Mancata registrazione di un contratto di locazione immobiliare



QUESITO


 


A seguito di accertamento da parte dell’ A.d.E è stato riscontrata la mancata registrazione di un contratto di locazione immobiliare (immobile destinato ad attività alberghiera) posto in essere ante decreto Bersani. Non avendo registrato il contratto non è stata naturalmente esercitata l’opzione per l’assoggettamento ad IVA del canone di locazione. L’A.d.E. contesta al locatario sia la detrazione dell’Iva sulle fatture di locazione, chiedendo  la restituzione degli importi indebitamente detratti, sia la deducibilità del canone stesso per nullità del contratto.


E’ possibile a Vs. parere invocare la norma sul comportamento concludente essendo stata operata una continua e regolare fatturazione con IVA?


Quale altrimenti potrebbe essere la linea di difesa più efficace?


In attesa di riscontro ringrazio anticipatamente e formulo i miei più cordiali saluti.


R. P.


 


 


PARERE


 


          Nel quesito posto, è stato chiesto di valutare le possibilità di difesa del Suo cliente, in qualità di conduttore di un contratto di locazione di complesso alberghiero, coinvolto in un procedimento di accertamento ai fini delle imposte dirette e indirette, devono essere sottolineati preliminarmente alcuni punti


          In base a quanto da Lei evidenziato, il conduttore ha concluso un contratto di locazione prima dell’entrata in vigore del nuovo regime fiscale delle locazioni immobiliari, e, in conformità con il regime previgente, ha iniziato a corrispondere i relativi canoni con applicazione dell’IVA.


 


          Tuttavia, il medesimo comportamento è stato seguito anche dopo il 4 luglio 2006, data di introduzione della nuova disciplina IVA/Registro prevista dall’art. 10, comma 1, n. 8, DPR 633/1972, la quale prevede, come regola generale, l’esenzione dal tributo per i contratti conclusi tra soggetti passivi IVA, ad eccezione di ipotesi tassative, tra le quali la possibilità, per il locatore, di optare per l’assoggettamento ad IVA del contratto, esercitando tale facoltà al momento della stipula.


          Alla luce di tale nuova disciplina, l’articolo 53, comma 10-quinquies, della legge 248/2006 ha stabilito, per i contratti in corso alla data del 4 luglio 2006 la registrazione obbligatoria (1) mediante apposita procedura telematica (2), in occasione della quale al locatore era consentito optare per l’assoggettamento ad IVA del contratto


          In sostanza, dal 4 luglio 2006, la registrazione dei contratti di locazione immobiliare è divenuta obbligatoria, indipendentemente dal regime IVA applicabile(imponibilità o esenzione) dell’operazione.


 


          Con riferimento al caso di specie, l’Agenzia delle Entrate ha rilevato che, a seguito dell’introduzione delle citate disposizioni, il contatto è divenuto esente IVA e che il medesimo avrebbe dovuto essere registrato secondo la descritta procedura.


          Di conseguenza, è stata chiesta al soggetto locatario la restituzione dell’imposta, riferita ai canoni di locazione, indebitamente detratta a partire dal periodo di imposta in corso al 4 luglio 2006.


          Inoltre, riscontrando la mancata registrazione del contratto, l’Amministrazione, in osservanza della disposizione di cui all’articolo 1, comma 346, della Legge 311/2004, che rende nulli i contratti di locazione di unità immobiliari che, pur ricorrendone i presupposti, non siano registrati, ha contestato la deducibilità, si fini delle imposte sui redditi, dei canoni versati dal contribuente.


 


          Ciò premesso, si ritiene che, al fine di legittimare l’assoggettamento ad IVA del contratto per i periodi di imposta successivi all’entrata in vigore delle citate modifiche normative, il locatario non possa invocare in proprio favore un semplice “comportamento concludente”.


          Infatti, una tale argomentazione appare insufficiente per il fatto che le modalità di applicazione del tributo vengono definite obbligatoriamente dalla legge, e non possono essere in alcun modo derogate dalle parti, ove non espressamente previsto.


          Pertanto, alla luce della vigente normativa, non sembrerebbero sussistere elementi idonei a sostenere la difesa del soggetto accertato nel procedimento in questione.


 


          Tuttavia, è da valutare la possibilità che il locatore possa rivalersi, in sede civilistica, nei confronti del proprietario dell’immobile per i danni derivanti dalla mancata registrazione del contratto e dal mancato esercizio dell’opzione per l’imponibilità ad IVA della locazione, sulla base del principio di corresponsabilità relativo all’obbligo, per entrambe le parti contraenti, di registrare il contratto di locazione, stabilito dall’articolo 10, del DPR 131/1986, per i contratti conclusi mediante scrittura privata non autenticata.


 


NOTE


(1) Prima dell’entrata in vigore delle nuove disposizioni, tali contratti erano assoggettati obbligatoriamente ad IVA e dovevano essere registrati solo in caso d’uso (art. 5 del DPR 131/1986)


(2) Come stabilito dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate 14 settembre 2006, la registrazione dei contratti in corso doveva avvenire, obbligatoriamente, entro il 30 novembre 2006.


 


Massimo Pipino


13 Novembre 2009


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