Mutui, provvigioni e stime U.T.E. non bastano per l’accertamento all’immobiliare

La pronuncia trae origine da un atto impositivo notificato ad una Spa, con il quale l’Ufficio determinava maggiori ricavi utilizzando l’accertamento analitico-induttivo di cui all’articolo 39, comma 1, lettera d, del DPR 600/1973, che consente all’Amministrazione Finanziaria di accertare attività non dichiarate anche sulla base di presunzioni qualificate, ovvero dotate dei requisiti di gravità, precisione e concordanza.

L’Ufficio riteneva che fossero tali le presunzioni di maggiori ricavi fondate sulle seguenti circostanze:

• gli acquirenti degli immobili avevano acceso dei mutui ipotecari per finanziare l’acquisizione delle unità immobiliari per un importo superiore a quello corrispondente al prezzo di vendita di tali immobili;

• le provvigioni corrisposte dalla Spa all’intermediario che aveva curato la vendita degli alloggi presentavano delle anomalie, atteso che, in alcuni casi, risultavano inspiegabilmente superiori alle altre;

• nella contabilità della società, i costi non erano stati imputati singolarmente ad ogni immobile;

• le stime richieste dall’Ufficio impositore all’UTE evidenziavano valori immobiliari superiori rispetto a quelli a cui erano avvenute le vendite in oggetto.

Avverso l’avviso di accertamento proponeva ricorso la contribuente, e la Commissione tributaria provinciale l’accoglieva parzialmente.

Opponeva gravame, quindi, l’Agenzia delle Entrate ma i giudici d’appello, confermando la sentenza di primo grado, hanno respinto il ricorso del Fisco. In particolare, la Commissione tributaria regionale ha osservato che la società aveva fornito la prova contraria agli elementi presuntivi posti a base dell’accertamento.

La Spa, infatti, aveva spiegato che:

• su trentadue vendite immobiliari, soltanto tre acquirenti avevano stipulato mutui superiori al prezzo di acquisto e, a ben vedere, tale differenza poteva ascriversi al sostenimento delle spese notarili, provvigioni agli intermediari ed altri oneri accessori;

• soltanto in due casi le provvigioni corrisposte dalla società erano state superiori a quelle relative alle altre vendite: ciò, tuttavia, trovava giustificazione nel fatto (dimostrato) che, in quelle due occasioni, la venditrice si era fatta carico di tutte le commissioni di intermediazione, “liberando” da esse l’acquirente (normalmente, infatti, una parte delle provvigioni vengono pagate dal venditore ed un’altra parte dall’acquirente);

• i costi erano stati correttamente imputati alle singole unità immobiliari in base ai rispettivi millesimi;

• le stime UTE costituivano soltanto una sorta di perizia di parte ed, inoltre, non tenevano conto del prezzo delle vendite di unità immobiliari similari né del fatto che il condominio di cui facevano parte gli alloggi compravenduti era stato realizzato in regime di convenzione con il Comune e, quindi, con l’obbligo di mantenere bassi i prezzi di vendita.

Alla luce di tali deduzioni la Commissione tributaria regionale ha stabilito che non sussistevano le presunzioni qualificate per poter procedere all’accertamento analitico-induttivo posto in essere dall’Ufficio.

L’appello di quest’ultimo è stato così respinto e l’Amministrazione Finanziaria è stata anche condannata al pagamento delle spese di giudizio.

Sempre in tema di accertamento a società immobiliari, la giurisprudenza di merito, appena un mese fa, aveva stabilito, invece, che è pienamente valido l’accertamento a carico di una Srl che abbia venduto unità immobiliari di diversa forma e dimensione allo stesso prezzo, di poco superiore, peraltro, al costo di realizzazione (cfr. Commissione tributaria regionale di Firenze, sentenza del 4 marzo 2011, numero 11).

In caso di accertamento analitico-induttivo ai sensi dell’articolo 39, comma 1, lettera d, del DPR 600/1973, il problema è, quindi, quello della corretta valutazione delle presunzioni adottate dall’Ufficio. Il giudice tributario, con sua valutazione discrezionale, o meglio secondo il suo prudente apprezzamento, dovrà pronunciarsi circa la capacità delle presunzioni utilizzate dall’Ufficio ad integrare i requisiti di gravità, precisione e concordanza richiesti dalla norma ai fini della legittimità della procedura accertativa.

In proposito, molto più autorevolmente, la Cassazione ha affermato che “rientra nei compiti del giudice di merito il giudizio circa l’idoneità degli elementi presuntivi a consentire illazioni che ne discendano secondo il criterio dell’id quod plerumque accidit, essendo il relativo apprezzamento sottratto al controllo in sede di legittimità se sorretto da motivazione immune da vizi logici o giuridici ed in particolare ispirato al principio secondo il quale i requisiti della gravità, della precisione e della concordanza, richiesti dalla legge, devono essere ricavati in relazione al complesso degli indizi, soggetti ad una valutazione globale, e non con riferimento singolare a ciascuno di questi, pur senza omettere un apprezzamento così frazionato, al fine di vagliare preventivamente la rilevanza dei vari indizi e di individuare quelli ritenuti significativi e perciò da ricomprendere nel suddetto contesto articolato e globale” (Cass. Sez. III, 4 novembre 2002, n. 15399; Cass., Sez. III, 27 agosto 1999, n. 9015; Cass., Sez. V, 26 gennaio 2004, n. 1286).

Nel caso oggetto della sentenza odierna, evidentemente, il giudice di merito non ha ritenuto elementi presuntivi qualificati ed idonei a supportare la pretesa impositiva quelli costituiti dai mutui superiori ai prezzi di vendita, dalle provvigioni anomale e dalle stime UTE più elevate rispetto ai valori dichiarati negli atti notarili.

23 giugno 2011

Alessandro Borgoglio