La determinazione del maggiore valore del terreno deve essere dimostrata dall'Agenzia delle Entrate

L’Amministrazione finanziaria nel rideterminare il quantum delle imposte dirette a seguito di una compravendita non può prendere spunto dalla minore imposta di registro assolta considerando il terreno come edificatorio da PRG; la Corte di Cassazione con la sentenza n. 20496, del 30 settembre 2010, ha respinto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate.


Nel caso specifico un terreno pur essendo in teoria edificabile secondo il Piano Regolatore Generale, non poteva essere sfruttato a tali fini stanti i numerosi vincoli legislativi su di esso gravanti.


La questione nasce dal ricorso in Cassazione proposto dall’Agenzia delle Entrate avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Campania, che, riformulando la sentenza di primo grado, aveva accolto il ricorso proposto da una coppia di contribuenti che avevano chiesto l’annullamento degli avvisi di accertamento emesso dall’amministrazione finanziaria, ai fini delle imposte dirette, in cui erano stati recuperati a tassazione per l’anno 2000 la plusvalenza non dichiarata derivante dalla compravendita di un immobile, con le relative sanzioni.


Si ricorda che l’art. 36, c. 2, del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla Legge 4 agosto 2006, n. 248, afferma che ai fini dell’applicazione del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 e del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, “un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”.


Questa norma, entrata in vigore il 4 luglio 2006, ha risolto un’annosa questione che aveva dato luogo a contrastanti indirizzi nell’ambito della giurisprudenza di legittimità.




L’analisi dei giudici della Cassazione


I giudici della Corte di Cassazione ritengono non fondato il ricorso impugnato dall’Agenzia delle Entrate. Nel ricorso le Entrate avevano denunciato violazione o falsa applicazione del D.P.R. n. 600 del 1973, artt. 39 e 40, del D.P.R. n. 917 del 1986, art. 81, c. 1, lett. b), ed art. 82, e dell’art. 2697 del Codice Civile, della sentenza dei giudici regionali per avere accolto la domanda dei contribuenti sulla base del presupposto che l’Ufficio, che aveva proceduto al recupero sulla base del valore del terreno ceduto accertato ai fini dell’imposta di registro, non aveva dato prova della corrispondenza tra il prezzo conseguito ed il valore venale accertato ai fini dell’imposta di registro.


Le Entrate contestavano, inoltre, che i giudici della CTR avevano ritenuto illegittimo l’atto impugnato in forza della considerazione che l’accertamento compiuto ai fini dell’imposta di registro non era divenuto definitivo stante la pendenza di un distinto giudizio di impugnativa, con ciò violando le norme che impongono la sospensione necessaria della causa pregiudiziale.


Secondo i giudici di Piazza Cavour il ricorso è inammissibile in quanto non investe l’intera ratio decidendi della sentenza impugnata, la quale non si è limitata a rilevare che spettava all’Ufficio l’onere di provare il maggior corrispettivo conseguito dalla vendita ma ha anche aggiunto, che l’Ufficio aveva dedotto il maggior prezzo in forza di un semplice richiamo all’accertamento operato ai fini dell’imposta di registro senza tuttavia allegare il relativo atto e, soprattutto, che dalla perizia giurata depositata in causa emergeva che, pur essendo qualificabile come edificatorio in forza dello strumento urbanistico generale, vi era la concreta impossibilità di procedere a qualsivoglia sfruttamento a fini edificatori del terreno oggetto dell’accertamento di cui si tratta, stanti i numerosi e rilevanti vincoli legislativi su di esso gravanti, precisando che tale situazione avrebbe dovuto essere presa in considerazione dall’Ufficio; i giudici della Cassazione osservano che la valutazione offerta non può prescindere, anzi, deve rappresentare la concreta utilizzabilità del bene, coincidendo con il valore di mercato proprio con quanto un ipotetico acquirente potrebbe essere disposto a pagare per acquisire la proprietà del bene posto in commercio, arrivando per tale via alla conclusione, che non risulta contestata in alcuna parte del ricorso, che la valutazione del terreno effettuata dall’Ufficio, non avendo tenuto conto di tali circostanze, era giustificata.


Per i giudici di legittimità anche il secondo motivo del ricorso è infondato, non sussistendo pregiudizialità tra il giudizio de quo e la controversia sorta a seguito dell’impugnativa avanzata dai contribuenti avverso l’accertamento effettuato ai fini dell’imposta di registro, pregiudizialità che del resto risulta negata dalla stessa sentenza impugnata e che appare affermata dal ricorso in modo del tutto generico.




Conclusione


Secondo i giudici della Corte di Cassazione il valore di mercato deve coincidere proprio con quanto un ipotetico acquirente sia disposto a pagare per acquisire la proprietà del bene posto in commercio. In assenza di una simile attività probatoria da parte dell’Ufficio, che non aveva tenuto conto della circostanza adotta dai due coniugi ricorrenti, la valutazione del terreno risultava scarsamente attendibile e quindi la conseguente rettifica illegittima; per questo motivo la Corte di Cassazione rigetta il ricorso dell’Agenzia delle Entrate e condanna la stessa al pagamento delle spese di giudizio.




18 ottobre 2010


Federico Gavioli

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