Disciplina degli immobili ai fini dei redditi di lavoro autonomo

Disciplina degli immobili ai fini dei redditi di lavoro autonomo


 


Per gli immobili acquistati dai professionisti, dal 1° gennaio 2010, e per i contratti di locazione finanziaria stipulati a partire dalla stessa data si applica il regime di totale indeducibilità delle quote di ammortamento e dei canoni di leasing ad essi relativi.


Restano, invece, deducibili le quote di ammortamento e i canoni di leasing relativi agli immobili acquistati e ai contratti stipulati fino al 14 giugno 1990, tenuto conto che per gli immobili acquistati prima del 1° gennaio 1985 non sono deducibili le quote di ammortamento maturate prima di quest’ultima data.
Riguardo alla deducibilità delle quote di ammortamento e dei canoni di leasing relativi agli immobili strumentali acquisiti nel triennio 2007-2009, il comma 2 dell’art. 54 del TUIR dispone espressamente l’applicabilità dell’art. 36 del D.L. n. 223/2006.


Dal costo complessivamente sostenuto per l’acquisizione dell’immobile occorre pertanto scorporare il valore dell’area su cui insiste il fabbricato e di quelle che ne costituiscono pertinenza, al fine di escludere la partecipazione di un corrispondente importo dal processo di ammortamento o dalla deduzione dei canoni di leasing.


E’ ciò che ha rilevato l’IRDCEC del Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili con la circolare n. 19/IR del 04 giugno 2010, ma pubblicata il 14/06/2010.


L’Istituto di Ricerca dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili ha esaminato, nella citata circolare, la disciplina fiscale degli immobili degli esercenti arti e professioni, approfondendo, in particolare, le questioni interpretative concernenti il regime degli immobili acquisiti a decorrere dal 2010, scaturite dalla mancata emanazione dell’atteso provvedimento normativo al riguardo.


In chiave critica, quindi, la disamina dell’IRDCEC la situazione che si prospetta per i professionisti dal 2010 in relazione al regime fiscale degli immobili.


Come è noto, infatti, da tale data i professionisti che acquisiscono uno studio da adibire solo ad attività professionale non possono scaricarne gli ammortamenti.
Problematiche anche rilevate in merito alla situazione pregressa per la possibile insorgenza di minusvalenze e plusvalenze.


Per gli immobili in proprietà, il valore da scorporare và determinato in misura pari al 20% del costo complessivamente sostenuto per l’acquisto dell’immobile (comprensivo del valore dell’area), fatto salvo il caso di aree autonomamente acquistate in precedenza, per le quali assume invece rilevanza il costo effettivamente sostenuto per la loro acquisizione.


In maniera analoga si deve procedere per i fabbricati strumentali in locazione finanziaria, avuto riguardo alla quota capitale dei corrispondenti canoni.
Secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate, la quota capitale del canone è determinata facendo riferimento all’art. 1 del D.M. 24 aprile 1998, ossia in misura pari all’importo risultante dal rapporto tra il costo sostenuto dalla società concedente ed il numero dei giorni di durata del contratto di locazione finanziaria, moltiplicato per il numero dei giorni di pertinenza del periodo d’imposta.


Per gli immobili strumentali utilizzati in base a contratto di locazione finanziaria, l’indeducibilità dei canoni di leasing relativi ai contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2010 ha trovato conferma anche da parte dell’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 13/E del 2 marzo 2010, in cui è stato altresì precisato che in relazione a tali contratti non potrà essere portata in deduzione neppure la rendita catastale dell’immobile utilizzato in leasing, per effetto della mancata riproposizione di una previsione in tal senso nel testo attualmente vigente del comma 2 dell’art. 54 del TUIR.


Deduzione della rendita catastale che, invece, ancora oggi, spetta per i contratti di leasing immobiliare stipulati tra il 15 giugno 1990 e il 31 dicembre 2006, in virtù del comma 2 dell’art. 54 del TUIR nella formulazione vigente fino al 1° gennaio 2007.


Per quanto concerne i canoni di locazione finanziaria relativi agli immobili adibiti promiscuamente all’esercizio dell’arte o professione e all’uso personale o familiare del contribuente, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che tale disciplina vada coordinata con la norma di cui al comma 335 dell’art. 1 della L. n. 296/2006, ancorché la stessa si riferisca espressamente ai soli immobili strumentali.
Ne consegue che sono deducibili nella misura del 50% soltanto i canoni di leasing relativi ai contratti stipulati dal 1° gennaio 2007 al 31 dicembre 2009.


Per i contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2010, viene, quindi, ritenuto applicabile il regime di totale indeducibilità dei canoni già previsto per i contratti di locazione finanziaria stipulati nel periodo che va dal 15 giugno 1990 al 31 dicembre 2006.


Con l’unica differenza rispetto al regime dei contratti stipulati nel periodo in ultimo citato, che non è più ammesso in deduzione neppure il 50% della rendita catastale dell’immobile ad uso promiscuo utilizzato in leasing, mancando una specifica previsione in tal senso nel testo attualmente vigente del comma 3 dell’art. 54 del TUIR.


Nessuna novità, invece, per gli immobili ad uso promiscuo in proprietà, per i quali, anche se acquistati a partire dal 1° gennaio 2010, resta confermata la deducibilità del 50% della relativa rendita catastale.


La penalizzazione emersa nel trattamento fiscale degli immobili ad uso promiscuo in proprietà acquistati nel triennio 2007-2009 rispetto a quelli acquisiti in locazione finanziaria nel medesimo periodo, è quindi venuta meno per gli immobili acquistati a partire dal 2010.


Invariata, infine, anche la disciplina degli immobili detenuti in locazione, siano essi strumentali che ad uso promiscuo, per i quali continua ad essere rilevante il canone di locazione effettivamente pagato nel periodo d’imposta (al 50%, in caso di uso promiscuo e nel rispetto della condizione di indisponibilità nel medesimo comune di altro immobile utilizzato esclusivamente per fini strumentali).


Spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione


La legge finanziaria per il 2007 ha ampiamente modificato anche la normativa in materia di spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione relative agli immobili utilizzati nell’esercizio di arti e professioni.


Fino al 2006, nell’ambito dei redditi di lavoro autonomo, erano disciplinate soltanto le spese relative all’ammodernamento, alla ristrutturazione e alla manutenzione “straordinaria” degli immobili per le quali era prevista la deducibilità in quote costanti nel periodo di imposta in cui erano state sostenute e nei quattro successivi.


Mentre, invece, le spese di manutenzione ordinaria risultavano deducibili nell’anno di effettivo pagamento in applicazione del generale principio di cassa di cui al comma 1 dell’art. 54 del TUIR.


Tale disciplina, oltre ad essere estremamente semplificata, aveva altresì il pregio di rendersi applicabile per tutti gli immobili, a qualunque titolo, utilizzati nell’attività di lavoro autonomo, e quindi per gli immobili sia in proprietà sia in locazione, anche finanziaria.


A decorrere dal periodo d’imposta 2007, per effetto delle modifiche introdotte dalla L. n. 296/200617, la nuova normativa in materia non distingue più tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, ma tra spese di manutenzione di natura incrementativa e non.


Attualmente, il trattamento fiscale delle spese in oggetto ricalca infatti quello tradizionalmente previsto ai fini della determinazione dei redditi di impresa dall’art. 102, comma 6, del TUIR.


Ai sensi del nuovo comma 2 dell’art. 54 del TUIR, le spese che per le loro caratteristiche non sono imputabii ad incremento del costo dei beni ai quali si riferiscono (cd. spese non incrementative) sono deducibili, nel periodo d’imposta di sostenimento, nel limite del 5% del costo complessivo dei beni materiali ammortizzabili risultante ad inizio anno dai registri obbligatori.


L’eventuale eccedenza rispetto al plafond del 5% é deducibile in quote costanti nei cinque periodi d’imposta successivi a quello nel quale le spese in oggetto sono state sostenute.


Manca, invece, una espressa disciplina per le spese che per le loro caratteristiche sono imputabili ad incremento del costo dei beni ai quali si riferiscono (cd. spese incrementative).


Resta, inoltre, del tutto carente di disciplina, nel nuovo assetto normativo, il trattamento fiscale delle spese di natura incrementativa sostenute a partire dal 2007 sugli immobili in proprietà non ammortizzabili (acquistati nel periodo 15 giugno 1990 – 31 dicembre 2006 e dal 2010 in poi), su quelli, del pari, in proprietà, ma acquisiti a titolo gratuito (per successione o donazione), nonché sulla generalità degli immobili utilizzati in base a contratti di locazione, anche finanziaria e degli immobili ad uso promiscuo.


L’Agenzia delle Entrate non ha chiarito in base a quale principio la decorrenza della nuova disciplina relativa alle spese in oggetto risulti limitata ai soli immobili acquistati a decorrere dal 1° gennaio 2007.


Occorre, quindi, stabilire anche il trattamento fiscale delle spese di manutenzione di natura incrementativa sostenute su immobili in proprietà acquistati a partire dal 2010, per i quali non sono ammesse in deduzione le relative quote di ammortamento.


L’IRDCEC ritiene anche a tali spese il criterio di deducibilità dettato dall’art. 54, comma 2, del TUIR per le spese non incrementative, e quindi considerarle deducibili, nel periodo d’imposta di sostenimento (cd. principio di cassa), nel limite del 5% del costo complessivo dei beni materiali ammortizzabili risultante ad inizio anno dai registri obbligatori e, per l’eventuale eccedenza, in quote costanti nei cinque periodi d’imposta successivi.


Gli immobili in oggetto, al pari di quelli acquisiti nel periodo 15 giugno 1990 – 31 dicembre 2006, non sono infatti ammortizzabili, e, pur essendo stati acquistati dopo il 1° gennaio 2007, sono da ritenersi comunque inidonei a generare plusvalenze imponibili o minusvalenze deducibili.


Ne consegue che il costo sostenuto per l’acquisto di tali immobili, al pari di quello relativo agli immobili acquisiti nel periodo 15 giugno 1990 – 31 dicembre 2006, è totalmente irrilevante sotto il profilo fiscale.


D’altra parte, è da escludere che nella fattispecie in oggetto possa trovare applicazione il criterio di deduzione previsto nella disciplina previgente per le spese di manutenzione straordinaria, come peraltro sostenuto dall’Agenzia delle Entrate per le spese incrementative relative ad immobili acquisiti nel periodo 15 giugno 1990 – 31 dicembre 2006, trattandosi nella specie di immobili che, all’epoca in cui è stata abrogata la disciplina in tema di manutenzioni straordinarie, non erano stati ancora neppure acquistati.


Qualora si ritenesse di non condividere l’interpretazione secondo cui gli immobili acquistati a partire dal 2010 non rilevano ai fini delle plusvalenze e minusvalenze, rimarrebbe da stabilire se anche le spese incrementative sostenute sugli stessi, così come il relativo costo di acquisto, trovino riconoscimento fiscale soltanto in sede di realizzo dell’immobile o di sua destinazione a finalità estranee all’esercizio dell’attività (sotto forma di minore plusvalenza imponibile o, semmai, di maggiore minusvalenza deducibile) ovvero se le stesse risultino deducibili in base ad un diverso criterio.


Ed invero, sarebbe difficilmente giustificabile una disciplina che riconoscesse in deduzione tali spese in un massimo di sei anni, se sostenute in relazione ad un immobile condotto in locazione, e soltanto in sede di realizzo, se sostenute su un immobile in proprietà acquistato a partire dal 2010.


Per tali motivi, onde garantire le predette esigenze di coerenza sistematica, non rimarrebbe che riconoscere l’integrale deducibilità per cassa delle spese in oggetto nell’anno di sostenimento, in applicazione dell’ordinario criterio di imputazione temporale dei componenti di reddito sancito dal comma 1 dell’art. 54 del TUIR.


Per quanto concerne le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione sostenute su immobili ad uso promiscuo, sotto il profilo normativo non si registrano novità rispetto alla disciplina introdotta dalla legge finanziaria per il 2007.


Ai sensi del vigente art. 54, comma 3, ultimo periodo, del TUIR, le spese, che per le loro caratteristiche non sono imputabili ad incremento del costo dei beni ai quali si riferiscono, sono deducibili in misura pari al 50%.


E’ dunque evidente come la trasposizione nell’ambito dei redditi di lavoro autonomo della disciplina delle spese di manutenzione prevista ai fini del reddito di impresa dall’art. 102, comma 6, del TUIR, abbia riservato, in questi primi anni di applicazione, incertezze interpretative tali da rendere estremamente urgente un intervento del legislatore in materia.


Conclusione


Infine, tale circolare ha ribadito che per gli immobili acquistati a partire dal 2010 anche le spese incrementative seguono la regola del plafond del 5%.


Pertanto, le spese relative all’ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione che, per le loro caratteristiche, sono imputabili ad incremento del costo dei beni ai quali si riferiscono, sostenute in relazione ad immobili adibiti promiscuamente all’uso professionale e a quello personale o familiare, l’Istituto di ricerca aveva sostenuto, nella circolare n. 1/IR del 2008, la deducibilità delle stesse nel limite complessivo del 5% del costo complessivo dei beni ammortizzabili e, per l’eccedenza, in quote costanti nei cinque periodi d’imposta successivi.


Adesso, tali conclusioni sono state ribadite nella circolare n. 19/IR del 2010.


Plusvalenze e minusvalenze


L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’estromissione dei beni immobili strumentali (cessione, risarcimento, ecc.) dal regime del reddito di lavoro autonomo è idonea a generare plusvalenze tassabili o minusvalenze deducibili “solamente se riferibili ad immobili acquistati in epoca successiva all’entrata in vigore della norma e, quindi successivamente al 1 gennaio 2007”.


Occorre, quindi, porre rilievo alla data di acquisizione dell’immobile oggetto di realizzo, risultando irrilevanti le plusvalenze e minusvalenze conseguite su beni acquistati prima del 1° gennaio 2007, anche qualora questi ultimi generino ammortamenti deducibili (essendo stati acquisiti entro il 14 giugno 1990).


Non è chiaro, tuttavia, se l’Agenzia delle Entrate intendesse estendere tale interpretazione anche agli immobili acquistati a partire dal 1° gennaio 2010, che non risultano ammortizzabili in quanto acquistati dopo la chiusura della “finestra” temporale (1° gennaio 2007 – 31 dicembre 2009) prevista dal citato comma 335 dell’art. 1 della legge finanziaria per il 2007.


In base al tenore letterale dell’art. 54, del TUIR, le plusvalenze e le minusvalenze relative agli immobili in oggetto sembrerebbero, invero, rilevare ai fini della determinazione del reddito di lavoro autonomo.


D’altra parte, potrebbe rilevarsi che anche nell’ambito del reddito di impresa risultano imponibili plusvalenze relative ad immobili che non sono ammortizzabili (si pensi agli immobili c.d. “patrimonio” di cui all’art. 90 del TUIR).


Tale ricostruzione interpretativa risulta, tuttavia, in aperto contrasto con quanto stabilito in occasione dell’introduzione delle nuove disposizioni in materia di immobili di cui alla L. n. 296/2006, con le quali si è scelto di attribuire “simmetrica” rilevanza sia ai componenti positivi che a quelli negativi di reddito relativi agli immobili strumentali.


La medesima ricostruzione non è apparsa, inoltre, coerente neppure sotto il profilo logico-sistematico, giacché trascura la circostanza che, nella specie, ci si trova al cospetto di beni che, nel momento in cui sono utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’attività artistica o professionale, sono considerati dall’art. 43, comma 2, del TUIR, come beni strumentali.


Per tali motivi, non è parso sostenibile che, ferma restando la non ammortizzabilità degli immobili strumentali acquistati a partire dal 1° gennaio 2010, questi ultimi possano essere considerati “plusvalenti” o “minusvalenti”.


Appare pertanto auspicabile che, sul punto, intervengano, quanto prima, chiarimenti ufficiali che salvaguardino detti principi e esigenze.


Per quanto concerne gli immobili destinati ad uso promiscuo, tale destinazione è inidonea a far assumere all’immobile natura di bene strumentale, ai sensi dell’art. 43, comma 2, del TUIR.


Atteso che le plusvalenze e le minusvalenze richiamate dall’art. 54 del TUIR sono quelle relative ai soli “beni strumentali”, è quindi da escludere che eventuali atti realizzativi o di autoconsumo relativi ad immobili ad uso promiscuo possano rilevare ai fini della determinazione del reddito di lavoro autonomo.



 


Vincenzo D’Andò


 


 


 


22 giugno 2010

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