Rivalutazione di terreni e partecipazioni valutazioni fiscali


            La Manovra Finanziaria 2008, tramite la legge 244/07, ha riproposto la disciplina dettata dalla legge n. 448/01,  offrendo la possibilità di rideterminare il costo di partecipazioni, terreni agricoli e terreni edificabili a determinate tipologie di contribuenti.


            La rivalutazione in esame interessa, infatti, i contribuenti “non in regime di impresa”, i quali tramite tale rivalutazione di beni hanno la possibilità di tassare in maniera agevolata il futuro realizzo di redditi diversi di cui all’articolo 67 del T.U.I.R. In particolare sono interessate:



  • le persone fisiche residenti, per le cessioni di partecipazioni o di terreni che non generano reddito di impresa;

  • le società semplici ed equiparate residenti, quali associazioni professionali;

  • gli enti non commerciali residenti, per attività non in regime di impresa ;

  • i soggetti non residenti, per le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di partecipazioni in società residenti in Italia che non siano riferibili a stabili organizzazioni.

            Tali soggetti se possiedono alla data del 01 gennaio 2008 terreni a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi o partecipazioni a titolo di proprietà ed usufrutto possono, infatti, fruire di una rivalutazione di tali beni, facendo  redigere e asseverare il valore degli stessi mediante apposita perizia di stima e versando la prima rata dell’imposta sostitutiva dovuta entro il 30 giugno 2008.


            La riapertura dei termini di tale disciplina prosegue e coordina le previgenti disposizioni in materia, tenuto conto che le  partecipazioni ed i terreni già oggetto di rivalutazione in passato, possono essere nuovamente rivalutati considerando il nuovo valore di riferimento dato dalla perizia al 1 gennaio 2008.


            I soggetti che hanno effettuato una prima rivalutazione all’1 gennaio 2005 e devono ancora versare la 3° rata dell’imposta sostitutiva entro giugno 2008, possono, a tal proposito, non versare l’ultima rata e versare la nuova imposta sostitutiva corrispondente al valore asseverato dal perito senza possibilità di scomputare l’imposta sostitutiva versata in precedenza.


 


PARTECIPAZIONI


           Le partecipazione devono riguardare quote, diritti o titoli non quotati in borsa posseduti al 1 gennaio e rivalutati a quella data, sulla base di una perizia giurata di stima redatta da professionisti abilitati iscritti in albi, quali dottori commercialisti, ragionieri e periti commerciali o revisori dei conti.


 


            Il beneficio fiscale attribuito ha un costo sotto forma di imposta sostitutiva che varia tra il 2% ed il 4% del valore, a seconda della tipologia di partecipazione posseduta, qualificata o meno. Si definiscono, a tal fine, partecipazioni qualificate quelle che rappresentano più del 20% dei diritti di voto in assemblea ordinaria e più del 25% del capitale sociale o del patrimonio.


            E’ possibile valorizzare integralmente o parzialmente le partecipazioni, anche se cedute prima della perizia di stima (a differenza dei terreni), almeno nei casi in cui il regime fiscale adottato sia il “regime della dichiarazione”. In tal caso per determinare l’imposta da applicare (2% o 4% a seconda della qualificazione) si deve fare riferimento al valore totale della partecipazione anche se la rideterminazione è parziale.


            La partecipazione rideterminata, laddove si posseggano più partecipazioni, si considera ceduta per prima, (salvo che vi siano successive acquisizioni) e le minusvalenze relative, derivanti da eventuali cessioni delle stesse non si considerano, comunque, rilevanti fiscalmente al fine di evitare elusioni di imposta.


 


TERRENI


 


            La nuova valutazione fiscale di terreni agricoli ed edificabili non posseduti da imprese commerciali, prevede una perizia redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili.


            Il vantaggio fiscale determinato dal pagamento dell’imposta sostitutiva del 4% è dato dalla possibilità di potere calcolare, in caso di cessione, la plusvalenza sulla differenza tra il valore della cessione e quello rivalutato anziché su quello di acquisto. Il nuovo valore di carico è subordinato al pagamento dell’imposta sostitutiva e, in caso di pagamento rateale, al versamento della prima rata, che rende irrevocabile l’opzione per il regime.


            Il valore di acquisto ricalcolato, stabilisce il valore normale minimo di riferimento nella valutazione economica del bene ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro, dell’imposta ipotecaria e dell’imposta catastale.


            I terreni agricoli o edificabili già ceduti prima della perizia di stima redatta dal professionista abilitato, non possono essere rivalutati, a differenza di quanto visto per le partecipazioni, perchè nell’atto di cessione del terreno successivo alla rivalutazione deve essere indicato il valore risultante dalla perizia.


 


ADEMPIMENTI


            La disciplina prevede:



  • asseverazione della perizia, entro il termine previsto;

  • versamento dell’imposta sostitutiva o della prima rata in caso di rateazione..

            L’imposta è determinata applicando al valore del terreno o della partecipazione, così come risulta dalla perizia di stima redatta dai professionisti abilitati, le aliquote del 2% per le partecipazioni non qualificate o del·4% per le partecipazioni qualificate e per i terreni.


           


            Il versamento dovrà essere effettuato alternativamente in un’unica soluzione entro il 30.6.2008, oppure in tre rate annuali di uguale importo maggiorate degli interessi legali alle seguenti scadenze:


            1° rata entro il 30.6.2008;


            2° rata entro il 30.6.2009;


            3° rata entro il 30.6.2010.


 


            La scelta di rateizzare il pagamento dell’imposta sostitutiva, tramite il versamento della prima rata nei termini di legge, determina, in caso di successiva omissione dei pagamenti, le apposite iscrizioni a ruolo ex D.P.R. 29 settembre 1973, n. 602. Resta salva la facoltà di avvalersi delle disposizioni di ravvedimento operoso contenute nell’art. 13 del D.L.vo n. 472/97.


 


Dott. Cosimo Turrisi


9 aprile 2008


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