Lavori di ampliamento in base al “Piano casa” e 36-55%

Nell’ipotesi di demolizione e ricostruzione di un fabbricato con ampliamento di volumetria, secondo le disposizioni previste dalla normativa regionale, in attuazione del cd. “Piano casa”, è esclusa l’applicabilità delle detrazioni del 36% e del 55%, riconosciute, rispettivamente, per gli interventi di recupero edilizio delle abitazioni e di riqualificazione energetica degli edifici esistenti.


Diversamente, ove l’intervento di ampliamento venga eseguito, in base al “Piano casa”, nell’ambito di una ristrutturazione che non comporti la demolizione dell`edificio originario, le citate agevolazioni spettano unicamente per le spese riferibili ai lavori sulla porzione preesistente del fabbricato.


Questi i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n.4/E del 4 gennaio 2011, che si è espressa a proposito dell`applicabilità delle detrazioni del 36% (art. 1, L. 27 dicembre 1997, n. 449) e del 55% (art. 1, cc. 344-347, L. 27 dicembre 2006, n. 296) in presenza di lavori di ristrutturazione ed ampliamento, con o senza demolizione dell’edificio originario, effettuati in osservanza della normativa regionale di attuazione del cd. “Piano casa”, introdotto dall’art. 11 del D.L. 112/2008, convertito, con modificazioni, dalla legge 133/2008[1].


In particolare, a seguito dell’intesa raggiunta in Conferenza Stato-Regioni ed Enti locali il 31 marzo 2009, che costituisce la base giuridica per l’emanazione delle leggi regionali in materia, è stato stabilito che i Comuni possano autorizzare l’ampliamento degli edifici a destinazione residenziale fino al 20% del loro volume o della superficie coperta.


Nell’ipotesi di demolizione e ricostruzione di edifici abitativi esistenti, tale percentuale può salire fino al 35% se l’intervento prevede l’utilizzo degli strumenti della bioedilizia, ovvero l’installazione di impianti ad energie rinnovabili.


In tal ambito, l’Agenzia delle Entrate ricorda, innanzitutto, che, sotto il profilo urbanistico, un intervento è riconducibile fra quelli di “ristrutturazione edilizia” nell’ipotesi in cui i lavori comprendano la demolizione e ricostruzione dell’edificio originario, senza aumento di volumetria e sagoma (art. 3, c. 1, lett. d, D.P.R. 380/2001).


Diversamente, ove i lavori di ricostruzione producano un ampliamento della volumetria e della sagoma del fabbricato, si configura, nel suo complesso, una “nuova costruzione” (art. 3, c. 1, lett. e, D.P.R. 380/2001).


Ciò premesso, l’Agenzia delle Entrate, richiamando alcune pronunce precedenti[2], conferma che, anche con riferimento ad interventi edilizi eseguiti nell’ambito del “Piano casa”, ed agevolabili con le detrazioni del 36%, ovvero del 55%:




  • nell’ipotesi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, le citate agevolazioni competono «solo in caso di fedele ricostruzione, nel rispetto di volumetria e sagoma dell’edificio preesistente»;



  • diversamente, in caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento, le detrazioni non spettano, «in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”»;



  • al contrario, ove la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, le detrazioni del 36% e del 55% competono «solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione” ».


Sotto tale ultimo profilo, si ricorda che, per quanto riguarda la detrazione del 55%, l’Agenzia delle Entrate, con la C.M. n. 39/E/2010 ha chiarito che:


restano, comunque, esclusi dal beneficio gli interventi di “riqualificazione energetica globale” (art. 1, c. 344, L 296/2006), in quanto, per questi, l’agevolazione è subordinata al rispetto di determinati valori limite di fabbisogno di energia primaria annuo[3], da calcolarsi con riferimento all’intero edificio, comprensivo, quindi, anche della porzione ottenuta dall’ampliamento;


di contro, possono ritenersi agevolati gli altri interventi energetici[4], per i quali la detrazione è subordinata alle caratteristiche tecniche dei singoli elementi costruttivi o dei singoli impianti, fermo restando che qualora, con tali interventi, siano realizzati impianti a servizio dell’intero edificio (ivi compresa anche la parte ampliata), occorre individuare le spese riferibili alla porzione esistente del fabbricato, mediante un criterio di ripartizione proporzionale, basato sulle quote millesimali (cfr. C.M. n. 21/E/2010).






Note


[1] In attuazione dell’art. 11, c. 1, del D.L. 112/2008, il “Piano nazionale di edilizia abitativa” è stato emanato con D.P.C.M. 16 luglio 2009.


[2] Cfr., per quanto riguarda la detrazione del 36%, la C.M. n. 57/E/1998 e, per la detrazione del 55%, le C.M. n. 36/E/2007, e n. 39/E/2010.


[3] Di cui all’Allegato A del D.M. 11 marzo 2008.


[4] Di cui all’art. 1, cc. 345-347, della medesima legge 296/2006 (riguardanti, in particolare, gli interventi energetici relativi alle strutture opache orizzontali e verticali, alla sostituzione di finestre comprensive di infissi, all’installazione di pannelli solari per la produzione d’acqua calda ed alla sostituzione di impianti di climatizzazione invernale).




24 gennaio 2011


Massimo Pipino

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