Esame di un caso di trasferimento di immobili in piani urbanistici particolareggiati con decadenza dal regime fiscale agevolato

La Corte di Cassazione, con l’Ordinanza n. 18679 del 13 agosto u.s. esaminando un caso di trasferimento di immobili ricompresi in pian i urbanistici particolareggiati, ha avuto modo di esprimersi in materia di regime fiscale agevolato previsto per tali trasferimenti (imposta di Registro all`1% ed Ipotecarie e Catastali in misura fissa) ribadendo che tale regime si applica a condizione che l’utilizzazione edificatoria avvenga, entro 5 anni dal trasferimento, ad opera dello stesso soggetto acquirente. Pertanto, la vendita dell’area ancora “inedificata” comporta la decadenza dalle medesime agevolazioni fiscali.


Esprimendosi in tal senso la Corte di Cassazione ha confermato l’orientamento dell’Agenzia delle Entrate in base al quale soggetto obbligato all’utilizzazione edificatoria diretta del terreno è il primo acquirente dell’area, a pena di decadenza dai benefici (cfr nota n. 1).


Come noto, il previgente art. 33, comma 3, della legge 388/2000 (di fatto abrogato dall’art. 1, commi 25-27, della legge 244/2007) (2), si esprimeva nel senso che i trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati e regolarmente approvati, fossero soggetti ad imposta di Registro all`1% ed alle Ipotecarie e Catastali in misura fissa (ciascuna pari a 168 euro), a condizione che entro 5 anni dall’acquisto avvenisse l’utilizzazione edificatoria dell’area.


Al riguardo, diverse Associazioni di categoria, così come la giurisprudenza di merito formatasi in materia (3), ha da sempre invece sostenuto che il citato art. 33 non prevedeva, come altre norme analoghe, quale ad esempio l’art. 5 della legge 168/1982, che l’intervento dovesse essere eseguito direttamente dall’impresa acquirente. Infatti, la sola condizione esplicitamente posta dalla normativa risultava essere quella consistente nell’utilizzazione edificatoria dell’immobile (sia che si trattasse di un’area edificabile sia che si trattasse di un edificio, entro un periodo di 5 anni dall’acquisto avvenuto in regime agevolato, senza quindi precludere la possibilità di trasferire l’immobile totalmente o parzialmente inedificato (area o edificio che fosse), ferma restando la necessità che l’utilizzazione edificatoria avvenisse entro il quinquennio successivo al primo acquisto.


In sostanza, si è sempre ritenuto che laddove il Legislatore avesse voluto introdurre limitazioni ai benefici di carattere soggettivo, le avrebbe espressamente previste.



  1. In senso opposto, la Corte di Cassazione, nella recente pronuncia ed in questa circostanza allineandosi al restrittivo orientamento dell’Agenzia delle Entrate, ha precisato che la vendita dell’immobile inedificato (si tratti di area edificabile o di immobile non vi è differenza) da parte del primo acquirente comporta la decadenza dal regime fiscale agevolato, affermando inoltre che «la disposizione agevolativa, ispirata alla ratio di diminuire per l’acquirente edificatore il primo costo di edificazione connesso all’acquisto dell’area, appare …. di stretta interpretazione…. e sarebbe sospetta di incostituzionalità se il predetto beneficio potesse essere ricollegato alla tempestività dell’attività edificatoria di un successivo acquirente (4)».

Al fine di superare in via definitiva tale controversa questione, è senz’altro auspicabile la necessità di un intervento normativo diretto a chiarire la volontà effettiva del Legislatore di non introdurre limiti soggettivi all’applicazione del regime agevolato.


Qualsiasi altra soluzione (intervento presso l’Agenzia delle Entrate, come già effettuato nel passato, o contenzioso tributario), infatti, appare destinata ad un esito negativo, stante la chiusura della Corte di Cassazione in materia.


 


(1) Cfr. Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 40/E del 31 marzo 2005.


(2) La disciplina delle imposte d’atto applicabili ai trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici, originariamente disciplinata dall’art. 33, comma 3, della legge 388/2000, è stata oggetto, negli anni, di diverse modifiche, con la conseguenza che l’imposta di Registro all`1% e le imposte Ipotecarie e Catastali in misura fissa hanno trovato applicazione:


 


1.      dal 1° gennaio 2001 al 3 luglio 2006, per tutti i trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati e regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale (art.33, comma 3, legge 388/2000);


2.      dal 4 luglio 2006 al 31 dicembre 2006, per i trasferimenti di immobili nell`ambito dei programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata pubblica (art. 36, comma 15, legge 248/2006);


3.      dal 1° gennaio 2007 al 31 dicembre 2007, per i trasferimenti di immobili rientranti nei programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata sia pubblica che privata (art.1, comma 306, legge 296/2006).


 


Dal 1° gennaio 2008, il regime fiscale sopra tratteggiato è stato completamente abrogato e sostituito dall’art. 1, commi 25-27, della legge 244/2007, con la conseguenza che, a decorrere da tale data, vengono applicate l’imposta di Registro pari all’1% (art. 1, Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986) e le imposte Ipotecarie e Catastali pari, complessivamente, al 4% (art. 1-bis, Tariffa, allegata al D.Lgs. 347/1990, e art. 10 del medesimo D.Lgs.), per i trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati, diretti all’attuazione dei programmi di edilizia residenziale, comunque denominati, a condizione che l’intervento, cui è finalizzato il trasferimento, venga completato entro cinque anni dalla stipula dell’atto.


(3) Al riguardo, vedasi Commissione Tributaria Provinciale di Ravenna, Sentenza n. 222 del 14 dicembre 2005 e Commissione Tributaria Regionale di Venezia, Sentenza n. 28/22 del 19 giugno 2008.


(4) In tal senso, la Corte di Cassazione si era già espressa con l’Ordinanza n. 7438/2009.


 


***


 


Ordinanza Cassazione civile, Sez. Tributaria, 13-08-2010, n. 18679 – Pres. LUPI


Fernando – Est. MERONE Antonio


 


FATTO E DIRITTO


Il Collegio:


Letti gli atti del ricorso specificato in epigrafe;


Vista e condivisa la relazione redatta ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c. nella quale si legge:


La Edilgi srl ha impugnato l’avviso di liquidazione con il quale l’amministrazione finanziaria ha recuperato l’imposta di registro ed accessori, in relazione all’acquisto, in data (OMISSIS), di alcuni terreni in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, per i quali la società aveva ottenuto l’applicazione delle agevolazioni fiscali previste dalla L. n. 388 del 2000, art. 33, comma 3, e della L. n. 448 del 2001, art. 76. Il recupero è avvenuto sul rilievo che la società ha poi rivenduto i terreni il (OMISSIS), prima del decorso di cinque anni e senza realizzazioni edilizie. CTP e CTR hanno accolto il ricorso della società.


L’Agenzia delle Entrate ricorre per la cassazione della sentenza di appello, denunciando la violazione e falsa applicazione della L. n. 388 del 2000, art. 33, comma 3, della L. n. 448 del 2001, art. 76, e della L. n. 350 del 2003, art. 2, comma 30.


La società resiste con controricorso.


Preliminarmente, va rilevata la infondatezza delle eccezioni di inammissibilità del ricorso,


attesa la specificità, concretezza, congruità ed autosufficienza del quesito di diritto e del


motivo di impugnazione.


Nel merito, il ricorso è manifestamente fondato. Questa Corte, infatti, ha già avuto modo


di affermare che “Il beneficio dell’assoggettamento all’imposta di registro nella misura


dell’1 per cento ed alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, previsto dalla L. n.


388 del 2000, art. 33, comma 3, per i trasferimenti di immobili situati in aree soggette a


piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, si applica a condizione che


l’utilizzazione edificatoria avvenga, ad opera dello stesso soggetto acquirente, entro cinque anni dall’acquisto; la disposizione agevolativa, ispirata alla ratio di diminuire per


l’acquirente edificatore il primo costo di edificazione connesso all’acquisto dell’area, appare infatti di stretta interpretazione, ai sensi dell’art. 14 preleggi, e sarebbe sospetta di


incostituzionalità se il predetto beneficio potesse essere ricollegalo alla tempestività


dell’attività edificatoria di un successivo acquirente (Cass. 7438/2009)”.


Considerato:


          che la discussione in camera di consiglio non ha apportato nuovi elementi di valutazione (con memoria difensiva la parte resistente invoca la giurisprudenza di merito che sarebbe di segno contrario; trattasi però di giurisprudenza superata dal recente intervento di questa Corte che ha evidenziato quale sia la ratio della norma agevolativa e perché non sia applicabile nel caso di specie);


          che, pertanto, il ricorso deve essere accolto, con conseguente cassazione della sentenza impugnata;


          che, in forza del principio di diritto enunciato, la causa può essere decisa nel merito, ai sensi dell’art. 384 c.p.c., nel senso che il ricorso introduttivo della società deve essere rigettato;


          che sussistono giusti motivi per compensare le spese dei due gradi del giudizio di merito, mentre le spese del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, vanno addebitate alla società soccombente.


P.Q.M.


La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta il ricorso introduttivo della società.


Compensa le spese dei due gradi del giudizio di merito e condanna la società soccombente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in complessivi Euro millecento, oltre alle spese generali, agli accessori di legge e C.U..


9 ottobre 2010
Massimo Pipino

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