La validità della perizia

La CTR del Piemonte con la sentenza n. 87/36/2010 ha affermato che la rivalutazione di terreni e partecipazioni istituita dalla L. 448/2001 (e successive proroghe) resta valida anche quando la perizia di stima è asseverata dopo la cessione.


Tale interpretazione si discosta da quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 15/2002 secondo la quale era necessario che la redazione ed il giuramento della perizia avvenissero prima della cessione dell’area interessata dalla rivalutazione.




La rivalutazione dei terreni e partecipazioni istituita dalla L. 448/2001 e oggetto di successive proroghe (da ultimo legge Finanziaria 2010) ha per oggetto:




  • i terreni edificabili ed i terreni con destinazione agricola posseduti, a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi;



  • le partecipazioni non quotate in mercati regolamentati, possedute, a titolo di proprietà e usufrutto;



  • detenute da persone fisiche, società semplici e associazioni professionali, nonché enti non commerciali, non in regime d’impresa.




Ai fini della rivalutazione è richiesto




  • il versamento di un’imposta sostitutiva;



  • la redazione di una perizia giurata di stima che individua il valore del terreno/partecipazione.




Per quanto riguarda la rivalutazione per i terreni e partecipazioni possedute all’1.1.2010 l’imposta sostitutiva dovuta doveva essere versata alternativamente:




  • in un’unica soluzione entro il 2.11.2010 (il 31.10 cade di domenica);


ovvero




  • in tre rate annuali di uguale importo alle seguenti scadenze:



  • 1° rata entro il 2.11.2010;



  • 2° rata entro il 31.10.2011 + interessi 3% annuo calcolati dal 31.10.2010;



  • 3° rata entro il 31.10.2012 + interessi 3% annuo calcolati dal 31.10.2010.


Entro il 2.11.2010 doveva altresì essere redatta e asseverata, da parte di un professionista abilitato, la perizia giurata di stima.




Circolare n. 12/E/2002


Circa il termine per la redazione della perizia l’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 12/E/2002 ha affermato che “Il valore rideterminato può essere assunto quale valore iniziale per il calcolo delle plusvalenze di cui all’articolo 81, lettere a) e b), del TUIR, realizzate successivamente alla asseverazione dell’atto di stima, fermo restando, quale termine di scadenza per il pagamento dell’imposta sostitutiva, il 30 settembre 2002. Le suddette plusvalenze conseguite anteriormente alla redazione ed al giuramento della perizia restano invece determinate secondo i criteri ordinari dettati dall’articolo 82 del TUIR, non risultando conforme alla ratio della norma la redazione di valutazioni giurate su beni di cui si è ceduta la titolarità




In altre parole secondo l’Agenzia delle Entrate è necessario che la redazione ed il giuramento della perizia avvengano prima della cessione dell’area interessata dalla rivalutazione.




Ctp Piemonte sent. 87/36/10


Di tutt’altro parere la Commissione tributaria del Piemonte che con la sentenza n. 87/36/10 ha dato ragione ad un contribuente che aveva rivalutato il terreno mediante una perizia asseverata dopo la cessione.


In particolare nella sentenza in questione:




  • un contribuente aveva impugnava davanti alla Ctp un avviso di accertamento con cui l’agenzia delle Entrate, disconoscendo l’applicazione del beneficio della rivalutazione, previsto dalla legge 448/2001, riprendeva a tassazione separata la plusvalenza derivante da cessione a titolo oneroso di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria;



  • il contribuente contestava l’illegittimità dell’atto, in quanto, l’ufficio, dopo aver disatteso la stima del terreno venduto, perché asseverata da perizia giurata successiva al rogito notarile, non riconosceva, di conseguenza, l’applicazione del l’imposta sostitutiva del 4 per cento;



  • l’ufficio insisteva sulla legittimità dell’accertamento evidenziando che l’asseverazione doveva precedere la cessione del terreno sulla base di quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 12/E/2010;



  • la Commissione tributaria provinciale accoglieva il ricorso del contribuente e, quindi, l’ufficio proponeva appello dinanzi alla Commissione tributaria regionale.




Secondo al Commissione tributaria regionale il dato letterale della norma, come la sua ratio, escludono la necessaria preventività della perizia e della sua asseverazione rispetto alla cessione del bene. La perizia giurata ha, infatti, l’unica finalità di consentire la diversa modalità di calcolo dell’imposta sostitutiva sulla plusvalenza in ragione del 4%, entro la data della prima rata o dell’unico versamento dell’imposta.




18 gennaio 2010


Antonio Gigliotti

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