Novità fiscali del 4 settembre 2007. In evidenza: accertamento valore immobili: permane la diversa applicazione dei criteri di valutazione per le varie imposte


1) ACCERTAMENTO VALORE IMMOBILI: PERMANE LA DIVERSA APPLICAZIONE DEI CRITERI DI VALUTAZIONE PER LE VARIE IMPOSTE


Anche a seguito del D.L. 223/2006, per la determinazione del valore normale dei fabbricati, sono rimaste immutate le diverse modalità di applicazione dei criteri di valutazione per le diverse imposte.


Concetto di valore normale ai fini IVA e ai fini delle imposte dirette


Anche dopo le novità introdotte, dal Decreto “Visco-Bersani” (ai fini I.V.A. nell’art. 14 del Dpr n. 633/1972, e, ai fini del reddito, nell’art. 9 del Tuir) viene inteso, ai fini della determinazione del concetto di valore normale, il seguente:


“il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per i beni e i servizi della stessa specie o similari, in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui i beni o servizi sono stati acquisiti o prestati e, in mancanza, nel tempo e nel luogo più prossimi”.


In attuazione del comma 307 dell’articolo unico della Legge Finanziaria 2007, è stato emanato, il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, datato 27/7/2007 con il quale sono stato individuati i criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati, per i seguenti settori impositivi: Iva, imposte dirette e imposta di registro.


Ai fini dell’imposta di registro, il valore normale dei beni immobili si identifica, ai sensi del comma 2 dell’art. 51 del D.P.R. n. 131/1986, con il “valore venale in comune commercio”.


Relativamente alla disciplina dell’accertamento, il D.L. n. 223/2006 ha ampliato i poteri di rettifica degli uffici finanziari eseguibili sulle dichiarazioni presentate ai fini dell’I.V.A. e delle imposte dirette.


Secondo l’Agenzia delle Entrate, prima del 4/7/2006, data di entrata in vigore del Decreto n. 223/2006, il criterio del valore normale costituiva un elemento presuntivo semplice, a cui occorreva associare ulteriori elementi di prova per giustificare la rettifica dei corrispettivi dichiarati nelle cessioni di fabbricati, viceversa, con l’entrata in vigore delle nuove disposizioni il criterio del valore normale ha assunto il carattere di presunzione legale relativa, tale da autorizzare gli uffici finanziari a risalire da un fatto noto (valore normale) a un fatto ignoto (corrispettivo reale).


Insomma, ha rilevato l’Agenzia delle Entrate, con la  nuova formulazione dell’art. 54, comma 3, del D.P.R. n. 633/1972, la dichiarazione di un corrispettivo inferiore al “valore normale” dell’immobile integra la prova dell’esistenza di operazioni imponibili o l’inesattezza delle indicazioni relative alle operazioni che danno luogo a detrazione d’imposta.


Parimenti, ha rilevato l’Agenzia delle Entrate in base alla nuova formulazione del comma 1, lettera d), dell’art. 39 del D.P.R. 600/1973, in caso di cessioni di immobili, l’esistenza di attività non dichiarate o l’inesistenza di passività dichiarate è desumibile sulla base del disallineamento tra il corrispettivo dichiarato e il valore normale dell’immobile, senza dovere preventivamente dimostrare l’incompletezza, la falsità o l’inesattezza degli elementi indicati in dichiarazione, ovvero l’irregolare tenuta delle scritture contabili.


Inoltre, è stata abrogata la disposizione in base alla quale, in ambito I.V.A., non si procedeva alla rettifica del corrispettivo delle cessioni di fabbricati rientranti nei gruppi catastali A, B, C, qualora lo stesso veniva indicato in atto in misura non inferiore al valore catastale determinato ai sensi dell’art. 52, commi 4 e 5, del D.P.R. 131/1986, salvo che da atto o documento non emergeva un corrispettivo superiore.


In definitiva, nei trasferimenti a titolo oneroso, la base imponibile, sia ai fini Iva che delle imposte dirette, si identifica con il corrispettivo pattuito tra le parti, del quale il valore normale costituisce un indizio, che (dopo la riforma del D.L. 223/2006) giustifica l’accertamento di valore.


Accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro


Diverse sono state invece le novità per l’accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro (con le connesse imposte ipotecaria e catastale).


Gli uffici già potevano provare l’infedele dichiarazione del prezzo di vendita facendo riferimento al valore venale in comune commercio (art. 51, Dpr 136/1986).


In materia di imposta di registro, la novità consiste nell’ampliamento della platea degli atti di trasferimento immobiliari in relazione ai quali può essere esercitato il potere di rettifica. In particolare, sono caduti i limiti al potere di accertamento valevoli precedentemente per tutti gli immobili iscritti in catasto con attribuzione di rendita, se il valore risultava dichiarato in misura non inferiore a quello catastale.


Peraltro, la circolare n. 6/2007, ha precisato che tali limiti sono venuti meno a partire dal 12/8/2006.


Ha pure rilevato l’Agenzia delle Entrate, che a seguito delle novità, tutte le cessioni di immobili soggette a imposta di registro possono essere sottoposte ad accertamento sulla base del valore normale, eccettuate quelle che unità abitative e relative pertinenze, effettuate tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività artistiche, commerciali o professionali (in seguito la Legge Finanziaria per il 2007 ha limitato tale ultimo requisito solo alla parte acquirente), per le quali la base imponibile (su richiesta della parte acquirente resa al notaio) è data dal valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo dichiarato nell’atto.


Immobili: resi noti i criteri per il calcolo del valore normale dei fabbricati


L’Agenzia delle Entrate ha reso noti i criteri per la determinazione del valore normale degli immobili oggetto di compravendita, ai fini dell’IVA, delle imposte sui redditi e dell’imposta di registro ai sensi dell’art 1, comma 307, legge n. 296/2006.


Tutto ciò grazie al Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate 27/07/2007 già annunciato dal comunicato stampa del 31 luglio 2007.


I contenuti salienti del Provvedimento


Il valore normale dell’immobile viene determinato dal prodotto tra la superficie in metri quadri risultante dal certificato catastale (in mancanza calcolata ai sensi dell’allegato C, D.P.R., n. 138/1998) ed il valore unitario determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell’immobile.


Le quotazioni vengono riferite alla relativa zona omogenea o, in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita, al periodo dell’atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa, e allo stato conservativo “normale”. I coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell’immobile attengono in particolare al taglio, al livello del piano e alla categoria catastale, secondo le modalità indicate in allegato.


 Per gli immobili diversi dalle abitazioni il valore normale viene determinato dalla media tra il valore minimo e massimo espresso dall’Osservatorio riferite al periodo dell’atto di compravendita e allo stato conservativo “normale” per la specifica destinazione d’uso dell’immobile censita, in particolare “negozi”, “magazzini”, “uffici”, “capannoni industriali”, “capannoni tipici”, “laboratori”, “autorimesse”, “posti auto scoperti”, “posti auto coperti”, “box”.


Per gli immobili ultimati o ristrutturati da non più di 4 anni, il valore normale si determina sulla base dello stato conservativo “ottimo” o, in mancanza, applicando al valore determinato un moltiplicatore pari a 1,3.


Infine, il provvedimento contiene ulteriori criteri tra cui il valore del mutuo, per gli atti soggetti a IVA, nel caso sia di importo superiore a quello della compravendita; i prezzi praticati che emergono dalle compravendite, dagli accertamenti, da ristrutturazioni desunte dai dati relativi ai permessi di costruire e alle D.I.A. (denunce di inizio attività) trasmesse dai comuni e alle detrazioni dichiarate per spese di recupero del patrimonio edilizio.



 


2) OPERAZIONI INESISTENTI AI FINI I.V.A.: SPETTA AL CONTRIBUENTE PROVARE CHE LA DETRAZIONE SIA STATA CORRETTA 


Qualora l’Amministrazione finanziaria contesti al contribuente l’indebita detrazione di fatture per il ritrovamento di operazioni inesistenti, la prova della legittimità e della correttezza delle detrazioni IVA va data dal contribuente, mediante l’esibizione dei documenti contabili che legittimano il relativo diritto.


Tale diritto a portare l’IVA in detrazione si può esercitare solo se vengono acquisiti, conservati ed esibiti, a richiesta dell’ufficio, i documenti che attestano le operazioni effettuate, per cui, è di tutta evidenza, che quando il contribuente non riesca provare la fonte che legittima la detrazione, non sia neppure in grado di provare il fatto costitutivo del suo diritto.


Ne consegue che, nel caso di specie, la detrazione non possa essere riconosciuta e l’ufficio è legittimato a recuperare a tassazione l’imposta detratta.


(Cassazione civile Sentenza, Sez. Trib., 31/07/2007, n. 16896)



 


3) ACCERTAMENTO DEL REDDITO DI PARTECIPAZIONE PER RELAZIONE: E’ NULLO L’ACCERTAMENTO NEI CONFRONTI DEI SOCI


Sono nulli gli avvisi di accertamento in rettifica dei redditi di partecipazione dichiarati dal contribuente, quando esiste una diversa sentenza che ha dichiarando nulle le notifiche degli avvisi di accertamento nei confronti della società stessa.


Come è noto i redditi di partecipazione concorrono a formare il reddito dei soci nella misura in cui risultino accertati nei confronti della società.


In merito al reddito del socio, il rinvio per relationem, nel caso di specie effettuato dalla sentenza impugnata, alla motivazione resa nella diversa sentenza pronunciata nella stessa giornata nei confronti della società:


– Rappresenta un fatto storico indicativo del venire meno del presupposto per l’accertamento del reddito di partecipazione nei confronti del socio;


– non rimanda alla motivazione di quella decisione intendendo fare di essa parte integrante della motivazione della sentenza nei confronti della società, nè potrebbe, essendo il rinvio per relazione ad una diversa sentenza ammesso entro limiti rigorosi solo in caso di sentenze pronunciate nello stesso processo (ad esempio sentenza di primo grado e sentenza di appello).


Le censure che si riferiscono a passaggi della sentenza pronunciata nei confronti della società, sono pertanto proponibili solo in sede di impugnazione di quella sentenza.


(Cassazione civile Sentenza, Sez. Trib., 03/08/2007, n. 17125)



 


4) INTERPELLO PER NORME ANTIELUSIVE IMPROCEDIBILE SE INTERVIENE PREVENTIVAMENTE IL PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE


L’interpello prospettato ai sensi dell’art. 21 della legge n. 413/1991 è da considerarsi improcedibile nel caso in cui l’Agenzia delle Entrate emetta il parere di competenza in pendenza del procedimento presso il comitato consultivo per l’applicazione delle norme antielusive.


In tal caso occorre verificare la persistenza dell’interesse attuale degli istanti ad ottenere il parere richiesto, tenuto conto che la sopravvenuta carenza di detto interesse renderebbe la richiesta improcedibile (ai sensi dell’art. 1, comma 6, del D.M. n. 195/1997).


(Comitato consultivo per le norme antielusive, parere n. 25/2007, pubblicato il 03/09/2007)


 



5) INTERPELLO PREVENTIVO PER OPERAZIONI IN PAESI A FISCALITA’ PRIVILEGIATA:


IL CONTRIBUENTE DEVE FORNIRE UNA ADEGUATA RAPPRESENTAZIONE DEI FATTI AFFINCHE’ POSSA VENIRE GIUSTIFICATA L’OPERAZIONE DA EFFETTUARE


In sede di interpello preventivo riguardante operazioni commerciali con imprese domiciliate in Paesi con regimi fiscali privilegiati è onere della società istante fornire una rappresentazione dei fatti che consenta la verifica della giustificazione economica dell’operazione, attraverso la sua valutazione ex ante dal punto di vista economico e fiscale, fermi i poteri di controllo ex post attribuiti all’Amministrazione finanziaria.


(Comitato consultivo per le norme antielusive, parere n. 24/2007, pubblicato il 03/09/2007)


 


Vincenzo D’Andò


 


4 Settembre 2007


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