Con due recentissime sentenze la Corte di Cassazione è ritornata ad affrontare la problematica relativa all’acquisto della cd. prima casa, soffermandosi sulla condizione della residenza per poter godere dei benefici.

In particolare:

• con la sentenza n. 15412 del 18 aprile 2008 (dep. l’11 giugno 2008) la Corte ha riaffermato che il  D.L.  n.  12 del 1985, art. 2 convertito nella L.  n.  118  del  1985  richiede,  per  la fruizione dei benefici ivi previsti, che  l'immobile  venga  acquistato  nel comune di residenza o in quello in cui si svolge l'attività  lavorativa  del compratore e che lo stesso venga effettivamente impiegato ad uso  abitativo, fermo  restando,  “quanto alla determinazione della residenza, la  prevalenza  del  dato  anagrafico  sulle risultanze fattuali, in base al principio  della  unicità  del  procedimento amministrativo inteso al mutamento dell'iscrizione anagrafica, sancito anche dal D.P.R. n. 223 del 1989, art. 18, comma 2, (il quale,  nell'affermare  la necessità della saldatura  temporale  tra  cancellazione  dall'anagrafe  del comune di precedente iscrizione ed iscrizione in quella del comune di  nuova residenza, stabilisce che la decorrenza è  quella  della  dichiarazione  di trasferimento resa dall'interessato  nel  comune  di  nuova  residenza)  il beneficio fiscale della prima casa spetta a coloro che, pur avendone fatto formale richiesta, al momento dell'acquisto dell'immobile non abbiano ancora ottenuto il trasferimento della  residenza  nel  Comune  in  cui  è  situato l'immobile stesso (v. Cass. n. 18077 del 2002)”;
• con sentenza n. 19099 del 9 giugno 2008 (dep. il 10 luglio 2008) ha affermato che “il beneficio fiscale in tema di agevolazioni tributarie  per  l’acquisto della prima casa spetta a coloro che  abbiano  fatto  formale  richiesta  di mutamento  dell’iscrizione  anagrafica  nel  termine  fissato  dalla  legge, facendo  fede  la   data   della   dichiarazione   di   trasferimento   resa dall’interessato al Comune a sensi del D.P.R. n. 223 del 1989, art. 18 comma 12, (Cass. n. 22528/07)”.

         Le due sentenze ci consentono di ripercorere brevemente il quadro normativo, soffermandoci sulle indicazioni specifiche offerte dall’Amministrazione finanziaria sul tema della residenza.

Il punto di diritto

         Le agevolazioni “prima casa” sono state introdotte dalla legge 22 aprile 1982, n. 168, e sono disciplinate dalla nota II - bis, dell'art. 1 della Tariffa, Parte  I,  allegata  al T.U. n. 131/86, in materia di imposta di registro, aggiunta dall’art. 16 del D.L. n. 155 del 22 maggio 1993, convertito dalla legge n. 243 del 19 luglio 1993, con contestuale modifica del comma 1 del citato art. 16, nonchè dal D.Lgs. n. 437/90, dal D.P.R. n. 643/72 e dalla Tabella A, parte seconda e terza, allegata al D.P.R. n. 633/72.

         Il complesso quadro normativo sopra indicato prevede l'applicazione di benefici fiscali per gli atti a titolo oneroso che comportano il trasferimento della piena proprietà o della nuda proprietà, abitazione, uso ed usufrutto relativi ad unità immobiliari non aventi le caratteristiche d'abitazioni di lusso, secondo quanto previsto dal D.M. del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969.

Il regime agevolato attualmente in vigore – cfr. art. 3, comma 131, della legge n. 549/95 e art. 7, comma 6, della legge n. 488/99 - prevede l'applicazione dell'imposta di registro in misura ridotta (3%) o alternativamente l’Iva con aliquota ridotta (4%), e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.

         Per poter godere delle agevolazioni fiscali è necessario che :

• l'abitazione oggetto di trasferimento sia un'abitazione "non di lusso" (anche se non ultimata, purchè rimanga l'originaria destinazione) secondo quanto indicato dal già citato D.M. 2 agosto 1969 e pertanto riconducibile nelle categorie catastali comprese tra A1 e A11, esclusa l’A10;
• l'immobile sia ubicato nel Comune in cui l'acquirente abbia o stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza (1) o nel Comune nel quale svolga la propria attività, incluse quelle senza remunerazione; per gli italiani trasferiti all'estero per motivi di lavoro, l'immobile deve essere situato nel comune dove ha sede o esercita l'attività il datore di lavoro (che può essere anche un soggetto non imprenditore), mentre per i cittadini emigrati l'abitazione può essere la prima casa, ovunque ubicata, nel territorio nazionale;
• nell'atto di acquisto (o nel contratto preliminare, al fine di usufruire dell'aliquota agevolata sin dagli acconti eventualmente corrisposti) l'acquirente dichiari:
• di voler stabilire la residenza nel comune dell'acquisto, se non vi si trova già o se in questo non si trova la sua sede dell'attività (vedi sopra);
• di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel comune dove è situato l'immobile acquistato (se si è già goduto dei benefici prima casa è possibile goderne nuovamente se quanto acquistato in passato non è più nella titolarità del soggetto acquirente, all'atto del nuovo acquisto);
• di non essere titolare, neppure per quote di comproprietà o in regime di comunione legale, in tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, anche nuda, o di diritti reali di godimento su altra casa di abitazione acquistata dall'acquirente o dal coniuge con le agevolazioni "prima casa", a partire da quelle previste dalla legge 22.04.82 n. 168 (la titolarità di una sola quota di altra casa, non in comunione con il coniuge, non impedisce l'acquisto agevolato). 

         Le agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa competono anche a quei cittadini che possiedono nello stesso comune un'altra abitazione se questa è inidonea all'abitazione (2) in rapporto alla situazione personale del contribuente (la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6476 del 18 luglio 1996, ha precisato che le agevolazioni possono applicarsi anche nei casi in cui l'acquirente possegga un altro alloggio che non sia "concretamente  in grado di sopperire ai bisogni abitativi", requisito che deve essere verificato con riguardo alle circostanze relative alla situazione personale del contribuente. Se infatti il contribuente già possiede un immobile, anche abitativo, ma inidoneo ad offrire effettiva abitazione al compratore del nuovo immobile e alla sua famiglia, può comunque godere delle agevolazioni prima casa per l'acquisto del nuovo immobile: la situazione di "inidoneità" deve essere dedotta e provata dall'interessato, non potendo all'uopo bastare una mera dichiarazione d'inadeguatezza, senza allegazione di elementi atti a evidenziarla).

         Come si vede, rispetto alla normativa antecedente - art. 1, comma 6, della legge 22 aprile 1982, n. 168 - non è più necessario che il contribuente destini l'immobile acquistato ad abitazione propria e/o dei familiari (è agevolato, pertanto, anche l’acquisto di una casa già locata se sussistono le condizioni sopra viste).

         Le agevolazioni spettano anche per l'acquisto di alcune pertinenze destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato, anche se effettuate con atto separato, e per non più di una delle seguenti: cantina o soffitta, rimessa o box auto; tettoia o posto auto.

         L'acquirente decade dai benefici goduti ogniqualvolta l’Amministrazione Finanziaria accerti la mendacità della dichiarazione resa di possesso dei requisiti soggettivi ed oggettivi, o non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile, oppure venda, o effettui una donazione, prima di cinque anni dell'acquisto e non proceda al riacquisto, entro 1 anno dall'alienazione, di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

         Nell’ipotesi di decadenza l'acquirente deve corrispondere la differenza d'imposta, gli interessi di mora e la sanzione amministrativa del 30%.

         La sanzione, tuttavia, non si applica qualora la dichiarazione mendace prestata in sede di contratto preliminare sia determinata da eventi successivi non dipendenti dalla volontà dell'acquirente, per esempio acquisizione di un immobile idoneo per abitazione, per successione mortis causa.

La condizione della residenza

         Con la circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 l’Amministrazione finanziaria ha fornito numerosi chiarimenti sui diritti ed i doveri di chi acquista la prima abitazione agevolata, rivedendo – talvolta – posizioni precedentemente assunte.

         Sul punto specifico della residenza viene rilevato che ai fini della corretta valutazione del requisito, dovrà considerarsi che il cambio di residenza si considera avvenuto nella stessa data in cui l'interessato rende al comune, ai sensi dell'art. 18, commi 1 e 2, del D.P.R. 30 maggio 1989, n. 223 (regolamento anagrafico della popolazione residente) la dichiarazione di trasferimento [cfr. circolare n. 1/E del 1994, capitolo I, paragrafo 2, lettera b)].

         In tema di residenza, dopo l’intervento di prassi n. 38/2005, la risoluzione n. 140/E del 10 aprile 2008 (3), ha precisato che “[…]per  il  godimento  dell’agevolazione  prima casa non è più  previsto  l’obbligo  di  adibire  l’immobile  ad  abitazione principale (v. circolare 12  agosto  2005,  n.  38/E).  Il  venir  meno  del predetto obbligo, però, non esclude che vi sia un nesso causale tra l’agevolazione prima casa e l’immobile acquistato fruendo di detta agevolazione”.

         Ciò detto, continua la risoluzione, “è fondato ritenere, infatti, che il legislatore, in considerazione della rilevanza sociale che riveste la casa di  abitazione  di  proprietà, abbia inteso agevolarne l’acquisto  anche  nell’ipotesi  in  cui il beneficiario stabilisca la residenza in un altro immobile, purché  quest’ultimo sia ubicato nello stesso comune dove si trova quello acquistato   con l’agevolazione prima casa”.

         Alla luce di quanto precede, le Entrate ritengono che il mancato stabilimento nel termine di legge della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa non comporti decadenza dall’agevolazione in trattazione qualora tale evento sia dovuto ad una causa di forza maggiore, sopraggiunta in un momento successivo rispetto  a  quello di stipula dell’atto di acquisto dell’immobile.

         L’ipotesi di forza maggiore, peraltro, deve essere intesa “(4) quando si  verifica  e  sopravviene  un impedimento oggettivo non prevedibile e tale da non  poter  essere  evitato, vale a dire un ostacolo all’adempimento dell’obbligazione, caratterizzato da non imputabilità alla parte obbligata, inevitabilità e  imprevedibilità dell’evento (v. risoluzione 1° febbraio 2002, n. 35/E)”.

         In definitiva, qualora gli Uffici dovessero ritenere che il mancato trasferimento da parte dell’interpellante nel termine di diciotto mesi della residenza  nell’immobile acquistato sia dipeso da un evento imprevisto ed inevitabile, verificatosi  successivamente all’acquisto dell’immobile, che abbia  reso  impossibile l’avveramento  nel termine di legge della condizione di cui alla lett. a)  della  nota  II-bis) dell’articolo 1 della  Tariffa,  parte  prima,  allegata  al   TUR, deve concludersi che tale evento, concretizzando una causa di forza maggiore, non dia luogo a decadenza dall’agevolazione ‘prima casa’.

Francesco Buetto

5 Agosto 2008