Tassazione del leasing immobiliare e regime I.V.A. per la cessioni di fabbricati abitativi: novità 2011

Novità dal 2011 sulla tassazione del leasing immobiliare e sul regime IVA per la cessioni di fabbricati abitativi


 


Niente più imposta di registro in misura del 1% sui canoni di leasing immobiliari.


Ciò a seguito di quanto disposto dalla Legge n. 220 del 13 dicembre 2010 (Legge di stabilità per il 2011) pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 297 del 21 dicembre 2010.


In virtù dei comma 15-16 dell’art. 1 di tale norma, a partire dal 1° gennaio 2011, sugli immobili acquistati per essere concessi in leasing (locazione finanziaria) si applicano le imposte ipotecarie (in misura del 3%) e catastali (nella misura del 1%).


Sono, invece, ridotte della metà le aliquote delle imposte ipotecarie e catastali per le cessioni di cui siano parte fondi immobiliari chiusi disciplinati dall’art. 37 del D.Lgs. n. 58/1998 e dall’art. 14-bis della Legge n. 86/1994.


Mentre sulle cessioni effettuate da banche e società finanziarie a seguito dell’esercizio dell’opzione di acquisto da parte dell’utilizzatore in contratti di locazione finanziaria, si applicano le imposte di registro e ipocatastali in misura fissa (Euro 168,00).


E’ stata poi prevista la responsabilità solidale dell’utilizzatore (chi paga il canone di locazione di leasing) per il pagamento dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali dovute dal locatore (società di leasing) sull’immobile da quest’ultimo acquistato.


E’ stata, quindi, eliminata l’imposta di registro, nella misura dell’1% da applicare ai canoni di locazione finanziaria.


A decorrere dal 1° gennaio 2011, la registrazione del contratto di locazione finanziaria deve avvenire solo in caso d’uso.


Per cui al momento del riscatto degli immobili sarà dovuta solo l’imposta ipocatastale e l’imposta di registro nella misura fissa di € 168,00.


Per i contratti di leasing in corso al 1° gennaio 2011, a seguito di tali novità, viene previsto l’assoggettamento ad un’imposta sostitutiva delle imposte ipocatastali, entro il 31 marzo 2011, sulla base delle modalità da definire da parte delle Entrate entro il 15 gennaio 2011.


L’importo da versare dovrebbe essere pari al 2% del costo dell’immobile (dedotta l’imposta di registro sui canoni) con una riduzione pari al 4% moltiplicato il numero di anni residui di durata del contratto.


Novità legge di stabilità 2011 per i contratti di leasing immobiliari




















Responsabilità solidale conduttore


 


 


 


  


Per imposta di registro, ipotecaria e catastale


in relazione all’acquisto dell’immobile da parte


della società di leasing


 


Registrazione contratti di locazione finanziaria immobiliari


 


 


 


 


Solo in caso d’uso


 


Misura imposta ipotecaria e catastale per locazioni finanziarie di immobili strumentali


 


 


 


4%  (3% + 1%)  per cessioni a favore di società di leasing e in misura fissa all’atto del riscatto da parte del conduttore


 


Imposta sostitutiva


 


 


Per i contratti in esecuzione al 1° gennaio 2011


 


 


Regime IVA per la cessioni di fabbricati abitativi da parte delle imprese costruttrici


Altra novità in materia di immobili, contenuta nella citata Legge di stabilità finanziaria (Legge n. 220/2010, art. 1. comma 86), è quella riguardante la cessioni di fabbricati abitativi da parte delle imprese costruttrici.


A seguito dell’introduzione di tale neo disposizione, la cessione dell’immobile è divenuta esente da IVA (e soggetta all’imposta di registro proporzionale) solo se effettuata dopo 5 anni dall’ultimazione, anziché 4 anni come previsto dalla precedente normativa.


Tutto ciò al fine di ridurre il rischio che la vendita, per via del decorso del tempo, transiti nel regime di esenzione (che comporta riflessi negativi relativamente al diritto di detrazione dell’IVA a monte).


In tal senso la novella norma dispone la modifica dell’art. 10, n. 8-bis, del D.P.R. 633/1972.


Come è stato osservato in dottrina (1) si tratta di un allungamento temporale più che opportuno, considerata la situazione difficile che sta attraversando da qualche anno il settore immobiliare”, poiché concede alle imprese più di tempo per vendere immobili in regime di imponibilità.


Come, inoltre, rilevato da altra dottrina, “poter cedere gli immobili abitativi costruiti od oggetto di intervento di recupero entro il maggior termine di 5 anni significa scongiurare l’applicazione degli istituti del pro rata e della rettifica della detrazione. La disposizione di favore, tuttavia, lascerà l’amaro in bocca a tutti gli operatori che non ne hanno potuto beneficiare, avendo ceduto fabbricati in data antecedente al 31 dicembre 2010”.


Tutto ciò evidenzia la necessità di rivedere, al più presto, le regole di tassazione dell’intero settore immobiliare.


Pertanto, a decorrere dal 1° gennaio 2011 non rientrano nel regime di esenzione Iva le cessioni di fabbricati a destinazione abitativa, effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o da quelle che vi hanno realizzato interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica, entro 5 anni (in precedenza 4 anni) dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento.


Rimane in vigore la ulteriore disposizione che consentiva la cessione soggetta ad Iva anche oltre tale termine, a condizione che, entro i 5 anni (in precedenza 4), gli immobili siano stati locati per un periodo non inferiore a 4 anni, in attuazione di programmi di edilizia convenzionata.









                                      Effetti della norma


 


Il soggetto che costruisce immobili abitativi, avendone la possibilità, detrae l’Iva sulle forniture e sui servizi connessi al cantiere, poiché presume che sulla vendita delle abitazioni costruite possa applicare l’Iva.


Se ciò non dovesse accadere, poiché la cessione, invece, avviene oltre il termine massimo previsto dalla norma (adesso di 5 anni), la transazione soggiace al regime di esenzione, con le due conseguenze:


 


– Nell’anno di riferimento si produce un pro rata, che può limitare la detrazione dell’Iva assolta sugli acquisti di altri cantieri nel frattempo iniziati;


 


– se il pro rata varia di oltre 10 punti rispetto a quello dell’anno di ultimazione della costruzione, scatta l’obbligo di restituire all’Erario una parte dell’Iva a suo tempo legittimamente detratta, poiché i fabbricati sono soggetti ad un monitoraggio di tale aspetto per un periodo decennale.


Pertanto, l’incremento del periodo di tolleranza da quattro a cinque anni determina l’ampliamento del numero delle operazioni potenzialmente imponibili e, parallelamente, una diminuzione dei rischi di applicazione del pro rata e della rettifica.


Benefici indiretti


Infine, secondo dottrina (1), sussistono anche ulteriori effetti benefici indiretti.


In particolare, il meccanismo dell’art. 19-bis2, del D.P.R. n. 633/1972, non funziona solo a favore dell’Amministrazione Finanziaria, ma anche a favore del contribuente. Ad es. per il soggetto che ha, nel corso del 2010, superato il limite temporale, realizzando operazioni esenti per taluni fabbricati in magazzino, viene ritenuto che potrebbe modificare a proprio favore il pro rata dell’anno 2011, generando un recupero a proprio favore sugli immobili invenduti.


 


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Nota


 


(1) in Guida Pratica Aziende de Il Sole 24 Ore n. 1/2011


 


 


Vincenzo D’Andò


 


20 gennaio 2011

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