Interessi passivi su mutui per l’acquisto di immobili

Premessa

I contribuenti che effettuano alcune spese di particolare rilevanza, tra cui quelle sostenute per l’acquisto  dell’abitazione, possono usufruire di significative riduzioni dall’IRPEF annualmente dovuta.

Queste riduzioni si ottengono tramite la presentazione della dichiarazione dei redditi (Modello Unico 2011 per il periodo d’imposta 2010, quadro RP) e possono essere fatte valere mediante una detrazione dall’imposta dovuta.

Per essere considerate nel Modello Unico 2011, le spese devono essere state sostenute nel corso dell’anno 2010 (cd. criterio “di cassa”).   

Nel caso di importi consistenti che scadono tra dicembre e gennaio (ad esempio, mutui fondiari), potrebbe, quindi, risultare conveniente pagarli entro il 31 dicembre, in modo da poter applicare la detrazione nella dichiarazione successiva (senza doverla rimandare di un anno ancora).

Le spese, di regola, devono essere sostenute dal dichiarante, nel proprio interesse, tuttavia, come si vedrà in seguito, vi sono le consuete eccezioni.

Detrazione fiscale per gli interessi passivi ed oneri accessori (1) derivanti da contratti di mutuo ipotecario

Come afferma la stessa Agenzia delle Entrate, nella propria guida (Annuario del contribuente, aggiornato a maggio 2011), l’attuale normativa in materia di detrazioni fiscali per gli interessi passivi ed oneri accessori derivanti da contratti di mutuo ipotecario è abbastanza articolata giacché nel corso dei vari anni ha subito diverse modifiche, con la conseguenza che le detrazioni fiscali spettano secondo limiti e modalità che variano in relazione al tipo di fabbricato (abitazione principale, abitazione secondaria, altri fabbricati non abitativi) e all’anno in cui è stato stipulato il contratto di mutuo.

Mutui stipulati dal 1993

Per i mutui stipulati dal 1993 le detrazioni sono concesse solo quando si acquista l’abitazione principale.

Dal 1° gennaio 2008 il limite di spesa per interessi passivi sul quale è possibile calcolare la detrazione d’imposta del 19% è pari a 4.000 euro (in precedenza era 3.615,20 euro), pertanto, l’importo massimo di detrazione di cui si può fruire è di 760 euro (19% di 4.000 euro).

A prescindere dal limite massimo sul quale calcolare la detrazione, la spesa massima detraibile deve essere riferita complessivamente a tutti gli intestatari, ed eventualmente a più contratti di mutuo stipulati per l’acquisto.

La detrazione del 19% per l’acquisto dell’abitazione principale spetta a condizione che:

– l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto. La condizione di dimora abituale deve sussistere nel periodo d’imposta per il quale si chiedono le detrazioni, con eccezione delle variazioni di domicilio dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro;

– l’acquisto dell’immobile avvenga entro un anno antecedente o successivo alla stipulazione del contratto di mutuo ipotecario.

Ciò significa che si può prima acquistare ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno quello di acquisto.

In caso di contitolarità del mutuo, l’importo di 4.000 euro, su cui spetta la detrazione del 19%, va suddiviso tra i cointestatari.

In caso di mutuo ipotecario intestato a due coniugi, in relazione ad entrambe le quote, la detrazione spetta al coniuge che ha l’altro fiscalmente a carico, purché il mutuo sia stato stipulato a partire dal 1993.

Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia si prescinde dal requisito della dimora abituale relativamente ai mutui ipotecari per l’acquisto dell’unica abitazione di proprietà.

Dal 2001, inoltre, la detrazione spetta anche:

– dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro due anni dall’acquisto, se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o da un atto equivalente;

– nel caso di acquisto di un immobile locato se, entro tre mesi dall’acquisto, l’acquirente notifica al locatario l’atto d’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale;

– al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile viene adibito ad abitazione principale di un familiare;

– se il contribuente trasferisce la propria dimora per motivi di lavoro o si trasferisce in un istituto di ricovero o sanitario, a condizione che l’immobile non sia affittato.

Il diritto alla detrazione degli interessi permane anche quando il contribuente trasferisce la propria residenza in un Comune limitrofo a quello in cui si trova la sede di lavoro. Se cessano le esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale, dal periodo d’imposta successivo non si potrà più fruire della detrazione (circolare n. 21/E del 23 aprile 2010).

Riguardo l’accollo interno, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 20/E del 13 maggio 2011 ha chiarito quanto segue:

Mutui: accolli e nuda proprietà

Gli interessi passivi sul mutuo, stipulato originariamente da entrambi i coniugi per l’acquisto dell’abitazione principale, possono essere detratti per intero (nella misura del 19% e per un importo non superiore a 4.000 euro) dal coniuge che a seguito di separazione consensuale ha acquisito la proprietà dell’intero immobile e si è accollato le relative rate del mutuo.

Questa possibilità è concessa anche nel caso in cui il mutuo risulti ancora cointestato presso l’istituto di credito, a patto che ci sia un atto pubblico o una scrittura privata autenticata che dimostri che l’intero onere è sostenuto dal coniuge diventato unico proprietario.

Detrazione piena per la nuda proprietà data in usufrutto

Il nudo proprietario che ha stipulato un mutuo per acquistare la piena proprietà di un immobile concesso in usufrutto al figlio può detrarre, sempre nella misura del 19%, tutti gli interessi pagati con riferimento all’intero valore dell’immobile.

Attenzione

Quando un contribuente contrae un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale la detrazione spettante sui relativi interessi passivi deve essere calcolata esclusivamente sul costo di acquisto dell’immobile che è dato dalla somma del prezzo di acquisto, delle spese notarili e degli altri oneri accessori.

Pertanto, quando l’ammontare del mutuo supera il prezzo di acquisto dell’immobile, determinato con i criteri appena descritti, sarà necessario quantificare la parte di interessi sulla quale calcolare la detrazione.

Per determinare la quota di interessi passivi sulla quale calcolare la detrazione si può utilizzare la formula seguente:

 

   

    (costo acquisto dell’immobile + oneri accessori) X interessi passivi pagati

    ___________________________________________________________

 

                               capitale preso a mutuo

 

 

Nel caso in cui l’originario contratto di mutuo, stipulato da uno solo dei coniugi per l’acquisto in comproprietà dell’abitazione principale, è estinto e sostituito da un nuovo mutuo cointestato ad entrambi i coniugi comproprietari, dei quali uno fiscalmente a carico dell’altro, è possibile usufruire della detrazione sugli interessi passivi anche per la quota di competenza del coniuge fiscalmente a carico (circolare 23 aprile 2010, n. 21/E).

La detrazione compete solo per gli interessi riferibili alla residua quota di capitale del precedente mutuo e nei limiti di 4.000 euro complessivi per entrambi i coniugi.

Mutui stipulati prima del 1993

Per i mutui stipulati negli anni 1991 e 1992, le detrazioni spettano per l’acquisto di propria abitazione anche diversa da quella principale.

L’importo massimo di spesa su cui applicare la detrazione è per ciascun intestatario del mutuo di 4.000 euro se si tratta di abitazione principale, e di 2.065,83 euro se si tratta di altra abitazione.

In quest’ultimo caso, la detrazione non spetta se il tetto massimo di spesa è stato raggiunto dai costi relativi ad altro mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale. Se questi sono stati inferiori al limite predetto, la detrazione si applica sulla differenza.

Per i mutui stipulati in anni anteriori al 1991, le detrazioni spettano anche per l’acquisto di immobile non abitativo, con un limite di spesa di 2.065,83 euro per ciascun intestatario.

Spese accessorie (1)

Tra le spese accessorie sono comprese:

– Le spese del notaio;

– le spese di perizia;

– le spese di istruttoria;

– le commissioni richieste dalle banche per la loro attività di intermediazione;

– la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;

– la penalità per estinzione anticipata del mutuo;

– le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione;

– le perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera;

– l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca

– l’imposta sostitutiva sul capitale prestato;

Modello Unico PF2011 – Righi da RP7 a RP11 (Interessi passivi)

In tali righi vanno indicati gli importi degli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione pagati nel 2010 in dipendenza di mutui a prescindere dalla scadenza della rata.

 

14 giugno 2011

 

 

Vincenzo D’Andò

 

 

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