Unico 2012 ed immobili, i casi particolari: l'appartamento locato con inquilino moroso, il riacquisto della prima casa, la detrazione degli interessi sui mutui

CREDITO IMPOSTA PER CANONI DI LOCAZIONE NON PERCEPITI

La disciplina in oggetto (art. 26 del TUIR) permette al contribuente (persona fisica o società) che non ha incassato il canone di locazione e che abbia ottenuto una sentenza di sfratto per morosità di non tassare l’importo dell’affitto. La norma riguarda esclusivamente gli immobili dati in locazione ad uso abitativo (è comunque obbligatorio dichiarare la rendita dell’immobile nel quadro RB). Nel 2011 è pertanto consentito non dichiarare i canoni di locazione se si è in possesso di una sentenza datata anteriormente al termine ultimo per la presentazione della dichiarazione fiscale. In caso contrario il contribuente dovrà compilare la dichiarazione del prossimo anno indicando il credito d’imposta spettante. La compilazione potrà riguardare anche anni precedenti e precisamente fino all’anno 2001 (esiste infatti il termine di prescrizione decennale). In caso di eventuale incasso futuro dei canoni non percepiti il contribuente dovrà compilare il quadro RM (tassazione separata con l’opzione di scegliere la tassazione ordinaria).

 

ESEMPIO PRATICO

Si ipotizzi un contribuente che nel periodo d’imposta 2010 ha dichiarato un reddito derivante da una locazione abitativa mai incassata per € 6.000 al netto della deduzione forfettaria del 15%. Si ipotizzi che la rendita catastale rivalutata dell’appartamento ammonti ad euro 1.020 e che Il contribuente nel 2010 ha dichiarato altri redditi pari ad euro 22.000 .

 

RIEPILOGO DATI :

– anno 2010 reddito totale € 28.000 di cui € 6000 per locazione;

– si ipotizzi che il contribuente abbia pagato sul totale del reddito imposte per € 4.000.

 

A seguito della sentenza di sfratto per morosità avvenuta nel 2011 il contribuente potrà procedere al ricalcolo delle imposte in UNICO 2012 ed indicare il credito d’imposta nel quadro CR e nel quadro RN ovvero:

 

reddito imponibile al netto dell’affitto non incassato: € 22.000

reddito da rendita catastale rivalutata: € 1.020

 

va effettuato il ricalcolo imposta su € 23.020, pari (per ipotesi) ad € 2.500

 

credito imposta spettante: imposta 2010 ovvero euro 4000 – imposta dovuta = euro 2.500 ovvero credito imposta pari ad euro 1.500.

 

AGEVOLAZIONI PER IL RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA

E’ prevista una disposizione agevolativa nel caso in cui il contribuente acquisti, entro un anno dalla vendita di una unità immobiliare destinata a propria abitazione, un’altra casa di abitazione non di lusso.

 

SOGGETTI INTERESSATI ALLA NORMA

Si tratta di contribuenti persone fisiche.

 

CONDIZIONI RICHIESTE:

  1. il precedente acquisto con aliquota agevolata ai fini IVA o dell’Imposta di registro deve riguardare solo la prima casa;

  2. il nuovo acquisto può anche essere a titolo di non proprietà ( usufrutto , uso o abitazione);

  3. riacquisto di altro immobile non di lusso entro 1 anno dalla vendita da adibire ad abitazione principale ;

  4. l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui il contribuente ha la residenza o la stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto;

  5. il contribuente non deve possedere altri immobili nel Comune e altre case di abitazione su tutto il territorio Nazionale.

 

MISURA CREDITO IMPOSTA

 

IMPORTO MASSIMO: pari all’imposta di registro o all’Iva relativa al precedente acquisto.

 

ESEMPIO 1

– Acquisto prima abitazione nel 2002: Iva assolta € 10.000

– Nel 2011 acquisto nuova prima casa: valore € 400.000 da soggetto privato con imposta registro 3% per € 12.000

– Con l’agevolazione il contribuente paga solo € 2.000 a titolo di imposta di registro.

 

ESEMPIO 2

– Acquisto prima abitazione nel 2002: Iva assolta € 10.000

– Acquisto da soggetto Iva nel 2011 di un immobile pari ad € 400.000 ed Iva 4% pari ad € 16.000

 

In questo caso il Contribuente deve pagare l’Iva per € 16.000 al soggetto che ha emesso la fattura ed i 10.000 € dell’acquisto precedente potranno:

  1. essere portati in diminuzione delle imposte di registro e dipo-catastali sulle successioni e…

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