Novità fiscali del 4 febbraio 2008. In evidenza: chiarimenti sull’ICI per il 2008; SIIQ: nuovo regime opzionale


 






Indice:


 


1) Indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, per il mese di dicembre 2007


 


2) Chiarimenti sull’ICI per il 2008


 


3) SIIQ: Chiarimenti sul nuovo regime opzionale


 


 


 


1) Indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, per il mese di dicembre 2007


L’indice dei prezzi al consumo per il mese di dicembre 2007 è stato del 2,6 %.


(Comunicato ISTAT 31/01/2008, pubblicato in Gazzetta Ufficiale 31/01/2008, n. 26)


 


 


2) Chiarimenti sull’ICI per il 2008


Il Ministero dell’Economia e Finanze con la circolare n. 1/2008 ha fornito chiarimenti sull’imposta comunale sugli immobili (ICl) a seguito di quanto ha disposto l’art. 1, commi 5 e 7 della Legge n. 244/2007 (Finanziaria 2008).


Ulteriore detrazione per abitazione principale


Con dei quesiti sono stati chiesti chiarimenti in merito all’applicazione, in materia di imposta comunale sugli immobili (ICl), dell’ulteriore detrazione per l’abitazione principale prevista dal comma 2-bis dell’art. 8 del D. Lgs. n. 504/1992.


Detta disposizione stabilisce che dall’imposta dovuta per l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo si detrae un ulteriore importo pari all’1,33 per mille della base imponibile.


L’ulteriore detrazione, comunque non superiore a 200 euro, viene usufruita fino a concorrenza del suo ammontare ed è rapportata al periodo dell’anno durante il quale si protrae la destinazione di abitazione principale.


La nuova ulteriore detrazione, introdotta con la Legge Finanziaria 2008, si va a sommare, a seconda che il comune abbia o meno esercitato la propria potestà regolamentare, o a quella risultante dall’applicazione della detrazione prevista  dal comma 2 del D. Lgs. n. 504/1992 o a quella che l’ente locale riconosce come detrazione per abitazione principale.


Infatti, detta nuova ulteriore detrazione è assoggettata ad un regime del tutto autonomo, che esclude dal beneficio le abitazioni classificate nelle categorie catastali A1, A8 ed A9.


Pertanto, dall’imposta dovuta per l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale si deve sottrarre prima l’importo della detrazione che il comune ha riconosciuto complessivamente al contribuente per quella tipologia di immobile e, solo se si verificano le condizioni stabilite per l’applicazione dell’ulteriore detrazione statale, si deve sottrarre l’importo aggiuntivo pari all’1,33 per mille della base imponibile dell’unità immobiliare, comunque entro il limite dei 200 euro.


L’ambito operativo dell’ulteriore detrazione si estende anche alle unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari, nonché agli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari e dagli enti di edilizia residenziale pubblica aventi le stesse finalità.


 


 


 


 


E’, inoltre, stata inserita nel comma 3-bis nell’art. 6, del D. Lgs. n. 504/1992, la seguente disposizione: “il soggetto passivo che, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, non risulta assegnatario della casa coniugale, determina l’imposta dovuta applicando l’aliquota deliberata dal comune per l’abitazione principale e le detrazioni di cui all’articolo 8, commi 2 e 2-bis, calcolate in proporzione alla quota posseduta. Le disposizioni del presente comma si applicano a condizione che il soggetto passivo non sia titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale su un immobile destinato ad abitazione situato nello stesso comune ove è ubicata la casa coniugale”.


In questo caso la detrazione si applica in proporzione alla quota di possesso e non a quella per la quale si verifica la destinazione ad abitazione principale.


Altresì, nella determinazione della base imponibile dell’abitazione principale, sulla quale calcolare l’ulteriore detrazione a carico del bilancio statale, deve essere incluso anche il valore delle sue eventuali pertinenze, ancorché distintamente iscritte in catasto, poiché sono assoggettate allo stesso trattamento dell’abitazione principale.


Le pertinenze da tenere in considerazione sono quelle che il regolamento comunale considera come tali ai fini ICl, poiché, come anche affermato dal Consiglio di Stato, nel parere n. 1279/98 del 24 novembre 1998, la possibilità per i comuni di introdurre norme integrative o anche eventualmente derogatorie rispetto alle disposizioni generali del Codice Civile non si pone affatto in contraddizione con le stesse.


Inoltre, rientrano nell’ambito dell’applicazione dell’ulteriore detrazione solo quelle unità immobiliari per le quali il legislatore ha espressamente esteso la disciplina dell’abitazione principale, vale a dire quelle contemplate dall’art. 8, comma 4, e dall’art. 6, comma 3-bis, del D.Lgs. n. 504/1992.


Comunque, l’ulteriore nuova detrazione non può comunque essere superiore a 200 euro, fermo restando che l’importo totale delle detrazioni può essere usufruito fino a concorrenza dell’imposta dovuta per l’abitazione principale.


L’ulteriore detrazione può essere già computata in sede di versamento dell’acconto dell’imposta dovuta per l’anno 2008


È stato, inoltre, formulato un ulteriore quesito relativo alle modalità di calcolo e di versamento dell’imposta, con il quale si chiede se l’ulteriore detrazione potrà essere già computata in sede di versamento dell’acconto dell’imposta dovuta per l’anno 2008, e, quindi, entro il 16 giugno, ovvero esclusivamente in occasione del pagamento del saldo, vale a dire dal 1° al 16 dicembre dell’anno 2008.


Il problema nasce dal fatto che l’art. 10, comma 2, del D.Lgs. n. 504/1992, dispone che i soggetti passivi devono effettuare il versamento dell’imposta complessivamente dovuta al comune per l’anno in corso in due rate delle quali la  prima, entro il 16 giugno, pari al 50% dell’imposta dovuta calcolata sulla base dell’aliquota e delle detrazioni dei dodici mesi dell’anno precedente. La seconda rata deve essere versata dal 1 al 16 dicembre, a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, con eventuale con conguaglio sulla prima rata versata.
L’applicazione puntuale di questa disposizione non consentirebbe, invero, ai contribuenti di usufruire dell’ulteriore detrazione in fase di versamento dell’acconto, ma solo in sede del saldo.
Ciò potrebbe, però, determinare una situazione di irragionevolezza, poiché al contribuente verrebbe imposto l’onere di anticipare degli importi che potrebbero risultare addirittura superiori a quelli dovuti per l’annualità di riferimento, con conseguente riconoscimento del diritto al rimborso.


Pertanto, attesa anche la finalità perseguita dal legislatore di alleggerire, a decorrere dal 2008, l’imposta dovuta per l’abitazione principale, la lettura sistematica delle norme sopravvenute – che assumono carattere innovativo rispetto a quanto previsto dalla normativa vigente in materia di determinazione dell’acconto e del saldo ICl – porta a concludere che l’ulteriore detrazione si rende applicabile già in sede di versamento dell’acconto 1Cl.


Infine, riguardo al procedimento da seguire per la determinazione dell’ICI in acconto da parte del contribuente, fatta eccezione per le modalità di calcolo dell’ulteriore detrazione, restano ferme le disposizioni, che impongono al contribuente di tenere conto dell’aliquota e delle detrazioni in vigore nell’anno precedente.


Viene, inoltre, ricordato che il contribuente ha sempre la facoltà del contribuente di provvedere al versamento dell’imposta complessivamente dovuta in unica soluzione annuale, da corrispondere entro il 16 giugno, applicando ovviamente in questo caso l’aliquota e le detrazioni stabilite per l’anno di riferimento e non quelle dell’anno precedente, come precisato nella circolare n. 3/FL del 7 marzo 2001.


(Ministero  dell’Economia e delle Finanze, Risoluzione 31/1/2008, n. 1)


 


 


3) SIIQ: Chiarimenti sul nuovo regime opzionale


Come è noto la Legge n. 296/2006 (Legge Finanziaria 2007) ha introdotto una nuova disciplina di natura opzionale che, sotto il profilo fiscale, si affianca a quelle già esistenti nel nostro ordinamento.


Il nuovo regime speciale è stato, peraltro, modificato dall’art. 1, comma 374, della Legge n. 244/2007 (Legge Finanziaria 2008).


Ha, infine, completato il quadro normativo il regolamento di attuazione del Ministro dell’Economia e delle Finanze del 7/9/2007, n. 174, e dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 28/11/2007 con il quale sono stabilite le modalità di esercizio dell’opzione per il regime speciale.


Il regime speciale delle SIIQ si differenza, dal regime del consolidato e dal regime della trasparenza, per il fatto di avere una maggiore rilevanza dal lato civilistico e di riguardare esclusivamente le società per azioni fiscalmente residenti in Italia, le cui azioni sono negoziate su mercati regolamentati, “specializzate” nell’attività di locazione di immobili.


Si tratta delle società d’investimento immobiliare quotate (SIIQ).


La finalità della disciplina sono quelle di promuovere lo sviluppo del mercato immobiliare italiano (in particolare, l’attività di locazione di immobili), aumentandone la trasparenza e rendendolo competitivo rispetto agli altri paesi europei.


Tuttavia, la nostra legislazione contempla già dal 1994 una disciplina, quella dei Fondi comuni di investimento immobiliare, che presenta molte analogie con la disciplina recata dalla legge finanziaria 2007.


Pertanto, la neo disciplina costituisce un’ulteriore opportunità per investitori privati e istituzionali che si aggiunge a quella offerta dal regime dei suddetti organismi di investimento collettivo.


Con la circolare n. 8 del 31/1/2007, l’Agenzia delle Entrate ha fornito i primi chiarimenti sul


regime speciale riservato alle SIIQ, ponendo particolare attenzione agli aspetti fiscali derivanti dall’esercizio dell’opzione.


Caratteristica principale del nuovo istituto é la possibilità di adottare, in presenza di determinati requisiti fissati dalla norma, un sistema di tassazione in cui l’utile viene assoggettato ad imposizione solo al momento della sua distribuzione ai soci.


In particolare, l’esercizio dell’opzione, che é irrevocabile (eccettuate le ipotesi di decadenza dal regime), comporta l’esenzione del reddito derivante dall’attività di locazione immobiliare sia ai fini IRES che IRAP.


La parte di utile ad esso corrispondente viene assoggettata integralmente a tassazione all’atto della distribuzione in capo ai soggetti partecipanti, diversi dalle SIIQ, mediante applicazione di una ritenuta operata a titolo di acconto in capo ai soggetti imprenditori e a titolo di imposta nei confronti degli altri soggetti.


Sotto questo aspetto, il regime speciale previsto per le SIIQ si differenzia in maniera significativa dal regime di imposizione per trasparenza che, diversamente, implica in capo ai soci la tassazione del reddito fiscale prodotto dalla società partecipata e non dell’utile distribuito. Come é noto, le differenti modalità di determinazione del risultato civilistico e del risultato fiscale possono portare a fare divergere anche notevolmente queste due grandezze.


Altresì, l’utile oggetto di esenzione comprende i dividendi derivanti da partecipazioni che la SIIQ detiene in altre SIIQ ed in società immobiliari non quotate (SIINQ), con le quali sia stata esercitata l’opzione congiunta di applicazione del regime.


A fronte della tassazione dell’utile prodotto dalla SIIQ solo al momento della sua distribuzione ai soci, la legge prevede l’obbligo per le SIIQ di distribuire, in ciascun esercizio, almeno l’85% degli utili derivanti dall’attività di locazione immobiliare.


La speciale disciplina non richiede che l’attività di locazione immobiliare, il cui reddito beneficia del regime speciale (c.d. gestione esente), sia svolta in modo esclusivo.


Le società che optano per il regime speciale, invero, possono comunque svolgere, sia pure in via residuale o marginale, altre attività il cui reddito viene assoggettato alle ordinarie regole di tassazione in capo alla società anche ai fini IRAP (c.d. gestione imponibile).


Un’altra particolarità del nuovo regime (non prevista per gli altri istituti opzionali) è data dall’onere richiesto alla società, quale condizione di accesso al regime speciale, di assoggettare ad imposta sostituiva (o alle imposte ordinarie) le plusvalenze latenti (al netto delle eventuali minusvalenze) del patrimonio immobiliare destinato alla locazione.


A tali effetti, viene stabilito che l’esercizio dell’opzione determina un virtuale realizzo a valore normale degli immobili posseduti alla fine dell’esercizio precedente a quello d’ingresso nel regime.


SIIQ, opzione entro il 30 aprile: Per il 2008 i requisiti per il regime speciale entro la stessa data


Le SIIQ che intendono avvalersi del regime speciale di tassazione potranno esercitare l’opzione, per quest’anno, in fase di prima applicazione, fino al 30 aprile 2008.


Avranno inoltre la possibilità di accedere al regime per le società quotate nei mercati europei, innalzamento dei diritti di voto e di quelli di partecipazione agli utili al 2%.


Accesso al regime


Per accedere al regime è necessario che nessun socio abbia, direttamente o indirettamente, più del 51% dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e più del 51% dei diritti di partecipazione agli utili, mentre le azioni devono essere possedute per almeno un 35% da soci che non possiedono al momento dell’opzione direttamente o indirettamente più del 2% dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e più del 2% dei diritti di partecipazione agli utili. I requisiti per accedere al regime in fase di prima applicazione della normativa vanno posseduti entro il 30 aprile 2008.


E’ poi prevista una imposta d’ingresso per accedere al regime speciale con aliquota al 20% da applicare alle plusvalenze latenti al netto delle minusvalenze del patrimonio immobiliare destinato alla locazione.


Tale imposta è sostitutiva dell’imposta sul reddito delle società e dell’imposta regionale sulle attività produttive.


Quindi, l’opzione per il regime determina un virtuale realizzo a valore normale degli immobili posseduti alla fine dell’esercizio precedente a quello di ingresso nel regime.


La circolare chiarisce che nella base di calcolo dell’imposta di ingresso occorre tenere conto anche degli immobili in corso di costruzione o ristrutturazione.


L’imposizione


Il prelievo, per quanto concerne l’attività che usufruisce del regime speciale, la cosiddetta gestione esente, non avviene in capo alla società ma in capo ai soci al momento della distribuzione dell’utile. E’ stabilito dalla legge che la società deve distribuire almeno l’85% dell’utile netto derivante dall’attività di locazione immobiliare e dal possesso di partecipazioni in SIIQ e SIINQ (società immobiliari non quotate).


L’obbligo di distribuzione si riferisce all’utile netto del conto economico che deriva dalla gestione esente.


Rientra nell’obbligo di distribuzione quella parte di utile facoltativamente accantonata a riserva legale.


La circolare precisa che le SIIQ devono indicare separatamente in dichiarazione dei redditi gli utili e le riserve formatesi durante il regime speciale e riferibili alla gestione imponibile e a quella esente.


Sull’utile distribuito si applica, in genere, una ritenuta alla fonte del 20% che scende al 15% se l’utile è riferibile a contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati in base ad accordi definiti fra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle degli inquilini. Non viene invece applicata alcuna ritenuta nel caso di utili derivanti dalla gestione esente corrisposti a forme di previdenza complementare, ad organismi di investimento collettivo o a gestioni individuali di portafogli.


Nel caso di SIIQ, la ritenuta viene applicata dagli intermediari presso i quali i titoli partecipativi sono depositati e sono applicabili la quasi totalità delle disposizioni attualmente utilizzate per il trattamento, sempre da parte degli intermediari, dei dividendi derivanti dalle altre azioni immesse in sistemi di deposito accentrato. In particolare, sono applicabili le disposizioni concernenti il conto unico, ordinariamente previsto per la gestione dell’imposta sostitutiva sui dividendi.


Non è, invece, applicabile ai dividendi derivanti dalla gestione esente il regime previsto dalla direttiva madre-figlia.


Cessazione dal regime


Qualora non vengano distribuiti almeno l’85% degli utili la SIIQ decade dal regime speciale dallo stesso esercizio di formazione degli utili non distribuiti.


Si ha la decadenza dal regime anche qualora non venga rispettato per due esercizi consecutivi uno dei due parametri di prevalenza dell’attività di locazione immobiliare (parametro patrimoniale o parametro reddituale) previsti dalla legge.


Si decade inoltre dal regime quando si perde la residenza nel territorio dello Stato ai fini fiscali, la perdita della forma giuridica di spa, la revoca dell’ammissione ai mercati regolamentati, il superamento da parte di un socio della soglia del 51% di diritti di voto e di partecipazione agli utili. Non comporta l’esclusione il mancato rispetto dei criteri di diluizione di almeno il 35% delle azioni in quote non superiori al 2%.


Perdite


Le perdite formatesi nei periodi precedenti l’ingresso nel regime delle SIIQ possono essere utilizzate per abbattere la base imponibile su cui calcolare l’imposta d’ingresso e a compensazione dei redditi imponibili derivanti da eventuali attività diverse da quella esente. Le perdite maturate durante l’applicazione del regime speciale non possono essere compensate con redditi della gestione imponibile.


Le SIIQ devono comunque determinare il risultato della gestione esente ed indicarlo nella dichiarazione dei redditi, dove indicheranno anche l’utilizzo “virtuale” delle perdite generatesi da tale gestione durante il regime speciale.


Chi esce dal regime potrà utilizzare le perdite residue, ossia quelle non compensate “virtualmente” con i redditi della gestione esente, per compensare eventuali redditi prodotti in regime ordinario.


Imposte pagate all’estero


Le SIIQ e le SIINQ che hanno versato imposte in paesi esteri per immobili rientranti nella gestione esente hanno diritto ad un credito d’imposta pari all’imposta che si sarebbe determinata in assenza del regime speciale.


Infine, la lunga suddetta circolare, ha, comunque, illustrato tutti i seguenti argomenti (in particolare, quello che segue è solo l’indice di tale immensa circolare):


1 Requisiti per l’accesso al regime


1.1 Requisiti soggettivi


1.2 Requisiti statutari


1.3 Requisiti della struttura partecipativa


1.4 Requisiti oggettivi


1.4.1 Parametro patrimoniale


1.4.2 Parametro reddituale


1.5 L’applicazione del regime speciale alle SIINQ


2 Le modalità di esercizio dell’opzione


3 Effetti dell’esercizio dell’opzione


3.1 Obbligo di distribuzione dell’utile della gestione esente


3.2 L’imposta di ingresso


3.2.1 Le modalità di versamento dell’imposta sostitutiva sulle plusvalenze latenti


3.2.2 Opzione per l’inclusione nel reddito d’impresa


3.3 Il regime di esenzione del reddito derivante dall’attività di locazione immobiliare e assimilate


3.4 Obbligo di tenuta di contabilità separate


3.5 Imputazione dei componenti di reddito pregressi


3.6 Il trattamento delle perdite fiscali


3.6.1 Utilizzo delle perdite pregresse


3.6.2 Utilizzo delle perdite prodotte durante il regime speciale


3.6.3 Utilizzo delle perdite in caso di fuoriuscita dal regime


3.7 La disciplina delle riserve


3.7.1 Riserve di utili pregressi


3.7.2 Il criterio di utilizzo delle riserve


3.7.3 Vigenza delle presunzioni


3.8 L’opzione per il consolidato nazionale di SIIQ e SIINQ


4 Cause di cessazione dal regime speciale


4.1 Cause di cessazione immediata dal regime speciale


4.2 Mancato rispetto del requisito della prevalenza


4.3 Effetti della fuoriuscita dal regime speciale


5 Operazioni straordinarie


5.1 Le disposizioni contenute nel decreto attuativo


5.2 Operazioni di trasformazione


5.3 Assoggettamento a procedure concorsuali


5.4 L’opzione per la prosecuzione del regime speciale


6 Il regime speciale in capo ai partecipanti


6.1 Il trattamento fiscale dei dividendi


6.2 Il trattamento fiscale delle plusvalenze


6.2.1 Partecipazioni detenute in regime di impresa


6.2.2 Partecipazioni detenute fuori dal regime di impresa


7 La tassazione dei conferimenti di immobili in SIIQ


7.1 Il regime fiscale dei conferimenti di immobili ai fini delle imposte dirette


7.2 Il regime dei conferimenti ai fini delle imposte indirette


7.2.1 Regime IVA del conferimento di una “pluralità di immobili”


7.2.2 Regime dei conferimenti ai fini delle altre imposte indirette


7.3 Il regime fiscale degli apporti di immobili ai fondi immobiliari ai fini delle imposte dirette


8 Il credito per le imposte pagate all’estero.


(Agenzia delle Entrate, circolare 31/1/2007, n. 8)


 


_________________________ 


 A  cura di Vincenzo D’Andò


 


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