Rivalutazione dei beni immobili delle imprese


La circolare ASSONIME 14 luglio 2009 numero 23,  esamina i diversi aspetti della disciplina di rivalutazione dei beni immobili delle imprese introdotta dall’art. 15, commi 16 e seguenti, del decreto legge 29 novembre 2009, n. 185. Il provvedimento, sebbene attuato sul modello della legge n. 342 del 2000 e delle sue successive reiterazioni, si caratterizza per importanti elementi di novità: primo tra tutti, quello di poter assegnare alla rivalutazione valenza esclusivamente civilistica. Ripercorriamo alcuni passaggi del prezioso documento interpretativo predisposto dall’Associazione italiana tra le società per azioni.

 

Termini e condizioni e della rivalutazione

La parte centrale della circolare Assonime numero 29/09, identifica i termini e le condizioni necessarie per fruire del provvedimento a favore delle imprese.

La rivalutazione è eseguita, come noto, sul bilancio relativo all’esercizio successivo a quello in corso al 31 dicembre 2007 per il quale il termine di approvazione scada successivamente alla data di entrata in vigore del decreto legge n. 185 (29 novembre 2008).

Pertanto, nei confronti delle imprese aventi esercizio coincidente con l’anno solare la rivalutazione interessa il bilancio relativo all’esercizio chiuso al 31 dicembre 2008.

 

Viceversa, per le imprese con esercizio non coincidente con l’anno solare la rivalutazione riguarderà – nella generalità dei casi – il bilancio relativo all’esercizio che chiude dopo il 31 dicembre 2008.

Un preliminare problema riguarda la possibilità per le imprese che si avvalgono della rivalutazione di procrastinare l’approvazione del bilancio, ai sensi dell’art. 2364 del codice civile, entro il più ampio termine di 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio, motivandone le ragioni sulla base delle particolari esigenze che la rivalutazione comporta.

 

La questione, evidentemente, potrebbe assumere rilevanza anche ai fini della rivalutazione per il fatto che, ove la mancata approvazione nei termini dovesse costituire motivo di invalidità della relativa delibera, tale invalidità coinvolgerebbe anche la rivalutazione eseguita nel contesto della medesima delibera.

In realtà, l’art. 2364 del codice civile, che dispone in materia, consente di procrastinare l’ordinario termine di 120 giorni dalla chiusura dell’esercizio fino a 180 giorni “nel caso di società tenute alla redazione del bilancio consolidato, ovvero quando lo richiedano particolari esigenze relative alla struttura e all’oggetto della società” aggiungendo che “in questi casi gli amministratori segnalano nella relazione prevista dall’articolo 2428 [relazione sulla gestione] le ragioni della dilazione”.

 

Si tratta, quindi, di stabilire, a parere di Assonime, se e quando le operazioni che la rivalutazione richiede possano integrare i presupposti delle particolari esigenze relative alla struttura e all’oggetto della società tali da legittimare il differimento del termine di approvazione del bilancio.

In linea di principio, ad ASSONIME sembra che tali presupposti si realizzino in tutti i casi in cui sia dimostrabile che la rivalutazione, in ragione della particolare struttura del patrimonio dell’impresa – caratterizzato, ad esempio, dalla preponderanza o dalla complessa articolazione degli immobili – renda necessaria la predisposizione di laboriose operazioni (quali perizie di stima dei valori dei beni, elaborazione di dati contabili, etc.) che richiedano tempi di esecuzione non compatibili con l’ordinario termine di approvazione del bilancio(1).

 

D’altra parte, anche nel caso in cui le motivazioni indicate nella relazione degli amministratori siano ritenute insufficienti a giustificare il differimento del termine di approvazione del bilancio, la dottrina e la giurisprudenza (Corte di Cassazione, sentenza n. 7623/97) concordano nel ritenere che è comunque valida una delibera di approvazione del bilancio ancorché intervenuta dopo la scadenza del prescritto termine, e che il sindacato in ordine alla discrezionalità tecnica degli amministratori circa la ricorrenza delle “particolari esigenze” resta, di fatto, circoscritto ai soci, considerato il diretto interesse che essi hanno in funzione del diritto alla percezione degli utili.

 

Posto, quindi, che il differimento del termine per l’approvazione del bilancio – anche in assenza delle condizioni richieste dal codice civile – non produce, comunque, invalidità della relativa delibera e, pertanto, non pregiudica la regolarità della rivalutazione, l’ulteriore cautela per escludere qualsiasi interesse dell’amministrazione finanziaria ad un sindacato sull’operato della società, potrebbe essere semplicemente quella di effettuare il versamento delle imposte dovute – comprese quelle sostitutive sulla rivalutazione – nei termini ordinari, senza avvalersi del più ampio termine (giorno 16 del mese successivo a quello di approvazione del bilancio) previsto dall’art. 17 del d.P.R. n. 435 del 2001.

 

Tornando alle tematiche di carattere generale, condizione per la rivalutazione –è che i beni siano presenti in entrambi i predetti bilanci: quello relativo all’esercizio in corso al 31 dicembre 2007 e quello successivo sul quale la rivalutazione è eseguita.

È questa una regola che anche in passato l’Amministrazione finanziaria ha interpretato in modo rigoroso, chiedendo, cioè, oltre alla condizione di presenza nei bilanci 2007 e 2008, che i beni presentino, in entrambi i predetti bilanci, le oggettive connotazioni per la rivalutazione. Così, ad esempio, non è consentito rivalutare un fabbricato che nel bilancio 2007 risultava iscritto nell’attivo circolante, ancorché nel bilancio 2008 sia stato portato tra le immobilizzazioni; ed infatti, pur risultando, in tal caso, soddisfatta la condizione di presenza in entrambi i predetti bilanci, nel primo bilancio il bene non aveva ancora i requisiti per la rivalutazione.

Un particolare problema potrebbe porsi per i beni che, pur realizzando le condizioni per la rivalutazione, risultino ceduti nel periodo intercorrente tra la data di chiusura dell’esercizio sul cui bilancio la rivalutazione è eseguita e quella della sua approvazione.

Motivi di ordine logico e sistematico indurrebbero ad escludere, quantomeno ai fini fiscali, tali beni dall’ambito applicativo della rivalutazione.

 

Ai fini civilistici, tuttavia, non può negarsi che le imprese possono avere interesse a rivalutare anche questi beni “in uscita” per “sostenere” la situazione patrimoniale dell’esercizio 2008.

Sotto altro profilo, ricordiamo che restano confermate tutte le altre regole delle precedenti rivalutazioni circa l’obbligo – una volta che sia stata scelta la strada della rivalutazione – di applicarla uniformemente alla totalità dei beni appartenenti alla medesima categoria omogenea come definita dalla norma.

 

Se, quindi, l’impresa decide di utilizzare solo parzialmente il margine di rivalutazione che il valore economico del bene consente, essa potrà farlo a patto che l’ammontare complessivo della rivalutazione eseguita sia distribuito uniformemente sui beni rivalutati in modo tale che a ciascuno di essi risulti attribuita una rivalutazione proporzionale allo spread esistente tra il suo valore di libro e quello economico. Ciò comporta, tra l’altro, che non sono di fatto rivalutabili quei beni che, pur facendo parte della categoria omogenea per la quale la rivalutazione è eseguita, risultino iscritti ad un valore contabile coincidente, o addirittura superiore, a quello economico.

 

Metodi della rivalutazione

Il rinvio al decreto ministeriale n. 162 del 2001, rende applicabili alla nuova rivalutazione anche le regole stabilite nell’art. 5 di detto decreto che consentono di utilizzare, alternativamente, i tre diversi metodi ivi previsti:

        rivalutazione del solo costo storico;

        rivalutazione del costo storico e del fondo di ammortamento;

        riduzione del fondo di ammortamento.

 

Si tratta di meccanismi che sono stati già applicati in passato e che si rifanno allo schema della legge n. 342 del 2000 e ai relativi decreti di attuazione.

L’Agenzia delle entrate affronta nuovamente le modalità di applicazione di questi metodi. In particolare, la circolare n. 11 del 2009 precisa, tra l’altro, che la rivalutazione effettuata secondo i primi due metodi (rivalutazione solo del costo storico ovvero del costo storico e dell’ammortamento) “non potrà mai portare il costo rivalutato del bene ad un valore superiore a quello di sostituzione”, dovendo intendersi per tale “il costo di acquisto di un bene nuovo della medesima tipologia, oppure il valore attuale del bene incrementato dei costi di ripristino della sua originaria funzionalità”.

Nella successiva circolare n. 22 del 2009 l’Agenzia è poi tornata sull’argomento per affermare che è in facoltà delle imprese avvalersi anche di un “metodo misto”, che consiste, cioè, nella rivalutazione del valore dell’attivo abbinata alla riduzione del relativo fondo di ammortamento41. Nelle esemplificazioni rese in commento a tale criterio che coniugano metodi diversi di rivalutazione, l’Agenzia evidenzia che si consente, con ciò, di limitare l’incremento del costo – riducendo al contempo, il fondo di ammortamento – al fine di evitare una lievitazione eccessiva del costo storico che potrebbe portare al superamento del limite costituito dal valore di sostituzione.

 

Merita, da ultimo, ricordare che la rivalutazione è attuata con una tecnica unitaria improntata esclusivamente sulle risultanze del bilancio ed è definita in un valore compreso tra il dato contabile (valore di libro) e quello economico a cui l’impresa intende giungere. Restano, invece, ininfluenti, ai fini della determinazione dell’entità di questa rivalutazione, i valori fiscali di partenza dei beni.

 

Così, ad esempio, se un bene è iscritto in bilancio a 1.000 e l’impresa intende rivalutarlo a 1.500 (valore economico massimo), essa compie questa operazione indipendentemente dal fatto che il valore fiscale del bene “ante” rivalutazione sia di 900 oppure di 1.100 il saldo della rivalutazione resta, in ogni caso, di 500 ed esso va ad aggiungersi contabilmente a 1.000 portando, come detto, il valore complessivo del bene a 1.500, e fiscalmente (ove si opti per l’estensione della rivalutazione) al valore di partenza di 900 nell’un caso e di 1.100 nell’altro caso, elevandone il valore, rispettivamente a 1.400 e 1.600.

 

Ne consegue che le diverse tecniche di rivalutazione (consistenti nell’applicare la rivalutazione solo sul costo lordo dei beni o solo sull’entità degli ammortamenti, ovvero su entrambi) sono calibrate esclusivamente sui dati contabili di bilancio e prescindono da quelli fiscalmente attribuiti ai beni. Per le stesse ragioni, dunque, anche il limite del valore economico va individuato con riferimento ai dati di bilancio; potrebbe, infatti, accadere che la sovrapposizione della rivalutazione contabile sul valore fiscalmente riconosciuto dei beni porti ad un valore superiore a quello economico senza che ciò pregiudichi la regolarità della rivalutazione medesima.

 

Questo fenomeno assume oggi aspetti ancor più variegati considerato che le divergenze tra valori di bilancio e valori fiscali dei beni possono distintamente prodursi per l’IRES/IRPEF, da un lato, e per l’IRAP, dall’altro.

 

Effetti civilistici della rivalutazione

La disciplina in commento si caratterizza principalmente per l’opportunità che essa offre alle imprese di utilizzare lo strumento della rivalutazione anche ai soli fini della rappresentazione dei valori nel bilancio senza necessità di dare ad essi rilevanza fiscale.

La particolarità della rivalutazione con valenza esclusivamente civile consiste nel fatto che i maggiori valori attribuiti non assumono rilevanza ai fini della determinazione del reddito d’impresa e dell’IRAP; conseguentemente, tali valori non sono neppure soggetti all’imposta sostitutiva prevista dal comma 20 dell’art. 15 che è, invece, richiesta quando si vuole dare ad essi riconoscimento anche fiscale.

Chiarisce infatti la circolare n. 11 del 2009 in commento che “nell’ipotesi in cui il contribuente iscriva in bilancio il maggior valore dei beni senza optare per il riconoscimento fiscale dello stesso, si ritiene che il saldo attivo risultante dalla rivalutazione … non costituisca riserva in sospensione d’imposta, ferma restando la necessità di imputarlo al capitale o accantonarlo in una speciale riserva con esclusione di ogni diversa utilizzazione”.

 

Naturalmente, questa impostazione vale non solo per il saldo che emerge dalla rivalutazione operata esclusivamente ai fini civilistici, ma anche nell’ipotesi in cui l’opzione per l’estensione degli effetti fiscali della rivalutazione attenga solo ad una parte della rivalutazione rilevata in bilancio; è chiaro che, in questo caso, il regime di sospensione atterrà solo alla parte di saldo corrispondente alla rivalutazione che ha assunto rilevanza fiscale.

 

Quanto alla decorrenza degli effetti civili della rivalutazione, in assenza di una espressa previsione della norma in commento, devono ritenersi applicabili, argomenta Assonime, le regole dettate dall’art. 7 del decreto legge n. 162 del 2001, recante attuazione della legge n. 342 del 2000, secondo cui “la rivalutazione ha effetto, anche ai fini fiscali, a decorrere dall’esercizio successivo a quello con riferimento al quale è stata eseguita” salvo l’inciso anche ai fini fiscali”, non riferibile al provvedimento in commento che, come s’è più volte ripetuto, dispone un ampio termine di differimento di questi effetti. Ciò detto, non v’è dubbio, tuttavia, che l’incremento del patrimonio, in conseguenza della rivalutazione dei beni, è fenomeno temporalmente riferibile alla data di chiusura dell’esercizio sul quale la rivalutazione è eseguita; ne è riprova il fatto che tale incremento è già presente nel bilancio che misura il patrimonio a tale data. Il rinvio degli effetti a partire dall’esercizio successivo sta solo a significare che i maggiori valori così attribuiti ai beni potranno produrre effetti solo nelle successive vicende e, quindi, necessariamente dopo la chiusura di detto esercizio.

 

Ciò assume particolare importanza anche perché l’incremento del valore del patrimonio netto, sebbene conseguente ad una rivalutazione con valenza esclusivamente civilistica, può riverberare effetti anche su particolari regimi fiscali. Uno di questi è il regime di limitazione alla deducibilità delle perdite pregresse nelle operazioni di fusione e di scissione che, ai fini del test di vitalità delle imprese che vi partecipano, assume a riferimento il patrimonio netto risultante dall’ultimo bilancio antecedente alla predette operazioni.

 

Ciò trova espressa conferma nella circolare n. 11 del 2009 dell’Agenzia ove è ulteriormente precisato che l’incremento del patrimonio rileva, a questi fini, a partire dalla data di approvazione del bilancio nel quale la rivalutazione è eseguita.

L’incremento dei valori contabili dei beni a seguito della rivalutazione può produrre un effetto indiretto anche sulla determinazione dell’imposta comunale sugli immobili (ICI). Ci si riferisce in particolare, agli immobili di tipo industriale classificati nel gruppo catastale D, per i quali l’art. 5, comma 3, del decreto legislativo n. 504 del 1992, attraverso il richiamo alle regole dell’art. 7, comma 3, del decreto legge n. 333 del 1992 (recante disciplina dell’imposta straordinaria immobiliare – ISI), prevede che la base imponibile è costituita dal valore che risulta dalle scritture contabili, assunto al lordo delle quote di ammortamento. Peraltro, in ragione di questa ulteriore previsione che fa assumere il valore di tali immobili al lordo degli ammortamenti, gli effetti sulla base imponibile ICI potrebbero variare in funzione del metodo di rivalutazione adottato.

 

Effetti fiscali della rivalutazione

Le imprese che si avvalgono della rivalutazione in sede di approvazione del bilancio relativo all’esercizio 2008 hanno tempo, per decidere in ordine alla possibile estensione fiscale dei suoi effetti, fino al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi relativa a detto esercizio, atteso che è in quella sede che esse sono chiamate ad esprimere la propria volontà al riguardo.

 

In realtà, alcuni adempimenti sono richiesti ancor prima della presentazione della dichiarazione; in particolare quelli relativi agli obblighi di versamento delle imposte sostitutive dovute sui maggiori valori attribuiti ai beni rivalutati (l’intero importo dell’imposta sostitutiva dovuta, ovvero la prima rata in caso di opzione per il pagamento in tre rate) da effettuarsi entro il termine del versamento del saldo delle imposte sui redditi dovute per il periodo d’imposta con riferimento al quale la rivalutazione è eseguita.

 

Tuttavia, come avverte la stessa circolare n. 11 del 2009 dell’Agenzia delle entrate, l’omesso o insufficiente versamento delle imposte sostitutive non preclude alle imprese la possibilità di accedere agli effetti fiscali della rivalutazione eseguita in bilancio dato che “l’esercizio dell’opzione per la rivalutazione dei beni deve ritenersi perfezionato con l’indicazione in dichiarazione dei redditi dei maggiori valori rivalutati e della relativa imposta sostitutiva”. Le imprese che intendono ottenere il riconoscimento anche fiscale della rivalutazione eseguita in bilancio devono darne, infatti, indicazione nell’apposito quadro del modello Unico di dichiarazione.

 

L’estensione fiscale della rivalutazione può riguardare, evidentemente, anche una sola delle due categorie omogenee sulle quali sia stata, eventualmente, eseguita la rivalutazione in bilancio.

Quanto poi alla decorrenza degli effetti fiscali della rivalutazione, s’è già detto della peculiarità del nuovo provvedimento che si caratterizza per il notevole differimento temporale di tali effetti.

L’art. 15, ai commi 20 e 21, prevede, in particolare, che il maggior valore attribuito ai beni in sede di rivalutazione è riconosciuto a decorrere dal quinto esercizio successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione è eseguita e che, nel caso di cessione a titolo oneroso, di assegnazione ai soci, di destinazione a finalità estranee all’esercizio dell’impresa ovvero al consumo personale o familiare dell’imprenditore dei beni rivalutati in data anteriore a quella di inizio del sesto esercizio successivo a quello nel cui bilancio la rivalutazione è stata eseguita, il costo del bene, ai fini della determinazione delle plusvalenze o minusvalenze, si assume al netto della rivalutazione.

 

La sospensione degli effetti fiscali nell’arco temporale indicato dalla norma riguarda non solo le imposte sui redditi ma si estende, per l’espressa previsione in essa contenuta, anche all’IRAP; ciò comporta, ai fini di quest’ultimo tributo, un’ulteriore deroga al principio di derivazione dal bilancio delle componenti positive e negative che concorrono alla formazione della sua base imponibile.

 

La rivalutazione produce anche effetti di tipo indiretto su particolari regimi di determinazione del reddito, e l’estensione fiscale della rivalutazione stessa produce, a sua volta, un effetto indiretto, per esempio, sulla disciplina di determinazione del reddito delle società non operative di cui all’art. 30 della legge n. 724 del 1994.

Ciò, in quanto essa assume a riferimento, ai fini della individuazione del test di operatività e dell’eventuale determinazione forfettaria dei reddito, i valori fiscalmente riconosciuti dei beni presenti nel patrimonio dell’impresa.

 

L’incremento di questi valori a seguito della rivalutazione determina, infatti, anche un corrispondente incremento dei parametri rilevanti ai fini della predetta disciplina. Tuttavia, considerato che i maggiori valori attribuiti ai beni in sede di rivalutazione assumono rilevanza ai fini fiscali solo al termine del periodo di sospensione, correttamente l’Agenzia delle entrate chiarisce che di tali maggiori valori si terrà conto, ai fini della disciplina delle società non operative, solo a partire dal periodo d’imposta 2013.

 

Il riconoscimento fiscale della rivalutazione impone un vincolo aggiuntivo, oltre a quello civilistico, sul saldo della rivalutazione iscritto in bilancio, consistente in un regime di sospensione d’imposta che comporta il ripristino della tassazione ordinaria sulla rivalutazione operata qualora detto saldo sia utilizzato in difformità alle specifiche regole previste dalla norma.

 

In particolare, in ipotesi di utilizzo per scopi diversi dalla copertura di perdite, l’ammontare del saldo – assunto al lordo della relativa imposta sostitutiva – è assoggettato a tassazione con aliquota ordinaria e l’imposta sostitutiva a suo tempo liquidata sulla rivalutazione è, nel contempo, restituita all’impresa in forma di credito d’imposta.

La reciproca interferenza tra il regime del saldo e quello di differimento degli effetti fiscali della rivalutazione suscita poi, precisa Assonime, una serie di problemi nei casi di operazioni straordinarie eventualmente poste in essere nel corso del predetto periodo di differimento.

 

In particolare, le operazioni di conferimento d’azienda attuate in neutralità e continuità dei valori ai sensi dell’art. 176 del TUIR, non costituiscono, ai fini fiscali, ipotesi di decadenza degli effetti della rivalutazione, i quali, quindi, potranno prodursi al termine del periodo di sospensione se i beni non verranno medio tempore realizzati dalla società conferitaria.

 

Tuttavia, tali operazioni determinano una divaricazione dei meccanismi che presiedono ai predetti regimi di sospensione in capo ai due soggetti conferente e conferitario e una reciproca influenza tra le loro posizioni nel senso che l’eventuale utilizzo del saldo attivo per la distribuzione da parte del conferente, con conseguente assoggettamento ad imposizione in capo ad esso, consente al conferitario di ottenere anzitempo il riconoscimento fiscale dei maggiori valori attribuiti ai beni rivalutati; per contro, la cessione dei beni medesimi da parte del conferitario, nel corso del periodo di differimento, fa perdere ad esso gli effetti fiscali della rivalutazione ai fini del computo delle plusvalenze o minusvalenze da realizzo ma, nel contempo, libera dal regime di sospensione una corrispondente quota del saldo attivo presso il conferente.

 

Tutto ciò comporta l’attivazione di appositi meccanismi di comunicazione tra queste imprese che la norma non regola e, perciò, sono affidati ad intese negoziali.

Il problema non si pone, ovviamente, per le operazioni di fusione dato che la società incorporante o risultante dalla fusione subentra nella posizione della società incorporata o fusa nell’intera gamma delle posizioni soggettive e, quindi, anche rispetto al regime del saldo di rivalutazione.

 

Per le operazioni di scissione analogo obbligo è posto in capo alla società beneficiaria dall’art. 173, comma 9, del TUIR, che, in deroga alla regola generale – secondo cui alla ricostituzione dei fondi in sospensione provvedono le società partecipanti all’operazione in proporzione ai patrimoni ad esse trasferiti – dispone che, nel caso di riserve e fondi il cui regime di sospensione d’imposta dipende da eventi che riguardano specifici elementi patrimoniali della società scissa, obbligata alla loro ricostituzione è la società destinataria di detti elementi patrimoniali. In questi casi, quindi, il trasferimento di beni rivalutati nel corso del periodo di sospensione degli effetti fiscali della rivalutazione, a seguito di tali operazioni, fa subentrare la società beneficiaria nell’obbligo di ricostituzione del corrispondente saldo di rivalutazione e nel regime di sospensione degli effetti fiscali della rivalutazione.

 

Attilio Romano

10 Settembre 2009


NOTE

(1) Cfr. A. ROMANO, Obblighi di informativa per gli amministratori in caso di proroga del termine dell’assemblea di approvazione del bilancio, in C.T. annata 2009.


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