Cedolare secca: l'applicazione a regime

Come noto l’art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 ha introdotto, a partire dall’anno 2011, la possibilità di tassare in modo autonomo il reddito derivante dalle locazioni di immobili ad uso residenziale e relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione (le locazioni devono essere effettuate al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni – art. 3, c. 6 del menzionato D.Lgs.).
La scelta di tale modalità impositiva è esercitata dal locatore persona fisica che avrà facoltà di vedere tassato il reddito fondiario con un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi (IRPEF) e relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e di bollo (si tratta della cosiddetta “cedolare secca”) la cui misura è fissata al 21% (l’aliquota viene ridotta al 19% con riferimento ai contratti stipulati a norma degli articoli 2, comma 3 e 8, Legge 9.12.1998, n. 431 regime di canone concordato relativi ad abitazioni ubicati in comuni ad alta densità abitativa così come sono stati individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica).
Il reddito assoggettato all’imposta sostitutiva:

non rileva ai fini della progressività delle aliquote IRPEF;

rileva per la determinazione dello status di soggetto fiscalmente a carico, per il calcolo delle detrazioni per carichi di famiglia (art. 13, D.P.R. 917/!986), per le detrazioni per canoni di locazione (art. 16, D.P.R. 917/!986);

rileva per stabilire la spettanza e la misura di benefici fiscali collegati alla situazione

reddituale del contribuente, come ad esempio per stabilire il superamento o meno della soglia di reddito eventualmente fissata per l’esenzione dall’applicazione delle addizionali IRPEF comunale o regionale (C.M. 1.6.2012, n. 19/E).

 
Dopo i primi chiarimenti che sono stati forniti con la C.M. 1.6.2011, n. 26/E, l’Agenzia delle entrate è tornata a fornire chiarimenti tramite la C.M. 4.6.2012, n. 20/E.
 
La possibilità di esercizio dell’opzione
La C.M. 20/E ha preso in considerazione diverse questioni di natura interpretativa, quali l’esercizio dell’opzione in caso di:

trasferimento del bene immobiliare;

contratto di locazione stipulato a nome di uno solo dei comproprietari;

bene immobiliare confluito in un fondo patrimoniale.

 
Per quanto riguarda l’ipotesi di trasferimento (per cessione, successione mortis causa o donazione) viene precisato che in tali contingenze il nuovo proprietario non è tenuto a stipulare un nuovo contratto, stante il subentro automatico – senza soluzione di continuità – nella titolarità del contratto in essere. Tuttavia l’opzione:
 
– cessa di avere efficacia per quanto riguarda le imposte dirette. Il nuovo proprietario può optare per la cedolare secca entro 30 giorni dal subentro presentando il mod. 69, ferma restando la possibilità di esercitare la scelta in dichiarazione (Unico 2012 PF ovvero 730/2012). Si tratta dei contratti in corso al 1° gennaio 2011:

scaduti o oggetto di risoluzione anticipata al 7.4.2011;

prorogati in corso al 7.4.2011 già registrati o per i quali è già stato

effettuato il pagamento dell’imposta di registro;

di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno;

– mantiene efficacia, fino al termine dell’annualità contrattuale, ai fini dell’imposta di registro e di bollo, in quanto rileva la sussistenza del presupposto di applicazione della cedolare secca al momento della registrazione del contratto, della proroga o del versamento dell’imposta per le annualità successive, prima del trasferimento dell’immobile.
 
Nel caso in cui il contratto di locazione sia…

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