Progetto Domus: lotta all’evasione immobiliare


La guardia di finanza e l’agenzia delle entrate hanno implementato, nel recente passato, un progetto denominato “domus”, che si prefigge di individuare fenomeni evasivi nel settore della compravendita immobiliare.


 


Tale progetto nasce dal continuo e costante trend di crescita che il comparto immobiliare ha avuto negli ultimi anni sia in termini di significativi incrementi della domanda per l’acquisto della prima casa, sia in termini di aumento dei prezzi che queste hanno avuto rispetto al tasso di inflazione.


 


Parallelamente alla crescita della domanda di acquisto per la prima casa, si è registrato un aumento della richiesta di mutui bancari da parte dei consumatori nonché un aumento di tutte quelle attività artigianali e/o professionali strettamente connesse alla filiera immobiliare e, quindi, al processo di compravendita.


 


Le motivazioni che hanno spinto la nascita di tale progetto, trovano fondamento in una pregressa esperienza maturata dall’amministrazione finanziaria  nel settore della compravendita immobiliare, dalla quale si ha avuto modo di scoprire delle macroscopiche differenze tra il valore dichiarato nell’atto di compravendita e l’importo del mutuo ipotecario richiesto alla banca per l’acquisto dell’immobile.


 


L’amministrazione finanziaria, prestando attenzione alla discrepanza emergente tra il valore rogitato e l’importo del mutuo erogato, ha avuto modo si scoprire una condotta evasiva finalizzata all’occultamento della base imponibile oggetto della transazione immobiliare. Tale fenomeno evasivo oltre a comportare l’occultamento di materia imponibile, permette  alle parti contraenti un notevole risparmio d’imposta (registro, Iva) e, nel contempo, indebita detrazione degli interessi passivi calcolati  sull’intero importo chiesto a mutuo. In merito a tale ultimo aspetto, l’Agenzia delle Entrate attraverso le Cir. Min. nr. 15 del 20 aprile 2005 e nr. 26 del 31 maggio 2005, ha assunto una posizione di contenimento, arginando la detrazione del 19% degli interessi passivi del finanziamento, solo ed esclusivamente nei limiti del costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile e non dell’intero finanziamento.


 


Le transazioni immobiliari oggetto di controllo da parte dell’amministrazione finanziaria riguardano le annualità 2004, 2005 e 2006 ed in particolare tutte quelle compravendite che hanno avuto delle dissonanze tra il valore indicato nel rogito e l’importo chiesto a finanziamento.


 


Prima di addentrarci nella metodologia operativa adottata dall’Amministrazione finanziaria per contrastare l’evasione nel settore immobiliare, è bene fare un excursus dell’evoluzione che la normativa di riferimento ha avuto fin dalle disposizioni introdotte dall’art. 35 commi 2 e 3 e 23 bis del D.L. 223/2006 (Decreto Visco-BERSANI), convertito con Legge n. 248/2006.


 


In particolare:


 


– con l’art. 35 – comma 2 del D.L. 223/2006, l’Amministrazione finanziaria viene dotata di ulteriori poteri di rettifica ai fini dell’Imposta sul valore aggiunto; infatti la prefata norma, integrando le disposizioni sull’accertamento contenute nel  terzo comma dell’art. 54 del D.P.R. n. 633/72, consente di rettificare, relativamente alle operazioni aventi ad oggetto la cessione di beni immobili e relative pertinenze,  i corrispettivi e i ricavi  dichiarati ai fini Iva  basandosi sul “valore normale” dei beni (determinato ai sensi dell’art. 14 del D.P.R. 633/72). Tale disposizione è stata altresì oggetto della Circolare nr. 28/E del 048.2006 dell’Agenzia delle Entrate, la quale ha in sostanza chiarito che: “la dichiarazione di un corrispettivo inferiore al valore normale del bene, determinato secondo i criteri sopra descritti integra, pertanto, la prova dell’esistenza di operazioni imponibili o l’inesattezza delle indicazioni relative alle operazioni che danno luogo a detrazione, di cui all’art. 54, co. 3, del DPR 633/72”;


 


– il comma 3 dell’art. 35 del D.L. 223/2006, integra il comma 1  dell’art. 39 del D.P.R. n. 600/73, che sostanzialmente, anche ai fini delle imposte sui redditi, integra il potere da parte dell’Amministrazione finanziaria di rettificare il reddito d’impresa tenendo conto del valore normale dei predetti beni, determinato ai sensi dell’art. 9, comma 3 del TUIR,  quando quest’ultimo risulti superiore al corrispettivo dichiarato, senza dover preventivamente dimostrare, ad esempio, l’incompletezza, falsità o inesattezza degli elementi indicati in dichiarazione ovvero l’irregolare tenuta delle scritture contabili ai sensi del successivo co. 2 del medesimo art. 39 del D.P.R. n. 600/73.


 


– il comma 23/bis dell’art. 35 del D.L. 223/2006, ha introdotto una presunzione nella determinazione del valore normale ai fini del citato articolo 54, comma 3 del DPR 633/72 prevedendo che per i trasferimenti immobiliari soggetti ad IVA, finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari, il valore normale da assumere quale parametro di riferimento ai fini della eventuale rettifica della dichiarazione – non può comunque essere inferiore all’ammontare del mutuo o finanziamento erogato”. In pratica, l’importo finanziato costituisce la soglia minima per determinare il valore normale dell’immobile e, la dichiarazione di un corrispettivo inferiore al valore normale del bene, integra la prova dell’esistenza di un’operazione elusiva.   


  


Pertanto, le presunzioni introdotte dal D.L. n. 223/2006 nel settore delle cessioni immobiliari sono da considerarsi di natura legale e relativa:


 


         Legale, in quanto previste da una norma di legge;


         relativa, in quanto ammettono implicitamente la prova contraria da parte del contribuente.


 


Per quanto riguarda la determinazione del valore normale dei beni immobili si evidenzia che:


 


   la Circolare 4 agosto 2006, n. 28/E ha affermato che il valore normale individuato ai sensi dell’art. 9, comma 3 del TUIR ripropone nella sostanza la medesima disposizione prevista ai fini dell’I.V.A. dall’art. 14 del D.P.R. n. 633/1972;


   l’art. 1 comma 307 della Legge 27.12.2006 (Finanziaria 2007) ha demandato all’Agenzia delle Entrate la periodica fissazione dei criteri per la determinazione del valore normale dei beni immobili ai fini dell’IVA delle imposte dirette;


   il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate datato 27.07.2007, detta le disposizioni definitive in materia di individuazione dei criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati.  


 


Si rappresenta infine che, le disposizioni in argomento trovano efficacia solo a partire dal 04.07.2006. Ciò vuol dire che in base a quanto disposto dall’art. 1 comma  265 della legge finanziaria 2008, le presunzioni legali sopra enunciate valgono solo per gli atti formatisi ante 4 luglio 2007, mentre per gli atti formatisi dopo il 4 luglio 2007, gli effetti si ritengono riconducibili a presunzioni semplici.


 


In sostanza, le presunzioni in questione, sarebbero “autoconsistenti” ovvero idonee a supportare da sole un’azione di accertamento solo per gli atti formatisi prima del 4 luglio 2007. Per gli atti successivi, la differenza tra valore normale e il corrispettivo di cessione costituisce una presunzione semplice, da rafforzare, dunque, con ulteriori elementi.           


 


La metodologia operativa attuata dall’amministrazione finanziaria, finalizzata a far emergere fenomeni evasivi nel comparto immobiliare, è stata incentrata sulla base di interrogazioni presso banche dati (catasto, Registro, Anagrafe Tributaria) nonché attraverso l’acquisizione di notizie, anche a mezzo questionari, nei confronti degli acquirenti.


 


In particolare, il “modus operandi” si estrinseca in una serie di acquisizioni di dati ed  elementi informativi che analizzati in sinergia tra loro permette di addivenire alla reale cifra pattuita in sede di trattativa.


  


Le modalità operative si possono così delineare:


 


1) in caso di spontanee dichiarazioni rilasciate direttamente dall’acquirente circa eventuali differenze non fatturate in sede di compravendita, l’amministrazione finanziaria addebiterà all’impresa venditrice l’imponibile non fatturato e la relativa I.v.a.;


 


2) in caso contrario, l’amministrazione finanziaria provvederà a calcolare il valore normale dell’immobile in base ai dati OMI, calcolando così il valore commerciale dell’immobile ubicato in quella determinata zona del territorio; qualora il valore commerciale dell’immobile dovesse risultare superiore a quello rogitato, scatterebbe la presunzione di sottofatturazione dell’immobile e, in tal caso, l’amministrazione finanziaria procederà all’applicazione della presunzione di cui al comma 23/bis dell’art. 35 del D.L. 223/2006;


 


In particolare, la discrepanza tra il valore normale e il valore rogitato altro non è che un indicatore che permette l’applicazione della presunzione di cui si faceva sopra cenno.


 


Infatti i verificatori saranno legittimati a prendere come valore normale da assumere quale parametro di riferimento ai fini della eventuale rettifica della dichiarazione, l’ammontare del mutuo o finanziamento erogato che, contrapposto al valore cogitato, avrà quale risultato la differenza che presuntivamente si ritiene non fatturata.


 



Paolo Giovannetti


17 Marzo 2008


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