Novità fiscali del 15 febbraio 2012: le novità IVA per gli immobili

Pubblicato il 15 febbraio 2012



IVA sugli immobili: cosa è cambiato; tassazione della caparra confirmatoria nei contratti preliminari; ispezioni programmate: INAIL e Ministero del lavoro comunicano le linee di intervento; diminuiscono le partite IVA in Italia; parlamentare con dipendenti: non opera la ritenuta d’acconto; riscatto laurea: piena deducibilità solo per i contributi pagati dal 2001; dal CNDCEC pubblicati nuovi documenti di studio; nuove bozze dei Modelli studi di settore da allegare a Unico 2012

 

 

Indice:

 

1) Iva sugli immobili: cosa è cambiato

 

2) Tassazione della caparra confirmatoria nei contratti preliminari

 

3) Ispezioni programmate: Inail e Ministero del lavoro comunicano le linee di intervento

 

4) Diminuiscono le partite Iva in Italia

 

5) Parlamentare con dipendenti: Non opera la ritenuta d’acconto

 

6) Riscatto laurea: Piena deducibilità solo per i contributi pagati dal 2001

 

7) Fisco: Dal CNDCEC pubblicati nuovi documenti di studio

 

8) Nuove bozze dei Modelli studi di settore da allegare a Unico 2012

 

 

1) Iva sugli immobili: cosa è cambiato

In materia di Iva sulle operazioni relative ai fabbricati abitativi, il cd. decreto liberalizzazioni (D.L. n. 1 del 2012) ha esteso la possibilità di applicare l’imposta soltanto al cd. housing sociale, ossia alle cessioni e locazioni poste in essere nel quadro di operazioni caratterizzate dal perseguimento di scopi di interesse sociale.

Premessa

È, perciò, rimasta inattuata l’estensione del trattamento di imponibilità alle imprese di costruzione o di ristrutturazione quando vendono oltre cinque anni dall’ultimazione dei lavori, che era prevista nella versione originaria del citato D.L. n. 1/2012, alla quale fa peraltro riferimento la relazione illustrativa, ma che è scomparsa dal testo definitivo (non sono escluse ulteriori modifiche in sede di conversione in legge).

Cosa è cambiato in materia di Iva sugli immobili

Premesso ciò, vediamo cosa cambia attualmente:

L’art. 57 del suddetto D.L. n. 1 del 2012 (quindi, in attesa di conversione in Legge) ha modificato il contenuto dei punti 8) e 8-bis) dell’art. 10 del D.P.R. n. 633/72.

Locazioni di fabbricati abitativi

Il nuovo punto n. 8), relativamente alle locazioni di fabbricati diversi da quelli strumentali per natura, esclude adesso dall’esenzione le locazioni per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione, di fabbricati abitativi, di durata non inferiore a quattro anni effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata, di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del ministro delle infrastrutture del 22.04.2008.

Rispetto a prima, non viene più richiesto che locatore sia l’impresa che ha costruito o ristrutturato il fabbricato, né che la locazione sia stipulata entro quattro anni dall’ultimazione dei lavori.

Inoltre, l’ipotesi di imponibilità comprende anche le locazioni aventi a oggetto “alloggi sociali”.

Per alloggio sociale (Secondo quanto disposto dal decreto 22.04.2008) viene intesa l’unità immobiliare adibita “a uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L'alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie”.

Rientrano nella predetta definizione “gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche - quali esenzioni fiscali, assegnazioni di aree o immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico - destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprietà”.

Il riferimento all’edilizia abitativa convenzionata comprende gli interventi realizzati in forza di normative particolari, sulla base di una convenzione stipulata con l’ente pubblico nella quale, a fronte di agevolazioni di varia natura concesse all’impresa o cooperativa edilizia, vengono predeterminati le caratteristiche, il prezzo di cessione ovvero di affitto degli alloggi e i requisiti soggettivi dei cessionari/locatari.

Ulteriore novità è quella che l’imponibilità è in ogni caso subordinata alla previa opzione del locatore, per cui non è mai è obbligatoria.

In caso di opzione, l’Iva si applica con l’aliquota del 10%, ai sensi del n. 127-duodevicies) della tabella A, parte III, allegata al D.P.R. n. 633/72, come sostituito dall’art. 57 del D.L. n. 1/2012.

Cessioni di fabbricati abitativi

Mentre il nuovo punto n. 8-bis) ha escluso dal trattamento di esenzione, oltre alle cessioni di fabbricati abitativi poste in essere, entro cinque anni dall’ultimazione, dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati (come avveniva in precedenza), anche le cessioni, per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione, di fabbricati di civile abitazione locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione di piani di edilizia residenziale convenzionata ovvero destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del 22.04.2008.

In definitiva, a seguito delle novità, il Legislatore ha reso imponibili, su opzione del cedente:

- le cessioni di fabbricati abitativi già locati per almeno quattro anni in attuazione dei piani di edilizia residenziale convenzionata; tali cessioni, in precedenza, erano imponibili per obbligo, ma solo se poste in essere dall’impresa di costruzione o ristrutturazione, e a condizione che anche la pregressa locazione fosse stata effettuata in regime di imponibilità;

- le cessioni di fabbricati destinati ad alloggi sociali. Anche in questo caso, dunque, le novità riguardano l’edilizia sociale, mentre non cambia nulla per le imprese di costruzione o ristrutturazione, che continuano ad applicare l’Iva (per obbligo) solo se vendono entro cinque anni dall’ultimazione.

 

 

2) Tassazione della caparra confirmatoria nei contratti preliminari

Come anticipato, nel nostro articolo quotidiano dei giorni scorsi, il Consiglio nazionale del Notariato, con lo Studio n. 185-2011/T, ha esaminato alcune questioni problematiche relative alla tassazione della caparra confirmatoria nei contratti preliminari.

Una prima questione riguarda il regime fiscale in concreto applicabile qualora le parti attribuiscano espressamente alla somma data a titolo di caparra confirmatoria anche una “funzione” di anticipo sul prezzo dovuto per la stipula del definitivo, ritenendosi opportuno prestare attenzione alle modalità redazionali delle relative clausole contrattuali.

In caso di contratti preliminari relativi a cessioni soggette ad IVA secondo l’Agenzia delle Entrate (risoluzione n. 197/E del 2007) la previsione del pagamento di una somma “mediante imputazione al prezzo a titolo di caparra confirmatoria e di acconto prezzo” attribuisce alla caparra anche l’ulteriore funzione di anticipazione del corrispettivo, immediatamente assoggettabile ad IVA.

In caso di preliminari relativi a cessioni non soggette ad IVA ma ad imposta di registro, l’utilizzo di clausole le quali ingenerino il dubbio che la volontà delle parti sia diretta ad attribuire immediatamente (cioè con riferimento al “momento” della stipula del contratto preliminare) alla somma data a titolo di caparra confirmatoria anche la natura di acconto sul prezzo, dovrebbe comportare la prevalenza del trattamento fiscale (più gravoso) previsto per quest’ultimo dalla nota all’art. 10 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 (ossia, l’applicazione dell’imposta di registro nella misura del 3%).

Nello studio si chiarisce che vi sono delle clausole per le quali si ritiene doversi escludere l’ambiguità della volontà delle parti in ordine al titolo attribuito al versamento della somma.

In particolare, viene fatto riferimento a quelle clausole contrattuali articolate sulla base del disposto dell’art. 1385 comma 1 c.c. (ai sensi del quale “la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta”), essendo evidente, in tal caso, che la somma non assume immediatamente la funzione di anticipazione del corrispettivo, ma l’assumerà in seguito, cioè al “momento” del definitivo (e pertanto l'imposta proporzionale di registro è dovuta nella misura dello 0,50%).

Altra questione esaminata nello studio è quella della rilevanza di eventuali trattamenti fiscali di favore, previsti per il contratto definitivo, ai fini della tassazione del contratto preliminare contenente la previsione del pagamento di somme a titolo di caparra confirmatoria (e/o di acconti sul prezzo), ogni qual volta la disciplina dettata per il contratto definitivo porti all’applicazione di un’imposta di registro inferiore rispetto a quella scontata per le suddette pattuizioni del preliminare, con la conseguenza della non operatività del meccanismo dell’imputazione dell’imposta proporzionale pagata per il preliminare all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.

Considerato che la detraibilità dell’imposta pagata per la caparra (e/o per gli acconti) da quella dovuta per il definitivo dimostra l’unitaria considerazione, sotto il profilo fiscale, dell’operazione realizzata con la sequenza preliminare-definitivo quale unica manifestazione di capacità contributiva, ed osservato come il meccanismo dell’imputazione presupponga che la somma su cui imputare sia maggiore, si conclude - ribadendo la soluzione interpretativa già prospettata in un precedente studio della Commissione studi tributari del 2007 (n. 13-2007/T) - che, al fine di consentire l’unitario assoggettamento dell’operazione preliminare-definitivo all’imposta di registro, quest’ultima dovrebbe essere parametrata sull’imposta principale dovuta per il definitivo, intesa quale limite massimo alla tassazione dell’operazione medesima. Pertanto, in caso di preliminare che già prefiguri i requisiti rilevanti per la tassazione del definitivo, l’imposta proporzionale di registro per la caparra confirmatoria (e/o gli acconti prezzo) dovrebbe applicarsi fino a concorrenza di quella che sarà dovuta per il definitivo.

 

 

3) Ispezioni programmate: Inail e Ministero del lavoro comunicano le linee di intervento

Appalti, distacchi, voucher, parasubordinati e ditte “apri e chiudi” nel mirino degli ispettori.

Edilizia, agricoltura e turismo anche per il 2012 nei programmi ispettivi del Ministero e dell’Inail.

Il documento di programmazione dell’attività di vigilanza del Ministero del lavoro per il 2012 è indirizzato al lavoro nero e dei clandestini in agricoltura e in edilizia, soprattutto al sud, ma anche verso gli appalti e i distacchi transnazionali.

E’ quanto emerge dagli annunci del Ministero che prevede 139 mila ispezioni. Sono previsti anche controlli dirette a valutare la correttezza delle forme atipiche di rapporto di lavoro quali: Intermittente, voucher, part-time, associazioni in partecipazione, progetti, occasionali, e così via.

E dall’Inail arriva la nota n. 529/12 con la quale l’Istituto comunica che proseguirà anche nel 2012 la vigilanza sull'edilizia e sui pubblici esercizi.

L’intensificazione dei controlli sarà, inoltre, effettuata nei confronti delle ditte che chiudono posizioni lasciando insoluti e riaprono cambiando solo i riferimenti giuridici.

Tra i settori nei quali l’Inail ritiene esistano le maggiori sacche di evasione ci sono gli ambulanti, le ditte cinesi, gli stabilimenti balneari, le aree portuali, i trasporti.

Determinanti per i controlli saranno gli incroci dei dati con i Centri impiego, l’Inps, Agenzia delle Entrate e Infocamere.

 

 

4) Diminuiscono le partite Iva in Italia

Lo scorso anno sono state aperte circa 535 mila partite Iva, con una flessione del 4,8% rispetto al 2010.

Il MEF - Dipartimento delle Finanze ha pubblicato, ieri, sul proprio sito la sintesi dei dati 2011 (revisionati)

Osservatorio sulle partite IVA

Il 43,6% delle aperture è stato effettuato nelle regioni settentrionali, il 22,5% al Centro ed il 33,9 al Sud ed Isole. La flessione, rispetto al 2010, ha interessato tutte le regioni, tranne la Calabria, ed è stata più marcata al Centro-nord: Val d’Aosta e Sardegna hanno accusato un calo superiore al 10%,

il Molise è rimasto praticamente immutato.

La metà delle nuove partite Iva ha riguardato il settore dei servizi pubblici e privati, nell’ambito del quale si distinguono le attività professionali (14,2% del totale) e l’alloggio-ristorazione, ma è il commercio la sezione più interessata dalle aperture, con il 23,6% del totale; notevole anche la quota del settore edilizio. Il confronto con l’anno precedente evidenzia una flessione leggermente più sostenuta per il settore industriale (-8,7%) e solo due sezioni rilevanti in aumento: Le attività di gestione rifiuti-forniture idriche (+6,7%) ed alloggio-ristorazione (+1%).

La distribuzione per natura giuridica mostra che il calo del numero delle aperture ha coinvolto tutte le principali forme giuridiche ed è stato più sensibile per le società di capitali; la composizione percentuale delle aperture evidenzia la quota preponderante delle persone fisiche (72,7% del totale), seguite dalle società di capitali, cui appartiene il 18% delle aperture.

Le persone fisiche hanno aperto nel 2011 circa 389 mila partite Iva, con una flessione di oltre il 3% rispetto all’anno precedente; il calo ha riguardato tutte le classi di età, ad eccezione dei giovani fino a 35 anni; all’opposto, la classe di età più avanzata registra il calo più marcato, quasi il 10%. La classe più giovane ha inoltre effettuato il 48% di tutte le aperture.

I maschi hanno aperto il 64,7% delle partite Iva e l’età media delle nuove partite Iva è leggermente più bassa per le femmine, in quanto esattamente metà delle aperture a loro riferibili è stata effettuata dalla classe più giovane, contro il 46,8 dei maschi.

 

 

5) Parlamentare con dipendenti: Non opera la ritenuta d’acconto

La Fondazione studi dei Consulenti del lavoro ha, così, risposto al seguente quesito, pubblicato sul proprio sito internet il 14.02.2012:

Assistente Parlamentare

E’stato chiesto da un parlamentare di procedere all’assunzione per suo conto di due dipendenti, uno a tempo determinato l’altro con contratto a progetto.

Sono sorte difficoltà ad iscrivere il parlamentare all’Inps poiché è mancata la sicurezza su quale inquadramento dare, non esistendo un contratto al quale fare riferimento ecc. almeno per quanto riguarda il primo tipo di contratto, mentre per la gestione separata e per l’Inail non sussistono problemi.

Peraltro, è risaputo che il parlamentare non é sostituto d’imposta e, pertanto, è stato chiesto se sarà il dipendente che dovrà procedere agli adempimenti fiscali.

Infine, è stata chiesta quale sia la sede Inps competente, considerato che l’attività verrà svolta dai due dipendenti in due città.

Risposta della Fondazione studi

Come espresso nel parere della Fondazione Studi n. 17/2009 tra i soggetti elencati come sostituto d’imposta dall’art. 23 del D.P.R. n. 600/1973 non figurano le persone fisiche anche nell’eventualità di instaurazione di un rapporto di lavoro subordinato.

Pertanto il Parlamentare che instaura un rapporto di lavoro - conservando la figura di persona fisica - non è tenuto ad effettuare le ritenute di acconto, ne consegue che il dipendente sarà obbligato alla presentazione della dichiarazione dei redditi (vedi istruzioni Unico persone fisiche) per il versamento delle imposte dovute.

Per quanto riguarda le sede INPS territorialmente competente occorrerà far riferimento al luogo principale di svolgimento dell’attività lavorativa.

 

 

6) Riscatto laurea: Piena deducibilità solo per i contributi pagati dal 2001

I contributi volontari versati per il cd. riscatto del periodo di laurea sono deducibili per intero dal reddito personale solo se versati dall’anno 2001.

E’ quanto ha sancito la Corte di Cassazione, con la decisione n. 1569 del 03.02.2012, fornendo, così, l’interpretazione sistematica degli artt. 13 e 16 del D.Lgs. n. 47/2000, nonché dell’art. 10, comma 1, lettera e), del Tuir.

La circostanza che tali versamenti previdenziali siano facoltativi non consentiva che potessero essere equiparati a quelli dovuti per obbligo. La legge che, invece, adesso lo consente non può avere efficacia retroattiva.

Difatti, l’art. 13 del D.L.gs. n. 47/2000 - decreto delegato che ha riformato la disciplina fiscale della previdenza complementare - nel modificare l’art. 10, comma 1, lettera e), del Tuir, in materia di oneri deducibili, ha esteso la deducibilità integrale, originariamente prevista solo per i contributi previdenziali e assistenziali versati in ottemperanza a disposizioni di legge, “…anche a quelli versati facoltativamente alla gestione della forma pensionistica obbligatoria di appartenenza, ivi compresi quelli per la ricongiunzione di periodi assicurativi”.

Il successivo art. 16, ha poi previsto che le “Le disposizioni dell’articolo 13 si applicano per i contratti stipulati o rinnovati nonché per i premi versati dalle forme pensionistiche complementari gestite mediante convenzioni assicurative a decorrere dal 1° gennaio 2001”.

Per i contributi volontari versati prima del 01.01.2001, invece, l’art. 13-bis del Tuir ne consente soltanto una parziale detrazione d’imposta - nel limite del 19% - e per un ammontare complessivo non superiore a 1.291,14 euro, per ciascun periodo d’imposta.

 

 

7) Fisco: Dal CNDCEC pubblicati nuovi documenti di studio

Il 14.02.2012, sul sito internet del Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili sono stati pubblicati (o ripubblicati, come nel caso dei Principi contabili e sistemi di controllo e revisione) una serie di documenti utili per lo studio tributario.

In particolare, si tratta dei seguenti materiali:

a) L’obbligo del rendiconto del trustee

Redatto dalle Commissioni di Studi e Ricerche del Diritto tributario e rapporti con l’Amministrazione finanziaria - Data di pubblicazione: 14/02/2012

b) La predisposizione del progetto di graduazione e distribuzione

Redatti dalle Commissioni di  Studi e Ricerche delle Funzioni giudiziarie  - Data di pubblicazione: 14/02/2012.

c) La prededucibilità dei crediti professionali nel concordato preventivo e negli accordi di ristrutturazione dei debiti dopo l’introduzione dell’art. 182 quater della legge fall.

Redatti dalle Commissioni di Studio Studi e Ricerche del Diritto fallimentare
- Data di pubblicazione: 14/02/2012.

d) Norme di comportamento del collegio sindacale - Agg. gennaio 2012

Redatto dalle Commissioni di Studi e Ricerche dei Principi contabili e sistemi di controllo e revisione.

 

 

8) Nuove bozze dei Modelli studi di settore da allegare a Unico 2012

L’Agenzia delle Entrate, tra le novità fiscali pubblicate sul proprio sito internet il 14.02.2012:

Bozze dei Modelli per la comunicazione dei dati rilevanti ai fini dell'applicazione degli studi di settore da allegare a Modello Unico 2012.

 

 

Vincenzo D’Andò