Il trasferimento tardivo della residenza fa perdere sempre le agevolazioni prima casa

l’Amministrazione finanziaria ha fornito numerosi chiarimenti sui diritti ed i doveri di chi acquista la prima abitazione agevolata, rivedendo posizioni precedentemente assunte…

Le agevolazioni “prima casa” sono state introdotte dalla legge 22 aprile 1982, n. 168, e sono disciplinate dalla nota II – bis, dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al T.U. n. 131/86, in materia di imposta di registro, aggiunta dall’art. 16 del D.L. n. 155 del 22 maggio 1993, convertito dalla legge n. 243 del 19 luglio 1993, con contestuale modifica del comma 1 del citato art. 16, nonchè dal D.Lgs. n. 437/90, dal D.P.R. n. 643/72 e dalla Tabella A, parte seconda e terza, allegata al D.P.R. n. 633/72.


 


Il complesso quadro normativo sopra indicato prevede l’applicazione di benefici fiscali per gli atti a titolo oneroso che comportano il trasferimento della piena proprietà o della nuda proprietà, abitazione, uso ed usufrutto relativi ad unità immobiliari non aventi le caratteristiche d’abitazioni di lusso, secondo quanto previsto dal D.M. del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969.


Il regime agevolato attualmente in vigore – cfr. art. 3, comma 131, della legge n. 549/95 e art. 7, comma 6, della legge n. 488/99 – prevede l’applicazione dell’imposta di registro in misura ridotta (3%) o alternativamente l’Iva con aliquota ridotta (4%), e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.


 


Per poter godere delle agevolazioni fiscali è necessario che:


§       l’abitazione oggetto di trasferimento sia un’abitazione “non di lusso “(anche se non ultimata, purchè rimanga l’originaria destinazione) secondo quanto indicato dal già citato D.M. 2 agosto 1969 e pertanto riconducibile nelle categorie catastali comprese tra A1 e A11, esclusa l’A10;


§       l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza (2) o nel Comune nel quale svolga la propria attività, incluse quelle senza remunerazione; per gli italiani trasferiti all’estero per motivi di lavoro, l’immobile deve essere situato nel comune dove ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro (che può essere anche un soggetto non imprenditore), mentre per i cittadini emigrati l’abitazione può essere la prima casa, ovunque ubicata, nel territorio nazionale;


§       nell’atto di acquisto (o nel contratto preliminare, al fine di usufruire dell’aliquota agevolata sin dagli acconti eventualmente corrisposti) l’acquirente dichiari:


§       di voler stabilire la residenza nel comune dell’acquisto, se non vi si trova già o se in questo non si trova la sua sede dell’attività (vedi sopra);


§       di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel comune dove è situato l’immobile acquistato (se si è già goduto dei benefici prima casa è possibile goderne nuovamente se quanto acquistato in passato non è più nella titolarità del soggetto acquirente, all’atto del nuovo acquisto);


§       di non essere titolare, neppure per quote di comproprietà o in regime di comunione legale, in tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, anche nuda, o di diritti reali di godimento su altra casa di abitazione acquistata dall’acquirente o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”, a partire da quelle previste dalla legge 22.04.82 n. 168 (la titolarità di una sola quota di altra casa, non in comunione con il coniuge, non impedisce l’acquisto agevolato).


 


Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa competono anche a quei cittadini che possiedono nello stesso comune un’altra abitazione se questa è inidonea all’abitazione (2) in rapporto alla situazione personale del contribuente (la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6476 del 18 luglio 1996, ha precisato che le agevolazioni possono applicarsi anche nei casi in cui l’acquirente possegga un altro alloggio che non sia “concretamente  in grado di sopperire ai bisogni abitativi”, requisito che deve essere verificato con riguardo alle circostanze relative alla situazione personale del contribuente. Se infatti il contribuente già possiede un immobile, anche abitativo, ma inidoneo ad offrire effettiva abitazione al compratore del nuovo immobile e alla sua famiglia, può comunque godere delle agevolazioni prima casa per l’acquisto del nuovo immobile: la situazione di “inidoneità” deve essere dedotta e provata dall’interessato, non potendo all’uopo bastare una mera dichiarazione d’inadeguatezza, senza allegazione di elementi atti a evidenziarla).


 


Come si vede, rispetto alla normativa antecedente – art.1, comma 6, della legge 22 aprile 1982, n. 168 – non è più necessario che il contribuente destini l’immobile acquistato ad abitazione propria e/o dei familiari (è agevolato, pertanto, anche l’acquisto di una casa già locata se sussistono le condizioni sopra viste).


Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto di alcune pertinenze destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato, anche se effettuate con atto separato, e per non più di una delle seguenti: cantina o soffitta, rimessa o box auto; tettoia o posto auto.


 


L’acquirente decade dai benefici goduti ogniqualvolta l’Amministrazione Finanziaria accerti la mendacità della dichiarazione resa di possesso dei requisiti soggettivi ed oggettivi, o non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile,  oppure venda, o effettui una donazione, prima di cinque anni dell’acquisto e non proceda al riacquisto, entro 1 anno dall’alienazione, di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.


Nell’ipotesi di decadenza l’acquirente deve corrispondere la differenza d’imposta, gli interessi di mora e la sanzione amministrativa del 30%.


La sanzione, tuttavia, non si applica qualora la dichiarazione mendace prestata in sede di contratto preliminare sia determinata da eventi successivi non dipendenti dalla volontà dell’acquirente, per esempio acquisizione di un immobile idoneo per abitazione, per successione mortis causa.


 


La condizione della residenza


 


Con la circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 l’Amministrazione finanmziaria ha fornito numerosi chiarimenti sui diritti ed i doveri di chi acquista la prima abitazione agevolata, rivedendo – talvolta – posizioni precedentemente assunte.


Sul punto specifico della residenza viene rilevato che ai fini della corretta valutazione del requisito, dovrà considerarsi che il cambio di residenza si considera avvenuto nella stessa data in cui l’interessato rende al comune, ai sensi dell’art. 18, commi 1 e 2, del D.P.R. 30 maggio 1989, n. 223 (regolamento anagrafico della popolazione residente) la dichiarazione di trasferimento [cfr. circolare n. 1/E del 1994, capitolo I, paragrafo 2, lettera b)].


 


In tema di residenza, dopo l’intervento di prassi n. 38/2005, la risoluzione n. 140/E del 10 aprile 2008 (3), ha precisato che “[…]per il godimento  dell’agevolazione  prima casa non è più  previsto  l’obbligo  di  adibire  l’immobile  ad  abitazione principale (v. circolare 12  agosto  2005,  n.  38/E).  Il  venir  meno  del predetto obbligo, però, non esclude che vi sia un nesso causale tra l’agevolazione prima casa e l’immobile acquistato fruendo di detta agevolazione”.


Ciò detto, continua la risoluzione, “è fondato ritenere, infatti, che il legislatore, in considerazione della rilevanza sociale che riveste la casa  di  abitazione  di  proprietà,  abbia inteso agevolarne l’acquisto  anche  nell’ipotesi  in  cui  il  beneficiario stabilisca la residenza in un  altro  immobile,  purché  quest’ultimo  sia ubicato  nello  stesso  comune  dove  si   trova  quello  acquistato  con l’agevolazione prima casa”.


 


Alla luce di quanto precede, le Entrate ritengono  che  il  mancato stabilimento nel termine di legge della residenza nel comune ove  è  ubicato l’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa non comporti decadenza dall’agevolazione in trattazione qualora tale evento sia dovuto ad una causa di forza maggiore, sopraggiunta in un momento successivo rispetto  a  quello di stipula dell’atto di acquisto dell’immobile.


L’ipotesi di forza maggiore, peraltro, deve essere intesa “(4)quando si  verifica  e  sopravviene un impedimento oggettivo non prevedibile e tale da non  poter  essere evitato, vale a dire un ostacolo all’adempimento dell’obbligazione, caratterizzato da non imputabilità alla parte obbligata, inevitabilità e  imprevedibilità dell’evento (v. risoluzione 1° febbraio 2002, n. 35/E)”.


In definitiva, qualora gli Uffici dovessero ritenere che il mancato trasferimento  da parte dell’interpellante nel termine di diciotto mesi della residenza  nell’immobile acquistato sia dipeso da un evento imprevisto ed inevitabile, verificatosi successivamente all’acquisto dell’immobile, che abbia reso  impossibile  l’avveramento  nel termine di legge della condizione di cui alla lett. a)  della  nota  II-bis) dell’articolo  1  della  Tariffa,  parte  prima,  allegata  al   TUR, deve concludersi che tale evento, concretizzando una causa di forza maggiore, non dia luogo a decadenza dall’agevolazione ‘prima casa’.


 


L’Ordinanza della Cassazione


 


La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 24926 del 26 novembre 2009 (ud. del 21 ottobre 2009), ha avuto modo ancora una volta di ribadire che, ai  fini  della  concessione dei benefici  tributari  per l’acquisto della prima casa,  l’acquirente  ha l’obbligo di stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato, non rilevando alcun fatto  impeditivo.


L’Agenzia delle entrate aveva proposto ricorso per Cassazione avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Toscana  n.  10/30/06, depositata il 27 aprile 2006, con la quale, rigettando l’appello dell’Ufficio, era stata  riconosciuta  ad un contribuente la  spettanza  delle agevolazioni  fiscali  previste per l’acquisto della prima casa. In particolare, in relazione all’atto di compravendita stipulato, il giudice a quo ha ritenuto che il termine di un anno dall’acquisto, all’epoca prescritto dalla legge per stabilire la residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile, “pur avendo natura decadenziale, non scatta se il contribuente abbia preso la residenza od abbia fatto  quanto  in  suo  potere per  poter materialmente abitare la  casa  e  poi  quando  possibile  abbia preso inconfutabilmente la residenza nella casa acquistata, per cui, nella fattispecie, è fuor di dubbio che non  abbiano  perso  l’agevolazione  gli acquirenti di cui al presente ricorso che hanno documentalmente dimostrato di essersi attivati a richiedere le concessioni amministrative per rendere l’abitazione acquistata abitabile, hanno effettuato  i  lavori  e  vi  hanno preso materialmente la  residenza  non  appena  rilasciato  il  permesso  di abitabilità”.


 


La Corte ha ritenuto manifestamente fondato il motivo di ricorso, con il quale, denunciando la violazione dell’art. 1, nota 2  bis, della parte 1^ della tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, nel  testo sostituito dalla L. n. 549 del 1995, art. 3, si  censura  la  suddetta ratio decidendi; “essa, infatti, non è conforme alla consolidata giurisprudenza di questa Corte secondo la quale, in tema di imposta di registro, la  fruizione dell’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa richiede, in  base alla disciplina introdotta a partire dal D.L. n. 12 del  1985, art. 2 che l’immobile sia ubicato  nel  comune  ove  l’acquirente  ha,  ovvero    come previsto dalle norme successivamente introdotte – stabilisca  la  residenza entro un determinato termine dall’acquisto (nella specie, regolata ratione temporis dalla L. n. 549 del 1995, art. 3, un anno), senza  che,  attesa  la lettera e la formulazione delle norme medesime, alcuna rilevanza giuridica possa essere riconosciuta nè alla realtà fattuale, ove questa contrasti con il dato anagrafico, nè all’eventuale ottenimento della  residenza  oltre  il termine fissato, essendo quest’ultima presupposto per la  concessione  del beneficio e  trattandosi  di  normativa  agevolativa  e  quindi  di  stretta interpretazione (cfr. Cass. nn. 8377 del 2001, 26115 del 2005, 1173  e  4628 del 2008)”.


   


Francesco Buetto


24 Dicembre 2009








NOTE

 


(1) Cfr. R.M. n. 76/E del 26 maggio 2000



(2) Per approfondimenti cfr. circolare n. 1/E del 2.03.94.



(3) Cfr. Montesano, Agevolazioni prima casa: gli effetti del mancato stabilimento della residenza per causa di forza maggiore, in il Fisco, n. 22/08, pag. 3963.



(4) Cfr. Corte di Cassazione  sez.  I  con sentenza n. 1616 del 19 marzo 1981.

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