Nuove regole per gli atti pubblici e privati

 

L’art. 19, c. 14, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, come modificato in sede di maxiemendamento, ha aggiunto il comma 1-bis all’art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52.


Tale norma – operativa già dall’1 luglio u.v. – è stata oggetto di analisi da parte dell’Agenzia del Territorio.


Analizziamo gli aspetti di maggiore interesse.




La nuova norma




La nuova formulazione dell’art. 29 della legge n. 52 del 1985 è la seguente:


1. Negli atti con cui si concede l’ipoteca o di cui si chiede la trascrizione, l’immobile deve essere designato anche con l’indicazione di almeno tre dei suoi confini.


1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.”




Preliminarmente, osservano gli estensori della circolare dell’Agenzia del Territorio che le nuove disposizioni non coinvolgono aspetti direttamente connessi all’attuazione della pubblicità immobiliare. “La norma, infatti, non affianca alla previsione della nullità dell’atto, quella della intrascrivibilità. D’altra parte, come è noto, la trascrizione non ha, di norma, efficacia sanante rispetto ad eventuali profili di invalidità degli atti trascritti, profili che possono essere fatti valere dalle parti o dai terzi interessati indipendentemente dall’avvenuta trascrizione”.


La nuova norma, quindi, non assume valenza innovativa rispetto ai criteri di conduzione dell’esame giuridico eseguito dal Conservatore ai fini dell’accettazione delle formalità relative agli atti di cui trattasi.




Prima analisi della norma




Il comma 1-bis risulta strutturato in due parti distinte, sebbene collegate tra loro.


Nella prima parte, è previsto che gli atti immobiliari ivi menzionati devono contenere, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale delle unità immobiliari urbane, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, nonché la dichiarazione, resa dagli intestatari (o da un tecnico abilitato), della conformità dei dati e delle planimetrie catastali con lo stato di fatto di dette unita immobiliari (cd. coerenza “oggettiva”).


Nella seconda parte, viene, invece, prevista, a cura del Notaio, la preventiva individuazione degli intestatari catastali e la verifica della conformità tra i titolari iscritti in catasto e le risultanze dei registri immobiliari ( cd. coerenza “soggettiva”).




LA COERENZA OGGETTIVA




a) Unità immobiliare urbana




Gli atti immobiliari ivi menzionati – fabbricati già esistenti e unità immobiliari urbane -, aventi ad oggetto “fabbricati già esistenti”, devono contenere, per le “unità immobiliari urbane”, gli specifici elementi informativi sopra descritti (coerenza “oggettiva”).


Il riferimento espresso a tali due categorie concettuali consente di ritenere che l’ambito di operatività della norma in parola riguardi gli immobili già iscritti al catasto edilizio urbano, nonché quelli per i quali sussiste l’obbligo di dichiarazione.


Pertanto, l’Agenzia del Territorio ritiene che debbano essere esclusi dalla previsione normativa:


le particelle censite al catasto terreni;


i fabbricati rurali, censiti al catasto terreni, che non abbiano subito variazioni, né perso i requisiti oggettivi e soggettivi per il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali;


i fabbricati iscritti in catasto come “unità collabenti”, in quanto non più abitabili o servibili all’uso cui sono destinati;


i fabbricati iscritti in catasto come “in corso costruzione” o “in corso di definizione”, sempre che non siano stati ultimati o definiti;


i lastrici solari e le aree urbane, iscritti al catasto edilizio urbano con l’indicazione della sola superficie, ai sensi dell’art. 15 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 650.




b) Obbligo di indicazione degli identificativi catastali




I sopra indicati atti immobiliari devono contenere, a pena di nullità, anche il riferimento agli identificativi catastali delle unità immobiliari urbane; tali identificativi sono rappresentati da: sezione; foglio; numero di mappale (particella); ed eventuale subalterno.




c) Obbligo di indicazione del riferimento alle planimetrie depositate in catasto




A pena di nullità è l’indicazione in atto del riferimento alle planimetrie depositate in catasto.


Problematiche:




  • planimetria non presente in catasto. Tale elemento deve essere comunque fornito e indicato;



  • planimetrie non “accettabili” ai sensi del paragrafo 17 della Istruzione II – “Accertamento e classamento” per la formazione del Catasto Edilizio Urbano. In tale caso, la parte interessata dovrà curare la presentazione di una nuova planimetria conforme, in allegato ad una dichiarazione di variazione. Lo stesso obbligo, a maggior ragione, grava sui soggetti obbligati alla presentazione nei casi in cui non abbiano provveduto al relativo deposito in fase di formazione ovvero di aggiornamento;



  • planimetria, pur regolarmente presentata e depositata, non reperibile o leggibile per cause non imputabili alla parte. Se la parte è in possesso di una copia certificata della planimetria depositata, oppure della “seconda copia per ricevuta”, rilasciata al momento della presentazione, corrispondente tuttora allo stato di fatto, può depositarla presso l’Ufficio provinciale che, dopo le verifiche di coerenza tra i dati censuari e la rappresentazione planimetrica, acquisisce in banca dati copia di tale elaborato, inserendo una specifica annotazione. Nel caso in cui, invece, la parte non sia in possesso di una copia certificata della planimetria, ma documenti che la stessa sia stata effettivamente presentata, sarà cura dell’Ufficio provvedere alla compilazione della stessa, anche a mezzo di sopralluogo. È comunque facoltà della parte ripresentare la planimetria mancante, in esenzione dai tributi speciali catastali.




d) Conformità delle planimetrie depositate in catasto




A pena di nullità è previsto l’inserimento nel documento negoziale anche della dichiarazione, resa dagli intestatari o da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale, della conformità dei dati e delle planimetrie catastali con lo stato di fatto degli immobili urbani oggetto dell’atto.


Nell’ipotesi in cui la planimetria catastale non riproduca fedelmente la configurazione reale (attuale) dell’immobile, al fine di consentire l’inserimento in atto della prescritta dichiarazione di conformità, l’intestatario dovrà presentare una denuncia di variazione, allegando la nuova planimetria aggiornata con lo stato reale dell’immobile (tale situazione potrebbe presentarsi, a titolo meramente esemplificativo, a causa di incompleta o non corretta rappresentazione degli ambienti costituenti l’unità immobiliare e delle pertinenze ad uso esclusivo, ovvero delle parti comuni, laddove originariamente rappresentate).


Nel caso di presentazione della denuncia di variazione sono applicabili, oltre ai tributi previsti, anche le sanzioni, secondo le modalità previste nella citata circolare n. 2 del 17 aprile 2002.


L’Agenzia del Territorio evidenzia che le eventuali incoerenze tra rappresentazione planimetrica e situazione di fatto potrebbero sussistere fin dall’origine (cioè, sin dalla prima dichiarazione in catasto, in relazione alla data di ultimazione dei lavori) oppure essere riconducibili a vicende avvenute in epoca successiva (ad esempio, a seguito di lavori di ristrutturazione, trasformazione, etc., cui non è seguita la prescritta dichiarazione di variazione in catasto).




e) Variazioni delle unità immobiliari censite per le quali non sussiste l’obbligo di dichiarazione




L’obbligo della dichiarazione di variazione in catasto sussiste nei casi in cui la variazione incide sullo stato, la consistenza, l’attribuzione della categoria e della classe, a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d’uso, etc..


In sintesi, costituisce rilievo – e, quindi, “fonte” di variazione catastale – ogni incoerenza che rappresenta fattispecie per la quale è obbligatoria la presentazione di un atto di aggiornamento catastale, ai sensi del citato art. 17, lett. b), del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249.


Sotto tale profilo non assumono quindi rilievo la variazione dei toponimi, dei nomi dei confinanti e di ogni altro elemento, anche di carattere grafico-convenzionale, non influente sulla corretta determinazione della rendita.


Per una migliore identificazione delle fattispecie riconducibili nell’ambito delle novellate disposizioni, che non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità.


Comportano, invece, l’obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione l’effettuazione di interventi con cui si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi interni, ovvero si modifica l’utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze.


Analogamente, per le unità immobiliari ordinarie per le quali la consistenza è calcolata in metri quadrati o in metri cubi, le modifiche interne di modesta entità, non incidenti sulla consistenza dei beni iscritta negli atti catastali ovvero sulla destinazione dei singoli ambienti, non comportano l’obbligo della presentazione di una nuova planimetria in catasto.


Di contro, è necessaria la presentazione della dichiarazione di variazione nei casi in cui la mutazione incide sulla consistenza o sulla classe (esempi tipici sono il caso del retrobottega di un negozio che, se trasformato in ambiente destinato alla vendita, incrementa l’originaria superficie dell’unità, ovvero la realizzazione di soppalchi, servizi igienici, etc.).




LA COERENZA SOGGETTIVA




Il Notaio deve provvedere alla preventiva individuazione degli intestatari catastali e alla verifica della conformità tra gli stessi e le risultanze dei registri immobiliari.


Tale verifica di conformità non può avere una valenza meramente formale, limitata al riscontro della congruenza “nominale” tra le risultanze catastali ed i registri di pubblicità immobiliare, ma deve essere finalizzata ad accertare la corrispondenza delle intestazioni catastali attuali con i soggetti titolari del potere di disposizione sugli immobili oggetto dell’atto.


Sull’argomento, peraltro, l’Agenzia del Territorio richiama le indicazioni fornite con la circolare n. 3 del 2 maggio 2002, emanata congiuntamente dall’Agenzia del Territorio e dall’Agenzia delle Entrate, in tema di adempimenti correlati alla presentazione del modello unico informatico di registrazione, trascrizione e voltura catastale.




20 luglio 2010


Francesco Buetto

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