La cessione di terreno agricolo sconta l’imposta di registro

          La vendita di un terreno di natura agricola deve essere assoggetta all’imposta di registro e alle imposte ipotecarie e catastali e non all’imposta sul valore aggiunto.


          Quanto precede è contenuto nella risoluzione n. 6/E del 7 gennaio 2009 dell’Agenzia delle Entrate, che ha fornito risposta ad un quesito presentato da una società che detiene in locazione una porzione di terreno agricolo da destinare ad attività commerciale su cui la stessa ha installato le apparecchiature necessarie per lo svolgimento dell’attività.


          L’art. 2, comma 2, lett. c), del Dpr n. 633 del 1972 recante norme in materia di imposta sul valore aggiunto, prevede che non sono considerate cessioni di beni e pertanto non imponibili le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni…..”. Dette cessioni, quindi, in virtù del principio di alternatività di cui all’art. 40 del Dpr n. 131 del 1986 scontano l’imposta di registro.


          Nella fattispecie in esame la società aveva stipulato, come conduttrice, un contratto di locazione immobiliare concernente una porzione di terreno da destinare all’attività commerciale di vendita carburanti: durante il periodo di godimento locatizio la stessa società aveva installato apparecchiature e realizzato manufatti idonei allo svolgimento di detta attività. Per tale motivo la società, attivando una procedura di interpello, ha chiesto di sapere se nell’acquisto del terreno si applicasse l’imposta di registro, nonché le imposte ipotecarie e catastali.


 


          Ai fini del quesito posto si è reso necessario accertare se la costruzione dell’impianto di distribuzione di carburanti abbia comportato la variazione della destinazione urbanistica del terreno da agricolo a edificatoria. A tal proposito sovviene la disposizione contenuta nell’art. 36, comma 2, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, la quale stabilisce che ai fini tributari un’area è da ritenere fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.


Dagli atti esaminati per il caso in esame, è emerso che il terreno oggetto dell’atto di compravendita è parte di una zona territoriale omogenea classificata E5 di preminente interesse agricolo, con la conseguenza che il terreno di cui trattasi, anche se utilizzato a fini produttivi, eeso non ha acquisito una nuova destinazione urbanistica e non è utilizzabile a scopo edificatorio.


Da ciò ne consegue che la vendita del terreno, in quanto di natura agricola, esula dal campo di applicazione dell’Iva e deve essere assoggettato all’imposta del registro nella misura del 15 per cento e alle imposte ipotecarie e catastali rispettivamente nella misura del 2 e dell1 per cento.


          Sull’argomento in esame la giurisprudenza di legittimità ritiene che un’area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, a prescindere dall’approvazione della regione e dell’adozione di strumenti attuativi del medesimo (1). I giudici di merito dal canto loro, fornendo un’interpretazione autentica dell’art. 36, comma 2,  del D.L. n. 223 del 2006, hanno affermato che qualora l’atto di compravendita di un terreno sia stato tassato con l’aliquota relativa ai trasferimenti di terreni agricoli, ove richiesto, dovrà essere effettuato il rimborso della differenza tra quella pagata e quella inferiore che avrebbe dovuto essere applicata per il trasferimento di terreni edificabili (2).


          Al riguardo, la Corte Costituzionale ha ritenuto infondata, in relazione all’art. 3 Cost, la questione di legittimità costituzionale dell’art. 36, comma 2, del citato D.L. n. 223 del 2006, poiché ai fini dell’ICI per area fabbricale deve intendersi l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero, alternativamente, in base alle possibilità effettive di edificazione, ciò in virtù di detta ultima normativa di interpretazione autentica del diritto vivente che come tale non può ritenersi irragionevole.


 



Enzo Di Giacomo


3 febbraio  2009








NOTE


(1) Cass, SS.UU. , 30 novembre 2006, n. 25508


(2) CTR Toscana, Sez. , 18 dicembre 2007, n. 65.


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