Novità fiscali del 9 gennaio 2008. In evidenza: condominio: guida fiscale con tutte le regole da seguire; detrazioni familiari IRPEF per non residenti


 






Indice:


 


1) Condominio: La nuova Guida fiscale con tutte le regole da seguire


 


2) Detrazioni familiari IRPEF per non residenti: Chiarimenti


 


Termini di presentazione delle certificazioni per usufruire di agevolazioni ed esenzioni fiscali per l’agricoltura


 


(a cura di Vincenzo D’Andò)


 


 






1) Condominio: La nuova Guida fiscale con tutte le regole da seguire


Dal 8/1/2008 è disponibile sul sito dell’Agenzia dell’Entrate la guida che offre utili indicazioni sui principali adempimenti fiscali a carico del condominio e del suo amministratore.


Per comunicare tale evento ai contribuenti la stessa Agenzia delle Entrate ha emesso il comunicato stampa del 8/1/2008 che ricorda come il condominio sia anche un sostituto d’imposta e come tale deve consegnare, entro il 28/2/2008, la certificazione unica dei compensi corrisposti e dell’ammontare delle ritenute operate durante l’anno precedente, nonché deve provvedere al rilascio del Cud ai propri lavoratori dipendenti e la certificazione a schema libero relativa per i compensi corrisposti per lavoro autonomo e perle prestazioni inerenti a contratti di appalto di opere o servizi.


Il vademecum, Condominio: adempimenti e agevolazioni fiscali, sarà disponibile anche, gratuitamente e fino a esaurimento, presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.


Vediamo di seguito i contenuti più interessanti di tale guida.


Aspetti civili


Per le decisioni dell’assemblea dei condomini (organo deliberativo del condominio), in linea generale, è necessaria la maggioranza semplice.


Viceversa, per la validità delle deliberazioni riguardanti innovazioni, è richiesta una maggioranza qualificata.


Occorre, invece, il consenso di tutti i condomini per gli atti di disposizione.


Se i condomini sono più di dieci è obbligatorio formare un regolamento di condominio, in cui sono fissate le norme d’uso dei vari beni, le norme di funzionamento dell’assemblea, i criteri di ripartizione delle spese, eccetera (art. 1136 del codice civile).


La nomina di un amministratore di condominio è obbligatoria nel caso in cui i condomini siano almeno cinque ed è la stessa assemblea dei condomini che provvede direttamente alla nomina.


L’incarico di amministratore di condominio può essere assunto da una persona fisica, una società di persone o da una società di capitali.


Nel caso in cui le unità immobiliari siano più di quattro, ma appartengano a un solo proprietario o a più persone, ma in numero inferiore a cinque, la nomina dell’amministratore non è obbligatoria.


L’efficacia della nomina ad amministratore non è subordinata all’accettazione da parte del designato.


La nomina viene effettuata dall’assemblea con la maggioranza dei partecipanti all’adunanza e del valore della proprietà; in ogni caso la delibera deve essere adottata da almeno 1/3 dei condomini i quali dispongono di almeno 500 millesimi.


La prestazione dell’amministratore (la nomina e la cessazione della carica devono essere annotate in un apposito registro) si presume che sia a titolo oneroso (cioè non gratuita), tranne quando (la prestazione gratuita) sia stata espressamente prevista nell’atto di nomina.


L’amministratore può essere revocato in qualsiasi momento sia dall’assemblea condominiale che dall’autorità giudiziaria.


Per l’esercizio dell’attività di amministratore di condominio non è necessaria l’iscrizione ad alcun albo, ruolo od elenco professionale, né esiste alcuna incompatibilità o preclusione nella nomina.


Possono essere previste limitazioni sulla persona e la durata dell’incarico unicamente nel regolamento di condominio.


Inizio attività dell’amministratore


Per avviare l’attività, l’amministratore deve richiedere la partita Iva entro 30 giorni dall’inizio della stessa.


Il codice attività da indicare nel predetto modello è il 68.32.00 – Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi.


Prima di aprire la suddetta partita IVA occorre effettuare il preventivo inquadramento degli adempimenti fiscali a cui può andare incontro l’amministratore di condomini.


In particolare, nel settore delle imposte sui redditi e Iva occorre distinguere le seguenti ipotesi:


1) esercizio in maniera sistematica, abituale e organizzata dell’attività (ad esempio, chi gestisce più condomini): In tale ipotesi il reddito viene considerato come reddito di lavoro autonomo e si applicano tutti gli obblighi previsti dalle norme Iva (fatturazione, tenuta dei registri Iva, versamento dell’Iva periodica, dichiarazione, ecc.);


2)  esercizio abituale di una attività professionale e, contemporaneamente, svolgimento anche dell’amministrazione dei condomini (ad esempio, l’architetto che esercita anche attività di amministrazione condominiale): L’attività di amministratore, al pari dell’altra attività, genera reddito di lavoro autonomo; anche in tal caso si applicano tutti gli obblighi previsti dalle norme Iva;


3) non esercente arti o professioni, che svolge in via continuativa l’attività di amministratore senza vincolo di subordinazione, senza impiego di mezzi organizzati e con retribuzione periodica prestabilita (ad esempio, il condomino che si occupa della gestione del proprio stabile): L’attività genera reddito assimilato a quello di lavoro dipendente e, ai relativi compensi, si applicano le regole di tassazione proprie del reddito di lavoro dipendente; inoltre, non c’è alcun obbligo ai fini Iva giacché l’attività è esclusa dal campo Iva;


4) se l’attività viene svolta da società di persone o di capitali, nominate amministratori con rappresentanza del condominio, il reddito che le stesse percepiscono viene considerato come reddito d’impresa e si applicano gli obblighi previsti dalle disposizioni Iva.


Il condominio sostituto d’imposta


Per i condomini con più di quattro condomini, per i quali è previsto l’obbligo di nominare l’amministratore, e per quelli con non più di quattro condomini che comunque hanno provveduto a nominare un amministratore, il soggetto normalmente incaricato dal condominio a porre in essere gli adempimenti correlati alle funzioni di sostituto d’imposta è l’amministratore, già tenuto a comunicare gli acquisti effettuati nell’anno solare e i dati dei relativi fornitori nonché, in forza di altre disposizioni di legge ad eseguire gli adempimenti previsti in materia contributiva nei confronti degli istituti previdenziali.


Gli uffici dell’Agenzia delle Entrate possono richiedere agli amministratori di condominio dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale.


L’obbligo di effettuare le ritenute si applica anche al c.d. “supercondominio” e al “condominio parziale”.


Il “supercondominio”, generalmente, riguarda un complesso immobiliare composto da più edifici (ciascuno dei quali è di norma costituito in condominio), caratterizzato dalla presenza di cose, servizi ed aree comuni cui siano applicabili le norme sul condominio.


Si ha, invece, “condominio parziale” nel caso di gestione separata di un bene che, per obiettive caratteristiche funzionali, è destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell’edificio in condominio.


In tali ipotesi, ove sia ravvisabile una gestione autonoma delle parti interessate tale da richiedere adempimenti nettamente separati da quelli assolti dal condominio generale, il “supercondominio” e il “condominio parziale” rilevano come distinti sostituti d’imposta ed hanno, tra l’altro, l’obbligo di richiedere un proprio codice fiscale.


Gli obblighi di sostituzione d’imposta, invece, non si applicano:


– alle comunioni ereditarie sugli immobili anche quando più coeredi sono comproprietari in parti uguali dell’intero stabile;


– alle comunioni diverse da quelle che si costituiscono forzosamente sulle parti comuni degli edifici.


L’amministratore, per conto del condominio, deve effettuare e versare le ritenute sui seguenti compensi erogati dal condominio stesso:


– per lavoro dipendente (ad es. retribuzioni corrisposte al portiere);


– per lavoro autonomo anche occasionale.


Le ritenute si effettuano, a titolo d’acconto, all’atto del pagamento, nelle seguenti misure:


– redditi di lavoro dipendente secondo le aliquote Irpef;


– redditi di lavoro autonomo, anche occasionali: aliquota del 20%.


Le ritenute vanno versate, mediante modello F24 intestato al condominio, entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui sono state operate o dovevano essere operate, utilizzando i seguenti codici tributo:


– 1001, per le ritenute sulle retribuzioni per lavoro dipendente;


– 1040, per le ritenute sui compensi per l’esercizio di arti e professioni.


Nel caso in cui il condominio nell’anno eroga esclusivamente compensi di lavoro autonomo a non più di tre soggetti e non effettua ritenute di acconto per un importo complessivo superiore a euro 1.032,92, i versamenti delle ritenute possono essere versati entro il termine stabilito per il versamento a saldo delle imposte sui redditi.


Le ritenute sui corrispettivi corrisposti in dipendenza di contratti d’opera e di appalto


Il condominio in qualità di sostituto d’imposta a partire dal 1/1/2007, deve operare una ritenuta del 4% a titolo di acconto, all’atto del pagamento, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell’interesse di terzi, effettuate nell’esercizio di impresa.


La ritenuta va operata anche se i corrispettivi si riferiscono ad attività commerciali non esercitate abitualmente, qualificabili sotto il profilo tributario, come redditi diversi.


La ritenuta si applica sui corrispettivi dovuti per prestazioni effettuate, relative a contratti di appalto, di opere e servizi:


– nell’esercizio di impresa;


– nell’esercizio di attività commerciali occasionali e non abituali.


La ritenuta del 4% non deve essere applicata sui corrispettivi delle prestazioni rese dalle persone fisiche che si avvalgono del regime fiscale agevolato per le nuove iniziative imprenditoriali, o del regime fiscale agevolato per le attività minime.


L’esonero dall’applicazione della ritenuta per i predetti soggetti viene comunque subordinato all’acquisizione di una apposita dichiarazione da parte dell’amministratore di condominio, con la quale gli interessati attestano di essere in uno dei due regimi agevolati e che pertanto il loro reddito è soggetto ad imposta sostitutiva.


Sono assoggettate a ritenuta, ad es., le prestazioni eseguite per interventi di manutenzione o ristrutturazione dell’edificio condominiale e degli impianti elettrici o idraulici, o per l’esecuzione di attività di pulizia, manutenzione di caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti comuni dell’edificio.


Sono, invece, esclusi dall’applicazione della ritenuta i corrispettivi previsti in base a contratti diversi da quelli di opera come, ad es., i contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e simili, di assicurazione, di trasporto e di deposito, tranne che il corrispettivo non sia corrisposto in base a contratto di servizio di energia.


Inoltre, la ritenuta del 4% non si applica:


– ai corrispettivi pagati in dipendenza di forniture di beni con posa in opera, qualora la posa in opera assuma funzione accessoria rispetto alla cessione del bene;


– ai corrispettivi di prestazioni d’opera riconducibili ad attività di lavoro autonomo anche occasionale (ad es. prestazioni rese da ingegneri, architetti, geometri); infatti, tali compensi, anche se occasionali, sono assoggettati alla ritenuta del 20%.


La ritenuta del 4% deve essere operata anche sui corrispettivi delle prestazioni di opera e servizi resi da soggetti non residenti, qualora siano rilevanti nel territorio dello Stato.


In particolare, la ritenuta deve essere operata sui corrispettivi pagati alle stabili organizzazioni di soggetti non residenti.


Le ritenute vanno versate entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui sono state operate.


Per il versamento, effettuato tramite mod. F24, devono essere utilizzati i seguenti codici tributo:


– 1019, per i percipienti soggetti passivi dell’IRPEF;


– 1020, per i percipienti soggetti passivi dell’IRES.


Le sanzioni amministrative per mancata o infedele presentazione del mod. 770


Ogni condominio, in qualità di sostituto d’imposta, deve ottenere la propria autorizzazione al servizio telematico su richiesta del proprio amministratore.


Se l’amministratore è un soggetto che esercita abitualmente l’attività di consulenza fiscale, egli può ottenere l’abilitazione al servizio telematico Entratel in qualità di intermediario e, pertanto, può effettuare la trasmissione telematica delle dichiarazioni riguardanti i condomini amministrati


 















VIOLAZIONE


 


 


SANZIONE


 


Omessa presentazione


del modello 770


 


se le ritenute non sono state


versate


 


dal 120 al 240% dell’ammontare delle


ritenute non versate, con un minimo


di 258 euro


+


51 euro per ogni percipiente che


andava indicato


 


se le ritenute sono state versate


ma non dichiarate


 


da 258 a 2.065 euro


+


51 euro per ogni percipiente che


andava indicato


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 















VIOLAZIONE


 


 


SANZIONE


 


Infedele dichiarazione


(cioè quando non tutto


è stato dichiarato o è


incompleto)


 


se compensi, interessi e altri


versamenti accertati sono


superiori a quelli dichiarati


 


dal 100 al 200% dell’importo delle


ritenute non versate, con un minimo di 258 euro


 


omissione in dichiarazione di


un nominativo del percipiente


 


alla sanzione sopra indicata si


aggiungono 51 euro a nominativo


 


 


L’ICI sulle parti comuni dell’edificio


Per gli immobili condominiali (ad esempio, i locali per la portineria, l’alloggio del portiere,


l’autorimessa, il locale per le assemblee, la lavanderia, il locale per la caldaia, e per gli altri servizi in comune) l’adempimento, della dichiarazione annuale ai fini dell’imposta comunale sugli immobili, deve essere espletato, per conto dei condomini, dall’amministratore.


Il quadro AC del modello unico


L’amministratore di condominio che risulta in carica al 31 dicembre deve comunicare all’Anagrafe tributaria l’importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare e i dati identificativi dei relativi fornitori.


Tra i fornitori del condominio vanno inclusi anche gli altri condomini, supercondomini, consorzi o enti di pari natura, ai quali il condominio amministrato abbia corrisposto nell’anno somme superiori a euro 258,23 annui a qualsiasi titolo.


Ai fini della determinazione del momento di effettuazione degli acquisti, si deve distinguere


tra cessioni di beni e prestazioni di servizi.


Per le cessioni di beni, la regola generale stabilisce che tali operazioni si considerano effettuate:


– nel momento della stipulazione dell’atto, se riguardano beni immobili;


– nel momento della consegna o spedizione, se riguardano beni mobili.


Per le prestazioni di servizi il momento di effettuazione è costituito dal pagamento dei corrispettivi.


Il pagamento si considera realizzato quando il prestatore ha l’effettiva disponibilità delle somme spettanti.


Pertanto, se è in acconto, l’operazione si considera effettuata nei limiti dell’importo pagato.


La comunicazione avviene a mezzo della compilazione del quadro AC del modello UNICO, personale dell’amministratore, denominato “Comunicazione dell’amministratore di condominio”.


Nel quadro AC non devono essere comunicati:


– gli importi relativi alle forniture di acqua, energia elettrica e gas;


– gli importi, relativi agli acquisti di beni e servizi effettuati nell’anno solare, che risultano, al lordo dell’IVA gravante sull’acquisto, non superiori complessivamente a euro 258,23 per singolo fornitore.


In tal caso non devono neppure essere indicati i dati identificativi del relativo fornitore;


– gli importi relativi alle forniture di servizi che hanno comportato da parte del condominio il pagamento di somme soggette alle ritenute alla fonte (come ad esempio la ritenuta del 4% da applicare a prestazioni su contratti di appalto di opere e servizi, o la ritenuta del 20% cui sono assoggettati i corrispettivi per le attività di lavoro autonomo anche occasionale).


I predetti importi e le ritenute operate sugli stessi devono essere esposti nella dichiarazione dei sostituti d’imposta che il condominio è obbligato a presentare.


La detrazione IRPEF sulle spese di ristrutturazione


In caso di lavori di ristrutturazione effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali, i condomini possono usufruire di una detrazione fiscale dall’Irpef sulle spese sostenute.


La Legge finanziaria per il 2008 (Legge n. 244/2007) ha prorogato tale agevolazione fiscale fino al 31/12/2010.


La detrazione è pari al 36% delle spese effettivamente sostenute e si calcola su un limite massimo di spesa di 48.000 euro per ciascun anno.


Dal 1/10/2006, tale limite massimo di spesa deve essere riferito alla singola unità immobiliare. Quindi, se il condominio è proprietario di più immobili sui quali ha eseguito i lavori, ai fini della detrazione è possibile considerare il limite di 48.000 euro per ciascuno di essi.


Inoltre, detto importo non si cumula con le spese eventualmente sostenute da ogni condomino per interventi di ristrutturazione realizzati nella propria abitazione.


L’agevolazione fiscale spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputata da


parte dell’amministratore in base alla tabella millesimale.


È necessario, però, che detta quota sia stata realmente versata al condominio entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si richiede la detrazione.


La detrazione deve essere ripartita in 10 anni; tuttavia per gli interventi effettuati da soggetti anziani, proprietari o titolari di un diritto reale sull’immobile oggetto dell’intervento edilizio, la detrazione può essere ripartita in un periodo inferiore di tempo rispetto ai dieci anni previsti dalla norma e precisamente in cinque e tre quote annuali costanti di pari importo per i soggetti di età non inferiore rispettivamente a 75 ed 80 anni.


Inoltre, nel caso in cui gli interventi consistano nella prosecuzione di interventi relativi alla stessa unità immobiliare, iniziati successivamente al primo gennaio 2002, ai fini del computo del limite massimo delle spese detraibili (48.000 euro) occorre tener conto delle spese già sostenute.


Inoltre, per le prestazioni di servizi relative agli interventi di recupero edilizio di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati sugli immobili a prevalente destinazione abitativa privata, si applica anche l’aliquota Iva agevolata del 10%.


Le agevolazioni per gli interventi di risparmio energetico


La Legge finanziaria per il 2008 ha prorogato le agevolazioni fiscali sulla riqualificazione energetica degli edifici fino al 31 dicembre 2010.


La detrazione Irpef è pari al 5% delle spese effettivamente sostenute e si calcola su un limite massimo di spesa che varia secondo il tipo di intervento.


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