Cessione di pertinenze ad abitazioni effettuate da impresa costruttrice

In caso di cessione, con unico atto, di un’abitazione non di lusso con i requisiti “prima casa” e di due box ad essa pertinenziali, sulla prima autorimessa l’IVA si applica con l’aliquota del 4%, mentre sulla seconda l’imposta è dovuta con l’aliquota del 10%.


Lo conferma l’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione n. 94/E del 5 ottobre 2010(1), in merito al trattamento fiscale da riservare alla cessione di due box (censiti nella medesima categoria catastale C6), entrambi pertinenze di un’abitazione costituente “prima casa” per il contribuente.


In particolare, ribadendo quanto già precisato nella C.M. n. 12/E/2007 l’Agenzia delle Entrate conferma, innanzitutto, che la cessione delle pertinenze segue lo stesso regime fiscale applicabile, in generale, alla vendita del bene principale, a condizione che il vincolo pertinenziale venga evidenziato nell’atto di vendita.


Pertanto, nell’ipotesi in cui entrambi i box siano posti a servizio di una singola abitazione, gli stessi sono soggetti al medesimo regime fiscale applicabile alla cessione dei fabbricati abitativi.


In particolare, la cessione delle due autorimesse pertinenziali, effettuata da impresa costruttrice entro quattro anni dall’ultimazione dei lavori, è soggetta ad IVA ai sensi dell’art. 10, c. 1, n. 8-bis, del D.P.R. 633/1986 (che stabilisce l’imponibilità ad IVA per la cessione di abitazioni).


Con riferimento alla corretta aliquota IVA applicabile, richiamando i precedenti chiarimenti forniti con la R.M. n. 139/E/2007 l’Agenzia delle Entrate, conferma che:




  • la prima pertinenza è imponibile IVA con l’aliquota prevista per la “prima casa” pari al 4%, in base n. 21) della Tabella A, Parte II, allegata al D.P.R. 633/1972 (che richiama la nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n.131 (nota n. 1);



  • la seconda pertinenza è imponibile IVA con aliquota del 10%, in conformità al regime applicabile alle abitazioni non di lusso, in base al n.127-undecies) della Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. 633/1972(2).


In tal caso, le imposte di registro ed ipo-catastali sono dovute in misura fissa, pari a 168 euro ciascuna (per complessivi 504 euro).


Come chiarito dalla C.M. n. 10/E/2010, nell’ipotesi di cessione, come nel caso di specie, con un unico atto, di un immobile abitativo e di più pertinenze, tali imposte sono dovute una sola volta, a prescindere dal numero di unità immobiliari cedute e dall’aliquota IVA applicata.


Per completezza, si ricorda che la cessione di un box che non costituisca pertinenza di un’unità immobiliare a destinazione residenziale segue il regime IVA applicabile per i trasferimenti di fabbricati strumentali per natura (art. 43, c. 2, D.P.R. 917/1986 – TUIR. Pertanto, nell’ipotesi di cessione (da impresa costruttrice e non) nei confronti di privati, l’IVA è dovuta, in via generale, con l’aliquota del 20%.


Diversamente, l’IVA si applica con l’aliquota del 10% per le:




  • cessioni di porzioni di fabbricato a prevalente destinazione abitativa (cd. “fabbricati Tupini”)(4) effettuate da imprese costruttrici (n. 127-undecies, Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. 633/1972);



  • cessioni di porzioni di fabbricato effettuate dalle imprese che abbiano eseguito interventi incisivi di recupero sul fabbricato stesso (restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica (n.127-quinquiesdecies, Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. 633/1972).




Note


1) RISOLUZIONE N. 94/E, Roma, 5 ottobre 2010


OGGETTO: Consulenza giuridica – Uffici dell’Amministrazione finanziaria – Direzione Regionale – IVA – N. 127-undecies) della Tabella A, parte III, allegata al DPR n. 633 del 1972


Quesito


È stata riscontrata una difformità di trattamento del contribuente nel caso di cessioni imponibili ad IVA di un immobile abitativo, oggetto di agevolazione prima casa, e di due pertinenze censite nella medesima categoria catastale C6 (autorimesse).


Più precisamente, alcuni uffici ritengono che sul valore imponibile della seconda pertinenza vada applicata l’aliquota del 10 per cento, altri ritengono invece applicabile l’aliquota ordinaria del 20 per cento. È stato richiesto, pertanto, di conoscere quale sia l’aliquota IVA corretta, al fine di pervenire ad un’uniforme applicazione su tutto il territorio nazionale delle norme che disciplinano la materia e che hanno ingenerato difformità interpretative.




Soluzione interpretativa prospettata dall’istante


A parere della Direzione istante la seconda pertinenza deve scontare l’aliquota ordinaria del 20 per cento trattandosi di un immobile strumentale per natura ceduto in regime di imponibilità. Diversamente, sconterà l’aliquota agevolata del 10 per cento qualora si


tratti di:




  • un immobile che rappresenta una porzione di fabbricato a prevalente destinazione abitativa, ai sensi della legge n. 408 del 1949, ceduto direttamente dall’impresa costruttrice (n. 127-undecies della Tabella A, parte III, allegata al DPR n. 633 del 1972);




  • un parcheggio realizzato ai sensi della legge 24 marzo 1989, n. 122 (legge Tognoli);



  • una porzione di fabbricato ceduta dall’impresa che ha effettuato interventi di recupero sullo stesso bene di cui all’articolo 31 della legge n. 457 del 1978, esclusi gli interventi di cui alle lettere a) e b) dello stesso articolo.




Parere della Direzione


Il quesito verte sulla individuazione del corretto trattamento fiscale da riservare, ai fini IVA, alla cessione della seconda pertinenza di un immobile abitativo, oggetto di agevolazione prima casa, al cui servizio è già posto un altro immobile della medesima categoria catastale.


Come noto, il terzo comma della nota II-bis, all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR (testo unico dell’imposta di registro approvato con DPR n. 131 del 1986), consente di estendere le agevolazioni prima casa alle pertinenze dell’immobile abitativo, acquistato in regime agevolato, purché le stesse siano classificate o classificabili nelle categorie catastali C2, C6 e C7 e limitatamente ad una sola pertinenza per ciascuna categoria.


Con circolare 12/E del 1° marzo 2007, l’Amministrazione finanziaria ha avuto modo di precisare che la sussistenza del vincolo pertinenziale, rendendo il bene servente una proiezione del bene principale, consente di attribuire alla pertinenza la medesima natura del bene principale. Analogo principio trova espressione nella risoluzione 139/E del 20 giugno 2007, secondo cui i fabbricati strumentali per natura, che costituiscono tuttavia pertinenze di immobili abitativi, acquistano per attrazione la natura di immobili abitativi.


Peraltro, una volta riconosciuta la qualificabilità della seconda pertinenza come immobile abitativo, occorre escludere che alla cessione della stessa possa applicarsi l’aliquota del 4 per cento, atteso che la normativa sulla prima casa, sopra richiamata, consente di agevolare una sola pertinenza per ciascuna categoria.


Per tale motivo, la citata risoluzione 139/E del 2007 precisa che la seconda pertinenza deve essere trattata come un fabbricato abitativo diverso dalla prima casa; pertanto, la relativa cessione in regime di imponibilità IVA comporta l’applicazione dell’aliquota agevolata del 10 per cento prevista dal n. 127- undecies) della Tabella A, parte III, allegata al DPR n. 633 del 1972.


***


Le Direzioni Regionali e Provinciali vigileranno affinché le istruzioni impartite ed i principi enunciati nella presente risoluzione vengano applicati con uniformità.




2) Per tali si intendono i fabbricati nei quali più del 50% della superficie sopra terra sia destinata ad abitazioni e non più del 25% a negozi. (Art.13, legge 408/1949 e legge 1212/1967).




24 dicembre 2010


Massimo Pipino


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