Le agevolazioni prima casa senza cuore

 

La Commissione tributaria regionale di Trieste, con la sentenza n. 13/9/10 (depositata il 26 aprile 2010)(1), ha confermato la legittimità della rettifica dell’ufficio, che ha proceduto al recupero dell’imposta non avendo il contribuente trasferito la residenza entro 18 mesi dalla stipula dell’atto.


Gli impedimenti di carattere personale – rottura del fidanzamento – hanno convinto i giudici di primo grado ma non hanno, invece, persuaso i giudici di secondo grado.


In particolare, in secondo grado, non sono state ritenute valide le argomentazioni di parte, secondo cui, a seguito del venir meno della convivenza, era venuto meno il progetto residenziale che aveva portato entrambi ad acquistare l’immobile da adibire ad abitazione principale (circostanza, sopravvenuta e non prevedibile, assimilabile per il contribuente all’ipotesi di forza maggiore).


Infatti, “i problemi relazionali con il comproprietario non possono certo qualificarsi come causa di forza maggiore, cioè come un evento imprevisto, imprevedibile e inevitabile verificatosi successivamente all’acquisto, che abbia reso impossibile l’avveramento, nel termine di legge, della condizione di cui alla lettera a) della nota II bis dell’art. 1 della Tariffa, parte I allegata al DPR 131/86 e cioè il trasferimento nel Comune ove era ubicato l’immobile”.


 


La norma




Come è noto, le agevolazioni “prima casa”, introdotte dalla legge 22 aprile 1982, n. 186, sono disciplinate dalla nota II – bis, dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/86, contenente il T.U. dell’imposta di registro, aggiunta dall’art. 16 del D. L. n. 155 del 22 maggio 1993, convertito dalla legge n. 243 del 19 luglio 1993, con contestuale modifica del comma 1 del citato articolo 16, nonchè dal D.Lgs. n. 437/90, dal D.P.R. n. 643/72 e dalla Tabella A, parte seconda e terza, allegata al D.P.R. n. 633/72.


Il complesso quadro normativo sopra indicato prevede l’applicazione di benefici fiscali per gli atti a titolo oneroso che comportano il trasferimento della piena proprietà o della nuda proprietà, abitazione, uso ed usufrutto relativi ad unità immobiliari non aventi le caratteristiche d’abitazioni di lusso, secondo quanto previsto dal D.M. del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969.


Il regime agevolato attualmente in vigore – cfr. art. 3, c. 131, della legge n. 549/95 e art. 7, c. 6, della legge n. 488/99 – prevede l’applicazione dell’imposta di registro in misura ridotta (3%) o alternativamente l’Iva con aliquota ridotta (4%), e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.


Per poter godere delle agevolazioni fiscali è necessario che:




  • l’abitazione oggetto di trasferimento sia un’abitazione “non di lusso ” (anche se non ultimata, purchè rimanga l’originaria destinazione) secondo quanto indicato dal già citato D.M. 2 agosto 1969(2) e pertanto riconducibile nelle categorie catastali comprese tra A1 e A11, esclusa l’A10 ;



  • l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza(3) o nel Comune nel quale svolga la propria attività, incluse quelle senza remunerazione; per gli italiani trasferiti all’estero per motivi di lavoro, l’immobile deve essere situato nel comune dove ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro (che può essere anche un soggetto non imprenditore), mentre per i cittadini emigrati l’abitazione può essere la prima casa, ovunque ubicata, nel territorio nazionale;




  • nell’atto di acquisto (o nel contratto preliminare, al fine di usufruire dell’aliquota agevolata sin dagli acconti eventualmente corrisposti(4)) l’acquirente dichiari di voler stabilire la residenza nel comune dell’acquisto, se non vi si trova già o se in questo non si trova la sua sede dell’attività (vedi sopra); di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel comune dove è situato l’immobile acquistato (se si è già goduto dei benefici prima casa è possibile goderne nuovamente se quanto acquistato in passato non è più nella titolarità del soggetto acquirente, all’atto del nuovo acquisto); di non essere titolare, neppure per quote di comproprietà o in regime di comunione legale, in tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, anche nuda, o di diritti reali di godimento su altra casa di abitazione acquistata dall’acquirente o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa“, a partire da quelle previste dalla legge 22.04.82 n.168 (la titolarità di una sola quota di altra casa, non in comunione con il coniuge, non impedisce l’acquisto agevolato)(5).




Come si vede, rispetto alla normativa antecedente – art.1, c. 6, della legge 22 aprile 1982, n.168 – non è più necessario che il contribuente destini l’immobile acquistato ad abitazione propria e/o dei familiari (è agevolato, pertanto, anche l’acquisto di una casa già locata se sussistono le condizioni sopra viste).


Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto di alcune pertinenze destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato, anche se effettuate con atto separato, e per non più di una delle seguenti: cantina o soffitta, rimessa o box auto; tettoia o posto auto.


L’acquirente decade dai benefici goduti ogniqualvolta abbia reso una dichiarazione falsa di possesso dei requisiti soggettivi ed oggettivi, o non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile, oppure venda, o effettui una donazione, prima di cinque anni dell’acquisto, a meno che non proceda al riacquisto, entro 1 anno dall’alienazione, di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.


Nell’ipotesi di decadenza l’acquirente deve corrispondere la differenza d’imposta, gli interessi di mora e la sanzione amministrativa del 30%.


La sanzione, tuttavia, non si applica qualora la dichiarazione mendace prestata in sede di contratto preliminare sia determinata da eventi successivi non dipendenti dalla volontà dell’acquirente, per esempio acquisizione di un immobile idoneo per abitazione, per successione mortis causa.


Sul punto, da ultimo, si richiama l’ordinanza della Corte di Cassazione – n. 24926 del 26 novembre 2009 (ud. del 21 ottobre 2009) -, che ha avuto modo ancora una volta di ribadire che, ai fini della concessione dei benefici tributari per l’acquisto della prima casa, l’acquirente ha l’obbligo di stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato, non rilevando alcun fatto impeditivo. La Corte ha ritenuto manifestamente fondato il motivo di ricorso, con il quale, denunciando la violazione dell’art. 1, nota 2-bis, della parte 1′ della tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, nel testo sostituito dalla L. n. 549 del 1995, art. 3, si censura la suddetta ratio decidendi; “essa, infatti, non è conforme alla consolidata giurisprudenza di questa Corte secondo la quale, in tema di imposta di registro, la fruizione dell’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa richiede, in base alla disciplina introdotta a partire dal D.L. n. 12 del 1985, art. 2 che l’immobile sia ubicato nel comune ove l’acquirente ha, ovvero – come previsto dalle norme successivamente introdotte – stabilisca la residenza entro un determinato termine dall’acquisto (nella specie, regolata ratione temporis dalla L. n. 549 del 1995, art. 3, un anno), senza che, attesa la lettera e la formulazione delle norme medesime, alcuna rilevanza giuridica possa essere riconosciuta nè alla realtà fattuale, ove questa contrasti con il dato anagrafico, nè all’eventuale ottenimento della residenza oltre il termine fissato, essendo quest’ultima presupposto per la concessione del beneficio e trattandosi di normativa agevolativa e quindi di stretta interpretazione (cfr. Cass. nn. 8377 del 2001, 26115 del 2005, 1173 e 4628 del 2008)”.




Note






  1. Cfr. Gulotta, Agevolazioni acquisto prima casa insensibile agli affari di cuore, in “Fiscooggi.it”.



  2. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8502 del 26 settembre 1996, ha stabilito che è priva di autonoma rilevanza la classificazione catastale, giacché i benefici sono applicabili anche alla categoria A7 – villini – se ritenuti non di lusso.



  3. Cfr. R.M. n.76/E del 26 maggio 2000.



  4. Cfr. sul punto la risoluzione n. 187/E del 7 dicembre 2000.



  5. La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 19 dell’1 marzo 2001 ha chiarito che la quota posseduta su altra casa di abitazione nell’ambito del territorio comunale non è di ostacolo alla fruizione delle agevolazioni; la quota posseduta è di ostacolo se l’altra quota sia del coniuge, così che sommandole si abbia l’intera proprietà; il precedente acquisto agevolato effettuato da uno dei coniugi in regime di comunione legale è causa di impedimento alla fruizione delle agevolazioni per entrambi i coniugi; l’impedimento sussiste, sempre per entrambi i coniugi, qualora uno soltanto dei due risulti titolare esclusivo dei diritti sugli immobili acquistati in regime agevolato e i coniugi effettuino un nuovo acquisto in regime di comunione legale dei beni (cfr. Cass. Sent. n. 3159 del 4 aprile 1996 secondo cui nel caso di vendita di appartamento ad uso abitativo in favore di coniugi in regime di comunione legale dei beni, la presenza, rispetto ad uno soltanto dei compratori, dei requisiti richiesti dalla norma, rende necessaria la diversificazione della tassazione dell’atto, con il conseguente riconoscimento di dette agevolazioni limitatamente alla quota di pertinenza di quel coniuge).




16 giugno 2010


Francesco Buetto

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