Cedolare secca: quando conviene applicarla?

L’Agenzia delle Entrate, con un Provvedimento Direttoriale del 7 aprile 2011, ha definito le modalità di esercizio dell’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca. Nel provvedimento sono state definite le direttive di versamento dell’imposta ed altre disposizioni attuative dell’art. 3 del D.Lgs. n. 23 del 14 marzo 2011 , meglio conosciuto come il decreto che introduce il federalismo municipale.

Ricordiamo brevemente che la cedolare secca consiste in un regime opzionale di tassazione del canone relativo alle unità immobiliari abitative (con accatastamento da A/1 ad A/11, con la sola esclusione di quelle classificate come A10, cioè gli uffici), locate a uso abitativo, sostitutivo dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione.

In pratica il legislatore introducendo questa nuova forma di tassazione alternativa sugli immobili consente che sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, la cedolare secca si applica con un’aliquota del 21%, che diminuisce al 19% per i contratti a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dal Dl 551/1998, all’articolo 1, lettere a – b) e in quelli ad alta tensione abitativa, individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica.

Si ricorda che la legge n. 431 del 9 dicembre 1998 ha abolito il regime vincolistico previsto dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 (meglio conosciuta come “equo canone” ) che obbligava ad affittare gli immobili ad un canone prestabilito. Il principio cardine di tale legge, dalla decorrenza della quale “per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta” (art. 1, c. 4), è rappresentato dalla previsione di due “canali” alternativi, fra i quali locatori ed inquilini potranno scegliere, improntando dunque il rapporto contrattuale secondo l’uno o l’altro dei due schemi a tali “canali” rispettivamente corrispondenti.

Il primo canale (art. 2, c. 1) è costituito dai contratti cosiddetti “liberi”, caratterizzati da un canone locativo liberamente definibile fra le parti (locatore e conduttore) e da una durata di quattro anni, automaticamente rinnovabile alla prima scadenza per un eguale periodo, salve però le ipotesi di cui all’art. 3 come:

  1. l’uso diretto o per specifici fini che la legge riconosce socialmente rilevanti;

  2. la disponibilità da parte del conduttore di altro alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

  3. la ricostruzione o consolidamento, ristrutturazione, demolizione, sopraelevazione o radicale trasformazione dell’immobile;

  4. l’utilizzo discontinuo ingiustificato;

  5. la vendita a terzi dell’unico immobile oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, previa offerta in prelazione al conduttore.

 

Il secondo “canale” è il contratto “a canone concordato” con il corrispettivo stabilito in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Ovviamente in questo tipo di contratto il canone è inferiore ai correnti prezzi di mercato, ma lo scopo di tenere basso il canone è quello di venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in locazione un immobile. Per questo, il legislatore ha stabilito di concedere, sia al proprietario che all’inquilino, alcuni vantaggi fiscali (reddito Irpef, imposta di registro, Ici solo nei Comuni che hanno deliberato di favorire tale forma contrattuale). La durata della locazione è di 3 anni più 2 di rinnovo automatico (o 3 previa intesa) tranne casi particolari. I contribuenti che stipulano un contratto di locazione a canone “concordato” per alloggi che si trovano in uno dei Comuni ad alta “densità abitativa” (detta anche “alta tensione abitativa”) possono usufruire della riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro da versare.

In sostanza, l’imposta di registrazione del contratto passa dal 2% del canone all’1,4% (ed è in genere divisa a metà tra proprietario ed inquilino).

 

La convenienza all’opzione della cedolare secca

Il nuovo regime introdotto dal federalismo municipale è sicuramente vantaggioso per chi ha un reddito imponibile medio-alto: oltre i 15mila euro per i contratti a canone libero e oltre i 28mila euro per quelli a canone concordato, livelli al di sopra dei quali scattano le aliquote marginali Irpef del 27% e del 38%, che perdono il confronto con la cedolare. Di fatto, però, dai dati dell’Agenzia del Territorio e del Dipartimento delle Finanze ricavati dalle dichiarazioni 2008, risulta che il 19,5% delle persone fisiche titolari di case date in affitto dichiara un reddito minore o uguale a 10mila euro, un altro 37,8% sta nella fascia tra 10mila e 26mila euro.

Peraltro, oltre alla valutazione dell’aliquota, rispetto alla quale bisogna comunque considerare che la cedolare si applica al canone intero (senza il 15% di deduzione forfettaria per il canone libero e il 40,5% per quello concordato), e a quella delle imposte che non dovranno più essere versate (imposta di registro, 2% sul canone, per metà a carico del proprietario; imposta di bollo, 15 euro; addizionale comunale e regionale) sulla convenienza finale pesano altre considerazioni.

È necessario infatti valutare anche l’impatto delle detrazioni. Un contribuente con redditi da lavoro dipendente e detrazioni per familiari a carico, senza considerare che potrebbe avere anche il 36% sulle ristrutturazioni e il 55% sul risparmio energetico, vedrebbe diminuire le detrazioni e potrebbe non riuscire a recuperare tutto il credito d’imposta .

La conseguenza è che la cedolare secca potrebbe, in casi particolari, non risultare così conveniente come annunciata.

 

13 aprile 2011

Federico Gavioli


Partecipa alla discussione sul forum.