Progetto DOMUS…


         L’Amministrazione finanziaria, nel recente passato ha posto in essere un progetto denominato “domus” con il quale sono stati individuati fenomeni evasivi nel settore della compravendita immobiliare consistenti in macroscopiche differenze tra il valore dichiarato nell’atto di compravendita e l’importo del mutuo ipotecario richiesto alla banca per l’acquisto dell’immobile.


 


         In particolare venivano applicate sia delle presunzioni legali applicabili ante 4 luglio 2006 che delle presunzioni semplici applicabili dopo il 4 luglio, con le quali venivano richieste agli acquirenti di giustificare il surplus di mutuo richiesto qualora lo stesso eccedeva l’importo rogitato, contestando l’eventuale differenza non giustificata a carico del venditore quale maggiore ricavo.


 


         Con questo tipo di presunzione, la visco-bersani ha avuto quale obbiettivo quello di far emergere il valore reale della transazione immobiliare. Tale impostazione trova conferma anche da parte del Consiglio nazionale del Notariato, il quale ammette di fatto che tale ricetta ha funzionato.


 


         Infatti le nuove regole hanno di fatto triplicato il valore delle compravendite dichiarate negli atti notarili, lasciando da prima pagare ai contribuenti le imposte sui trasferimenti (registro, ipotecarie, catastali) con il patto che nell’atto venisse indicato il reale valore della transazione.


 


         Tale procedura ha fatto si che le imposte dirette dovute da chi vende venissero calcolate sul prezzo reale e non quello mascherato come accadeva nel recente passato.  Tale emersione di massa imponibile prima occultata (si presume da stime circa 2/3 di quelle di mercato) è sicuramente l’inizio per l’implementazione di una banca dati, i cui dati, incrociati con altre banche dati dell’Amministrazione finanziaria, potrebbero costituire nel futuro prossimo, un strumento dotato di notevoli potenzialità  per il controllo in materia fiscale.


 


         Di recente, l’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 248/E/2008 ha in pratica sostenuto che  il venditore può provare, attraverso idonea documentazione, l’eventuale eccedenza emergente tra il mutuo erogato e il prezzo di acquisto indicato nel rogito, mettendosi così al riparo da eventuali presunzioni legali o semplici  che comporterebbero la rettifica del fatturato mediante l’emissione di un accertamento basato sulla differenza appunto tra il prezzo dichiarato nel contratto di compravendita e il valore del mutuo erogato.


 


         Questa prova può quindi essere data dal venditore, il quale potrà dimostrare che il mutuatario abbia utilizzato la parte del mutuo eccedente per sostenere per esempio: spese di mediazione, spese notarili, di trasloco, ristrutturazione, ovvero modifiche extracapitolato, perizie tecniche ecc..


 


         Per far questo però il venditore ha bisogno della collaborazione dell’acquirente il quale dovrebbe fornirgli le pezze giustificative  delle spese  sostenute che di fatto giustificano  l’eccedenza del mutuo.


 


         Secondo la Risoluzione n. 248/E/2008, in sede di accertamento sarà possibile fornire la prova che l’ammontare del finanziamento concesso sarà rilevante ai fini della determinazione del valore normale solo nella parte destinata all’acquisto della casa, mentre la destinazione  del surplus finanziario potrà essere giustificata nel contratto stesso di mutuo, al fine di poter quindi vincere la presunzione prevista dalla legge.


 


         Alla predetta  risoluzione si aggiunge uno studio del notariato, dal quale emerge che l’acquirente di un immobile non è solidalmente responsabile con il venditore se viene accertato il maggior imponibile Iva sulla base delle predette presunzioni. In pratica il maggior corrispettivo che emerge dalla differenza tra il mutuo erogato e il valore normale calcolato, non può essere soggetto ad accertamento e quindi non può l’acquirente essere riconosciuto quale responsabile solidale ai fini dell’I.v.a..


 


         Secondo il notariato, L’Agenzia delle Entrate dovrebbe applicare la disposizione della solidarietà solo in caso di effettiva percezione di una somma di maggiore rispetto a quella fatturata ovvero indicata nell’atto di compravendita, senza appunto procedere alla rilevazione del valore normale attraverso i dati OMI (Osservatorio Immobiliare Italiano).


 


         In particolare, il D.L. N. 223/2006 ha introdotto una presunzione legale, con la quale nell’accertamento contabile ai fini dell’I.v.a., l’amministrazione finanziaria può provare l’occultamento di materia imponibile accertando la dissonanza tra il corrispettivo dichiarata dalle parti e il valore normale dei beni oggetto di compravendita.


 


         Il processo di determinazione del valore normale degli immobili avviene attraverso l’utilizzo della banca dati dell’Osservatorio del mercato Immobiliare (OMI) e, si accosta di molto, alla ricostruzione induttiva del reddito d’impresa o di lavoro autonomo attraverso i parametri o gli studi di settore. Per questi ultimi strumenti di accertamento, la fase del contraddittorio tra fisco e contribuente non è meramente facoltativa bensì obbligatoria.


 


         In materia di accertamento del valore immobiliare, il contraddittorio si pone invece come una facoltà, della quale il contribuente ne può beneficiare e che potrebbe rivelarsi estremamente utile anche come modalità di chiusura della lite con l’Amministrazione finanziaria, attraverso appunto lo strumento dell’accertamento con adesione.


 


         Pertanto la dissonanza fra il valore dichiarato nell’atto di compravendita immobiliare e il valore normale dell’immobile costituiscono maggior ricavo da riprendere a tassazione sia ai fini delle Imposte sui redditi che dell’Iva.


  


         Le norme che disciplinano la possibilità di ripresa a tassazione del valore di trasferimento degli immobili, quest’ultimo desunto dalla banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), sono dettate ai fini delle Imposte sui redditi dall’art. 39, comma 1 let. d) del D.P.R. n. 600/73, ai fini dell’Imposta sul valore aggiunto dall’art. 54, comma 3 del n. 633/72 e per l’imposta di registro dall’art. 52 commi 4 e 5 del D.P.R. n. 131/86.


 


         Le predette norme prevedono in sostanza che le cessioni immobiliari possono essere riprese a tassazione da parte dell’Amministrazione finanziaria quando il loro valore normale risulti superiore a quello indicato nell’atto di compravendita.  E’ proprio tale differenza che fa scattare la presunzione di una infedele dichiarazione dei ricavi conseguiti e di conseguenza un omesso versamento di imposta sul valore aggiunto ed imposta di registro.


 


         Tale scostamento inoltre può fornire alla presunzione, anche i requisiti di elementi di gravità precisione e concordanza. Pertanto, tale schema su cui si poggia la determinazione del valore normale degli immobili deve necessariamente tenere conto anche delle peculiari caratteristiche degli stessi, che solo nell’ambito di un contraddittorio possono essere attentamente valutati.


 


         Naturalmente il riferimento è alla  banca dati dell’Osservatorio Immobiliare il quale costituisce il pilastro su cui si basa l’attività di accertamento.


 


Paolo Giovanetti


28 Agosto 2008


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