennaio 2012, per effetto delle suddette modifiche, il reddito degli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, posseduti da persone fisiche, deve essere determinato nel seguente modo:

  • immobile storico abitazione principale e/o seconda casa l'immobile non concorre a formare la base imponibile Irpef in quanto, dal 1 gennaio 2012, con l'introduzione dell'IMU, viene meno la tassazione della rendita catastale a seguito dell'esenzione da Irpef e addizionali;

  • immobile storico concesso in locazione, l'immobile concorre alla base imponibile Irpef per un importo pari al maggiore fra canone di locazione ridotto del 35% e rendita catastale rivalutata del 5% applicando la tariffa d'estimo propria dell'immobile (nuovo art. 37, c. 4-bis TUIR).

Sempre in merito agli immobili storici o artistici, il DL 16/2012 ha previsto analoghe misure agevolative a favore anche dei soggetti IRES. In particolare, per quanto concerne i cosiddetti immobili patrimonio delle imprese, di cui all’art. 90 TUIR, l’art. 4, c. 5-sexies, lett. b del decreto-legge 2 marzo 2012, n. 16, ha disposto che:

  • per gli immobili non locati (utilizzati direttamente o a disposizione), il reddito imponibile deve essere determinato dalla rendita catastale effettiva rivalutata (risultante dalla tariffa d’estimo propria dell’immobile) ridotta del 50%, senza l’applicazione della maggiorazione di 1/3 prevista per gli immobili a disposizione

  • nel caso di immobili storici o artistici locati, qualora il canone risultante dal contratto di locazione ridotto del 35% risulti superiore al reddito medio ordinario dell’unità immobiliare, il reddito deve essere determinato, analogamente a quanto disposto per le persone fisiche, in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione.

Pertanto, a differenza di quanto avveniva in precedenza, per cui i canoni di locazione degli immobili storici o artistici non assumevano rilevanza ai fini della tassazione, a decorrere dal 1 gennaio 2012, i canoni di locazione assumono rilevanza nella misura del 65% del loro ammontare, essendo tale importo solitamente superiore alla rendita catastale agli stessi attribuita.

Alla luce delle predette modifiche era sorto il dubbio in merito al trattamento fiscale degli immobili riconosciuti di interesse storico-artistico, concessi in locazione a canone convenzionato ai sensi dell’articolo 8, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.

Quest’ultima disposizione riconosce un’agevolazione ulteriore, pari al 30 % del reddito imponibile spettante al proprietario, per le unità immobiliari concesse in locazione a canone convenzionale sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale, situate nei comuni a cosiddetta alta densità abitativa. In buona sostanza, si premeva conoscere se, anche sui redditi derivanti dalla locazione di immobili interesse storico artistico (imponibili nella misura del 65% dell’ammontare degli stessi) si sarebbe potuta applicare la riduzione ulteriore del 30%, qualora gli immobili in parola, ubicati in comuni cosiddetti ad alta densità abitativa, fossero stati locati con contratti a canone concordato.

Sul punto, l’Agenzia delle Entrate, in risposta ad un apposito quesito parlamentare (Camera dei Deputati, Commissione Finanze, Interrogazione 31/10/2012, n. 5-08349) e in base alle disposizioni appena richiamate, ha riconosciuto la possibilità di applicare la maggiore riduzione del 30%: “qualora gli immobili di interesse storico o artistico siano ubicati in comuni cosiddetti ad alta densità abitativa e siano locati con contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 3 dell’articolo 2 della legge n. 431 del 1998, il relativo reddito, determinato ai sensi del comma 4-bis dell’articolo 37 del TUIR (n.d.a. maggiore fra canone di locazione ridotto del 35% e rendita catastale rivalutata del 5%), deve essere ulteriormente ridotto del 30 per cento in applicazione del comma 1 dell’articolo 8 della legge n. 431 del 1998”.

 

20 novembre 2012

Sandro Cerato