Le principali novità fiscali di agosto 2007


1) TRUST:  DISCIPLINA FISCALE AI FINI DELLE IMPOSTE SUI REDDITI E DELLE IMPOSTE INDIRETTE


Il trust è istituto tipico della common law che, per versatilità e flessibilità, si presta alle finalità più ampie.


Non esiste una specifica tipologia di trust e, ai fini dell’analisi dei profili civilistici e fiscali, pertanto, occorre cogliere volta per volta, nei casi concreti, le peculiarità dei singoli trust.


Il trust si sostanzia in un rapporto giuridico fondato sul rapporto di fiducia tra disponente (settlor o grantor) e trustee.


Il disponente, di norma, trasferisce, per atto inter vivos o mortis causa, taluni beni o diritti a favore del trustee il quale li amministra, con i diritti e i poteri di un vero e proprio proprietario, nell’interesse del beneficiario o per uno scopo prestabilito.


Spesso i trustee sono trust company, vale a dire società che hanno quale oggetto sociale l’assistenza ai clienti nella istituzione dei trust e nella successiva gestione dei patrimoni.


L’effetto principale dell’istituzione di un trust è la segregazione patrimoniale in virtù della quale i beni conferiti in trust costituiscono un patrimonio separato rispetto al patrimonio del trustee, con l’effetto che non possono essere escussi dai creditori del trustee, del disponente o del beneficiario.


La nuova normativa introdotta con la finanziaria 2007 si applica ai trust residenti nel territorio dello Stato, sia che abbiano per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali o nel caso non risultino avere quale oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali.


L’imposta colpisce anche i “trust non residenti, per i redditi prodotti nel territorio dello Stato”.


L’agenzia delle Entrate, con la circolare numero 48/2007 ha fornito i chiarimenti relativi sulle norme che hanno completato il quadro già esistente e sancito, in via definitiva, l’appartenenza del trust ai soggetti passivi dell’imposta sul reddito delle società.


In particolare, come ha evidenziato l’Agenzia, riguardo alla tassazione, due sono le tipologie di trust considerate:


– con beneficiari di reddito individuati, i cui redditi sono imputati per trasparenza ai beneficiari, cosiddetto “trust trasparente”;


– senza beneficiari di reddito individuati, i cui redditi sono attribuiti al trust medesimo, ovvero il “trust opaco”.


Qualora un trust risulti opaco e, al medesimo tempo, trasparente, per esempio quando parte del reddito di un trust è accantonata a capitale e parte è invece attribuita ai beneficiari, allora in questo caso “il reddito accantonato sarà tassato in campo al trust mentre il reddito ricondotto ai beneficiari, qualora ne ricorrano i presupposti, vale a dire quando i beneficiari abbiano diritto di percepire il reddito sarà imputato a questi ultimi”.


In merito alle regole da seguire per definire la residenza del trust, questa sarà individuata applicando i criteri generalmente utilizzati riguardo ai soggetti Ires.


Il trust si considera quindi residente nel territorio dello Stato al verificarsi, per la maggior parte del periodo d’imposta, di almeno una delle condizioni seguenti:


– Sede legale nel territorio dello Stato;


– sede dell’amministrazione nel territorio dello Stato e oggetto principale dell’attività svolta nel territorio dello Stato. A questo riguardo, un utile strumento è rappresentato dalle convenzioni per evitare le doppie imposizioni.


Gli adempimenti (soggetto passivo d’imposta)


Il trust deve adempiere gli specifici obblighi previsti per i soggetti Ires, a cominciare dalla presentazione annuale della dichiarazione dei redditi, nei modi e nei tempi stabiliti per tali soggetti.


Inoltre, “il trust residente si deve necessariamente dotare di un proprio codice fiscale e, qualora eserciti attività commerciale, di una propria partita Iva”.


Tutti gli adempimenti sono assolti dal trustee.


Inoltre, il trust deve adempiere anche agli obblighi relativi all’Irap.


Imposte indirette


Ai fini delle imposte indirette l’istituto del trust è assoggettato all’imposta sulle successioni e donazioni relativamente all’atto dispositivo con il quale il soggetto che istituisce il trust, cosiddetto settlor, vincola i beni in trust.


Per la determinazione delle aliquote, che si differenziano in dipendenza del rapporto di parentela e affinità, si guarda al rapporto intercorrente tra il disponente e il beneficiario (e non a quello tra disponente e trustee).


Nel trust di scopo, nel quale non è indicato un beneficiario finale, l’imposta è dovuta con l’aliquota dell’8% prevista per i vincoli di destinazione a favore di “altri soggetti”.


Qualora l’atto istitutivo del trust non contempli anche il trasferimento di beni nel trust (che verrà disposto in un momento successivo), si applica l’imposta di registro in misura fissa.


Sempre all’atto dispositivo sono da ricondurre eventuali imposte ipotecarie e catastali, sempre in riferimento alla costituzione di“vincoli di destinazione”.


Termini e decorrenza


Le nuove disposizioni stabilite dalla Finanziaria 2007 sui trust si applicano a decorrere dal 1 gennaio 2007, data di entrata in vigore della legge finanziaria.


(Agenzia delle Entrate, Circolare n. 48/E del  6/8/2007, pubblicata il 6/8/2007)



 


2) AGEVOLAZIONI FONDIARIE PER CASE ECONOMICHE E POPOLARI ANCHE CON MUTUI BANCARI: SI APPLICA IL BENEFICIO CHE VEDE LA  RIDUZIONE ALLA METÀ DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA


Una cooperativa edilizia che costruisce case “economiche” e “popolari” può beneficiare della riduzione del 50% dell’imposta sostitutiva sui mutui fondiari anche quando il mutuo è concesso da una banca e non da un istituto di credito fondiario.


L’agevolazione prevista dall’articolo 19, comma 3, del DPR n. 601/1973 può essere concessa a condizione che sussistano i requisiti che la suddetta cooperativa risulti costituita ed effettivamente agisca nell’ambito dell’edilizia economica e popolare.


Ai fini della concessione del beneficio fiscale, la circostanza che a concedere il mutuo non sia un istituto fondiario al quale fa espresso riferimento l’articolo 19 comma 3, è ininfluente.


E ciò in quanto le modifiche apportate nel 1993 al Testo unico bancario hanno eliminato la riserva a favore di determinai istituti di credito di concedere mutui fondiari attribuendo tale facoltà anche alle banche.


In sostanza, il requisito per l’agevolazione è che la cooperativa deve perseguire lo scopo – risultante dallo statuto sociale – di costruire case che siano economiche e popolari e dunque dotate dei requisiti indicati rispettivamente negli articoli 48 e 49 del RD n. 1165/1938.


(Agenzia delle Entrate, Risoluzione n. 203/E del 3/8/2007, pubblicata il 6/8/2007)



 


3) GRANO FERRO DECORTICATO: LE VENDITE SOGGETTE AD IVA AL 10%


Si applica l’aliquota Iva del 10% sulle cessioni di grano farro decorticato.


(Agenzia delle Entrate, Risoluzione n. 204/E del 3/8/2007, pubblicata il 6/8/2007)


 



4) IVA – METODO DELL’INVERSIONE CONTABILE SUI NOLI “A CALDO”: QUANDO SI APPLICA


Il meccanismo dell’inversione contabile (reverse charge) non si applica sulle prestazioni per i contratti di noleggio con operatore o compreso di montaggio e/o smontaggio, cosiddetti “noli a caldo”, se il prestatore viene chiamato a eseguire il servizio in qualità di “mero esecutore” materiale delle direttive del committente.


In tale ipotesi, infatti, manca uno degli elementi tipici del contratto d’appalto e cioè l’autonomia organizzativa.


Le prestazioni relative ai contratti di noleggio senza aggiunta di manodopera (senza operatore o senza montaggio/smontaggio), cosiddetti “noli a freddo”, sono escluse dall’ambito applicativo dell’inversione contabile, di cui all’art. 17, comma 6, lettera a), del DPR n. 633/1972, giacché tali prestazioni non danno origine a subappalti.


Inoltre, tali attività non rientrano tra quelle riconducibili alla sezione F della tabella di classificazione delle attività economiche Atecofin (2004).


Secondo l’Agenzia delle Entrate, rientrano, invece, nella sezione “F” delle tabelle Atecofin i contratti di noleggio, c.d. “noli a caldo”, riconducibili alle attività contraddistinte dai seguenti codici:


– 45.25.0, altri lavori di costruzione, tra i quali rientrano il noleggio di ponteggi e piattaforme di lavoro con montaggio e smontaggio


– 45.50.0, noleggio di macchine e attrezzature per lavori edili, con operatore, tra i quali rientrano il noleggio di gru, macchine movimento terra, macchine per il pompaggio del calcestruzzo eccetera.


Peraltro, l’inclusione o l’esclusione dalla sezione F ha pacificamente risolto i dubbi legati alle prestazioni relative ai noleggi puri (“noli a freddo”), alle quali, quindi, non si applica il sistema del reverse charge.


Diversamente, e con particolare riferimento ai “noli a caldo”, l’inclusione o l’esclusione dalla sezione F non è sufficiente a risolvere i casi dubbi.


A tal fine, l’Agenzia delle Entrate, con risoluzione, ha chiarito che, se il prestatore deve eseguire il servizio in qualità di “mero esecutore” materiale delle direttive del committente, venendo a mancare quindi uno degli elementi tipici del contratto d’appalto, e cioè l’autonomia organizzativa, non si deve applicare il meccanismo del reverse charge.


Qualora, invece, oggetto del contratto sia non tanto il mero noleggio (anche a caldo), ma la realizzazione di lavori di sbancamento, sistemazione di terreni, demolizione di edifici e simili, in funzione di un contratto di subappalto, caratterizzato, quindi, da un’obbligazione di risultato, dall’assenza del vincolo di subordinazione, dall’organizzazione in proprio con assunzione dei relativi rischi, allora si applica il meccanismo del reverse charge.


In conclusione, il meccanismo dell’inversione contabile, di cui all’art. 17, comma 6, lettera a), del DPR n. 633/1972, non si applica ai contratti di noleggio con operatore in tutte quelle ipotesi in cui non è possibile rinvenire uno degli elementi tipici del contratto d’appalto e, cioè, l’autonomia organizzativa.


Infatti, nel caso di specie il prestatore risultava essere “mero esecutore” materiale delle direttive del committente, e, inoltre, il corrispettivo viene commisurato alle ore di utilizzo del mezzo con il relativo operatore, non tenendo, pertanto, conto del risultato.
Nel caso di specie, pertanto, il consorzio deve fatturare le suddette prestazioni addebitando al committente l’Iva nella misura del 20%.


Parimenti il socio, nel fatturare le suddette prestazioni al consorzio, deve addebitare l’Iva nella misura del 20.


(Agenzia delle Entrate, Risoluzione n. 205/E del 3/8/2007, pubblicata il 6/8/2007)



 


5) RISTRUTTURAZIONI EDILI –  DETRAZIONE AUTONOMA PER LE PARTI COMUNI:  IL LIMITE DI SPESA AGEVOLABILE NON È INFLUENZATO DAI LAVORI REALIZZATI NELL’APPARTAMENTO


Il limite massimo di spesa su cui calcolare la detrazione spettante in relazione ai lavori di ristrutturazione sulle parti comuni dell’edificio non è influenzato dagli interventi di manutenzione straordinaria successivamente realizzati nel proprio appartamento.


I lavori sulle parti comuni, essendo oggetto di un’autonoma previsione agevolativa, vanno considerate in modo autonomo.


Una risoluzione ha fornito chiarimenti su questioni riguardanti i lavori di ristrutturazione sulle parti comuni di un edificio, a uso abitazione, avvenuti a cavallo degli anni d’imposta 2004 – 2006.


L’art. 1, comma 1, della legge n. 449/1997 consente di potere usufruire del beneficio fiscale della detrazione, dall’imposta lorda, del 36% delle spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico per la realizzazione di lavori di manutenzione, anche ordinaria, sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché per la realizzazione di interventi di ristrutturazione di cui alle lettere b), c), d) dell’articolo 31, legge n. 457/78, sulle singole unità immobiliari.


L’art. 35, comma 35-quater, del D.L. n. 223/2006, ha stabilito che, a decorrere dall’1/10/2006, il limite di 48mila euro, che costituisce il tetto massimo di spesa su cui è consentito calcolare la detrazione del 36%, deve essere riferito alla singola abitazione e suddiviso, eventualmente, in base alla quota di proprietà tra gli aventi diritto.


La Finanziaria 2007 ha prorogato anche per l’anno in corso l’agevolazione, nel limite di 48mila euro per unità, ferme restando le altre condizioni ivi previste, per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2007.


(Agenzia delle Entrate, Risoluzione n. 206/E del 3/8/2007, pubblicata il 6/8/2007)



 


6) INDENNITA’ DI TRASFERTA: E’ SOGGETTA A TASSAZIONE


Tutti i compensi erogati nell’ambito del rapporto di lavoro vanno assoggettati all’Irpef ove manchi una espressa previsione normativa.


Per conseguenza, le indennità di trasferta o di missione, di regola si devono assoggettare a tassazione, e le previste soglie di esclusione devono essere intese come deroghe al criterio dell’omnicomprensività del reddito di lavoro dipendente.


In particolare, riguardo le indennità di trasferta o di missione (nel caso di specie il trattamento fiscale da riservare alle somme erogate dal ministero del Lavoro ai propri dipendenti per attività ispettiva), le uniche deroghe ammesse sono quelle espressamente previste dalla norma (art. 51 del Tuir).


Per cui, in generale, oltre una certa soglia (€ 46,48 per le trasferte effettuate fuori dal territorio del comune dove è stabilita la sede di lavoro, o € 77,47 per quelle effettuate all’estero) le indennità di trasferta o di missione concorrono alla formazione del reddito imponibile.


Parimenti è soggetto a tassazione l’intero importo, al netto dei rimborsi delle spese di trasporto comprovate da documenti provenienti dal vettore, delle indennità corrisposte per le trasferte o le missioni all’interno del territorio comunale.


(Agenzia delle Entrate, Risoluzione n. 207/E del 6/8/2007, pubblicata il 7/8/2007)


 



7) INCENTIVO ESODO: SOGGETTO A TASSAZIONE


Le somme erogate in occasione della cessazione del rapporto di lavoro subordinato a titolo di incentivo all’esodo volontario sono integralmente assoggettabili a tassazione. Le uniche deroghe ammesse al principio della omnicomprensività dei redditi di lavoro dipendente sono, infatti, quelle espressamente previste, e il trattamento in questione non rientra in alcuna di queste.


A supporto di tale posizione, l’Agenzia delle Entrate ha indicato due interventi della Cassazione.
Con la Sentenza n. 16125/2004 i supremi giudici, nel disconoscere alle suddette somme i caratteri dell’erogazione liberale eccezionale e non ricorrente a favore della generalità dei dipendenti, hanno affermato che l’assoggettamento a Irpef del trattamento è conseguenza della sua natura di incentivo alle dimissioni e, dunque, sostanzialmente reddituale (in funzione del ristoro di un lucro cessante).


Mentre la seconda Sentenza (numero n. 974/1997) ha evidenziato il carattere retributivo degli “incentivi all’esodo”.


(Agenzia delle Entrate, Risoluzione n. 208/E del 6/8/2007, pubblicata il 7/8/2007)


 



8) LE SOCIETÀ INTERESSATE DA PROCEDURE DI LIQUIDAZIONE GIUDIZIARIA SONO ESCLUSE DALL’APPLICAZIONE DELLA DISCIPLINA SULLE SOCIETÀ NON OPERATIVE


Le società interessate da procedure di liquidazione giudiziaria sono escluse dall’applicazione della disciplina sulle società non operative, senza necessità di presentare istanza di interpello disapplicativo.


L’agenzia delle Entrate ha così integrato il contenuto della circolare n. 44/E del 9/7/2007.


Nessuna necessità, perciò, di chiedere la disapplicazione della disciplina sulle società non operative facendo appello alle “oggettive situazioni che hanno reso impossibile il conseguimento dei ricavi” (articolo 4-bis, dell’articolo 30, legge 23 dicembre 1994, n. 724). L’Amministrazione ha, difatti, spiegato come nelle ipotesi di liquidazione giudiziaria si rinvengano le stesse motivazioni che hanno indotto il legislatore a escludere dall’applicazione della norma in esame le società in amministrazione controllata o straordinaria.


Il principio, del resto, era stato già affermato in un precedente documento di prassi (la circolare n. 25/E del 4 maggio 2007), in cui si leggeva chiaramente che “Il trattamento stabilito per le società in amministrazione controllata e straordinaria può essere esteso, per analogia, anche alle seguenti società che, pertanto, sono escluse dalla disciplina sulle società non operative senza necessità di presentare istanza di interpello: società in stato di fallimento; società in liquidazione coatta amministrativa, società interessate da procedure di liquidazione giudiziaria“.


(Agenzia delle Entrate, Risoluzione n. 209/E del 8/8/2007)


  


9) ENTI NON COMMERCIALI: QUANDO I CONTRIBUTI RICEVUTI PER RISTRUTTURARE UN IMMOBILE DANNO ORIGINE A SOPRAVVENIENZA ATTIVA


I contributi pubblici erogati per la ristrutturazione di un immobile di un ente non commerciale, escluso dai cespiti “relativi all’impresa”, non concorrono alla formazione del reddito d’impresa come sopravvenienza attiva.


L’agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito al trattamento tributario, ai fini delle imposte sui redditi, dei contributi pubblici percepiti, per la ristrutturazione di immobili “non relativi all’impresa“, da un ente non commerciale che svolge anche attività commerciale e, contestualmente, delle spese dallo stesso sostenute per l’anzidetta ristrutturazione.


L’Amministrazione ha evidenziato, in primo luogo, la necessità di verificare se i contributi in argomento fossero o meno destinati allo svolgimento di un’attività di natura commerciale.
Per gli enti non commerciali, infatti, i contributi pubblici concorrono alla formazione del reddito d’impresa solo se erogati per la realizzazione di attività di natura commerciale.
Detti contributi, invece, non sono rilevanti ai fini Ires laddove siano destinati a finanziare l’attività non commerciale, posta in essere dall’ente per realizzare i propri scopi istituzionali.


Nel caso concreto esaminato, i contributi erano stati concessi dalla Regione Liguria in forza della Legge Regionale n. 30/1998.


L’erogazione, in conto capitale, in favore dell’ente non commerciale, era espressamente finalizzato a coprire una quota del costo di ristrutturazione di un immobile di proprietà dell’ente stesso, individuato come “struttura non funzionante”, da destinare alla comunità educativo-assistenziale per minori, attualmente ospitata presso un altro immobile di proprietà del medesimo ente.


Nel caso di specie, l’immobile alla cui ristrutturazione era destinato il suddetto contributo:


– è stato considerato, fino al 1998, bene strumentale per natura e per destinazione all’attività commerciale svolta dal medesimo ente;


– è stato successivamente estromesso dal patrimonio dell’impresa, ai sensi dell’art. 9, comma 2, del D.Lgs. n. 460/1997, con il contestuale pagamento dell’imposta sostitutiva e l’eliminazione dello stesso dal libro degli inventari;


– è stato, quindi, considerato come produttivo di reddito da fabbricati, ai fini Ires e, conseguentemente, non sono state portate in deduzione dal reddito d’impresa le quote di ammortamento e le spese di manutenzione dello stesso;


– sarà utilizzato, non appena ristrutturato, nell’ambito dell’attività educativo-assistenziale, che, ai fini tributari, ha natura commerciale.


In merito alla qualificazione dei beni relativi all’impresa appartenenti agli enti non commerciali, l’Agenzia delle entrate si era già espressa con la risoluzione n. 96/E del 3 agosto 2006, precisando che, in forza dell’articolo 65 del Tuir, l’imprenditore individuale e, al pari, l’ente non commerciale, hanno la facoltà di escludere dal novero dei cespiti “relativi all’impresa” anche gli immobili strumentali all’attività commerciale, attraverso la mancata iscrizione nell’inventario.


L’Amministrazione ha chiarito, al riguardo, che da tale esclusione dal libro degli inventari consegue che ai beni “non relativi all’impresa” non sono riferibili le vicende economiche che influenzano la determinazione del reddito d’impresa. Pertanto, il contributo pubblico erogato dalla Regione per la ristrutturazione dell’immobile appartenente al patrimonio privato/istituzionale dell’ente non commerciale interpellante non concorre alla formazione del reddito d’impresa come sopravvenienza attiva, prescindendo, quindi, dall’utilizzo dello stesso nell’attività commerciale svolta dall’ente.


Da ciò consegue, infine, che le spese per la ristrutturazione del fabbricato destinatario del finanziamento non possono essere portate in deduzione dal reddito d’impresa dell’ente non commerciale beneficiario.


(Agenzia delle Entrate, Risoluzione n. 210/E del 8/8/2007)



 


10) TRATTAMENTO FISCALE DEI TERRENI SU CUI INSISTONO I FABBRICATI


La regola dell’acquisto autonomo, prevista per gli immobili acquisiti in proprietà, è applicabile anche al leasing-appalto.


Ai fini della deduzione, quindi, assume rilevanza l’effettivo costo sostenuto dalla società di leasing per la costruzione del fabbricato.


La modifica normativa, introduttiva della disciplina dello “scorporo”, è espressione di una necessità avvertita dal legislatore anche nell’ipotesi in cui l’immobile sia acquisito con un contratto di leasing finanziario: in tal caso, la quota capitale deducibile è solo quella riferibile al fabbricato, mentre risulta fiscalmente indeducibile la quota parte riferibile al terreno.
Per determinare la quota capitale riferibile all’area, occorre applicare le percentuali del 20% o 30% (se il fabbricato è di tipo industriale) alla quota capitale di competenza.
Fatto ciò, la quota capitale riferibile all’area dovrà essere sottratta a quella di competenza per ottenere la quota capitale riferibile al fabbricato, fiscalmente deducibile nell’esercizio di competenza.
La risoluzione ha chiarito che a tale fattispecie è applicabile la regola dell’acquisto autonomo, prevista per gli acquisti in proprietà dal comma 7, art. 36 del Dl n. 223/2006, in base alla quale il valore ammortizzabile di un fabbricato costruito successivamente all’acquisizione del terreno è pari al costo effettivamente sostenuto per la sua costruzione.


In sostanza, il criterio dell’acquisto autonomo consente di dare rilevanza fiscale al valore effettivo della costruzione, prescindendo dal valore forfetario ottenuto applicando le percentuali del 20% o 30% al costo complessivo dell’immobile.


Qualora il contratto di leasing sia stato stipulato prima del periodo d’imposta in corso al 4 luglio 2006, occorre tenere presente, inoltre, che la norma richiede la necessità di rideterminare le quote di canoni che maturano a decorrere dal periodo d’imposta in corso alla predetta data.


Si tratta, in sostanza, di calcolare la residua quota capitale che, come chiarito nella precedente circolare n. 1/E del 2007, sarà deducibile a partire dal periodo d’imposta in corso al 4 luglio 2006 sulla base della residua durata del contratto di leasing.


Infine, che la risoluzione in esame ha ulteriormente confermato il principio di equivalenza tra acquisto in leasing e acquisto in proprietà dell’immobile, più volte affermato dall’Amministrazione finanziaria e recentemente ribadito presso la VI Commissione permanente (Finanze) in risposta al question time 5-01210 del 4 luglio 2007.


(Agenzia delle Entrate, Risoluzione n. 211/E del 8/8/2007)


 



11) CONTRATTO DI LEASING: LE REGOLE FISCALI PER L’IPOTESI DEL SUBENTRO


Per il corretto trattamento fiscale del corrispettivo pagato dal subentrante in un contratto di leasing, occorre prima di tutto determinare il valore normale del bene al netto dei canoni residui e del prezzo di riscatto attualizzati.


Tale ammontare rappresenta per il cessionario un costo sospeso da ammortizzare a partire dal periodo d’imposta in cui è esercitato il riscatto.


L’eventuale somma versata in più rispetto al valore normale “netto” costituisce una spesa relativa a più esercizi, deducibile nei limiti della quota imputabile a ciascun esercizio lungo la durata del contratto.


L’Agenzia delle Entrate ha individuato le regole applicabili al costo del subentro in contratto di locazione finanziaria, alla luce delle norme del Tuir che espressamente disciplinano solo la deducibilità dei canoni di leasing.


La tesi dell’Agenzia delle Entrate comincia dal riconoscimento di una doppia causa nell’acquisizione del contratto di leasing: Il conseguimento sia del diritto di godimento del bene nel residuo periodo di vigenza del contratto medesimo, sia dell’opzione di acquisto della proprietà dello stesso.


Era stato ritenuto dal contribuente corretto dividere esattamente a metà il corrispettivo pattuito per il subentro, considerando le due parti di pari importo, rispettivamente, un onere pluriennale da ripartire sulla residua durata del contratto medesimo e un acconto per il futuro riscatto, da ammortizzare insieme al riscatto stesso.


Ma l’agenzia delle Entrate ha precisato che tale soluzione non è accettabile.


Il corrispettivo può essere considerato un anticipo del prezzo del bene solo nella misura in cui lo stesso importo costituisce una sopravvenienza attiva per il cedente del contratto, che l’art. 88, comma 5, del Tuir  assoggetta a tassazione a tale titolo il valore normale del bene al netto dei canoni residui e del prezzo di riscatto attualizzati alla data di cessione.


L’eventuale ulteriore differenza positiva è da considerare, quale onere sostenuto per il subentro nel godimento del bene, un costo deducibile in rapporto alla residua durata del contratto (art. 108, comma 3, del Tuir).


In conclusione, il valore normale del bene, al netto dei canoni residui e del prezzo di riscatto attualizzati, costituisce:


– per il cedente, una sopravvenienza attiva


– per il cessionario, un costo sospeso che va aggiunto al valore del bene iscritto nell’attivo patrimoniale al momento del riscatto, a formare la base da prendere a riferimento per l’ammortamento.


Nel caso l’opzione per il riscatto non dovesse, invece, essere esercitata, il costo diverrebbe integralmente spesabile nel periodo d’imposta in cui diviene certa l’insorgere della insussistenza.


Mentre l’eventuale ulteriore somma pagata:


– per il cedente, rappresenta un componente positivo di reddito, imponibile in base al generale principio di derivazione


– per il cessionario, costituisce una spesa relativa a più esercizi, deducibile nel limite della quota imputabile a ciascun esercizio lungo la residua durata del contratto.


Peraltro, nel caso di specie, essendo stato il corrispettivo pattuito per la cessione del contratto di locazione finanziariaquantificato quale differenza tra il valore normale attribuito dalle parti all’immobile e l’ammontare della quota capitale compresa nei canoni ancora da pagare oltre al prezzo di riscatto“, lo stesso va integralmente considerato, ai fini fiscali, come costo sospeso, da ammortizzare a decorrere dal periodo d’imposta in cui il diritto di riscatto sarà esercitato.


(Agenzia delle Entrate, Risoluzione n. 212/E del 8/8/2007)


 


12) ANCHE LA CESSIONE DELLA NUDA PROPRIETÀ COMPORTA LA DECADENZA DAI BENEFICI FISCALI PREVISTI PER LA PRIMA CASA


Anche la cessione della nuda proprietà comporta la decadenza dai benefici “prima casa” quando la vendita è effettuata prima del decorso del quinquennio dalla data dell’acquisto.


In tal caso, la perdita del beneficio riguarda la parte di prezzo corrispondente al diritto parziario ceduto, calcolato applicando al prezzo dichiarato nell’atto di acquisto i coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto, riportati nel prospetto allegato al testo unico dell’imposta di registro, con riferimento alla data in cui il diritto è stato acquisito.


In caso di vendita o donazione degli immobili acquistati con i benefici “prima casa”, prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonchè una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte.


Se, invece, si tratta di cessioni soggette a Iva, l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti recupera nei confronti degli acquirenti la differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, irrogando, nel contempo, la sanzione amministrativa, pari al 30% della differenza medesima.


Sono in ogni caso dovuti gli interessi di mora.


Viceversa, la medesima operazione di vendita, anche se viene eseguita entro il quinquennio dall’acquisto, non genera una plusvalenza tassabile quando l’immobile sia stato destinato ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, per la maggiore parte del periodo compreso tra l’acquisto e la successiva cessione.


Inoltre, non si decade dai benefici fiscali se il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile, procede all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.


(Agenzia delle Entrate, Risoluzione n. 213/E del 8/8/2007)



 


13) COMUNICAZIONE DATI CATASTALI: IL COMUNE NON HA L’OBBLIGO DI TRASMETTERE AI GESTORI DEI SERVIZI QUELLI DEGLI IMMOBILI IN CUI SONO ATTIVATE LE UTENZE (ENERGIA ELETTRICA, GAS E ACQUA)


Gli enti locali che stipulano contratti a loro nome per la fornitura di energia elettrica, gas e acqua non sono obbligati a comunicare ai venditori di tali servizi i dati catastali degli immobili in cui le stesse utenze sono attivate, nel caso i locali vengano usati dall’ente nell’esercizio delle proprie funzioni istituzionali.


L’obbligo, a carico delle società fornitrici di servizi, di comunicare i dati catastali da loro raccolti su dichiarazione del cliente è stato esteso a tutte le categorie di utenze, comprese quelle a uso domestico, con l’intenzione di aumentare le possibilità di accertamento di eventuali evasioni di imposta riguardanti il settore immobiliare.


La Finanziaria del 2006 ha allargato la “platea” investendo dell’obbligo delle comunicazioni non solo il settore dell’energia elettrica ma anche le forniture di servizi idrici e gas.


Alla luce di ciò sono interessati dai nuovi obblighi di comunicazione dei dati catastali gli immobili presso cui sono attivate le utenze a uso domestico e quelle a uso commerciale, risultando esclusi i contratti di somministrazione di energia elettrica, di servizi idrici e gas, posti al servizio di immobili utilizzati dagli enti pubblici nell’esercizio delle proprie funzioni istituzionali.


Tuttavia, nel caso in cui l’ente faccia un uso diverso, “non istituzionale”, dell’immobile, lo stesso rientra nell’ambito di applicazione della norma che prevede l’obbligo a carico di aziende, istituti, enti e società erogatrici dei servizi di elettricità, acqua e gas di comunicare all’Anagrafe tributaria i relativi dati catastali.


(Agenzia delle Entrate, Risoluzione n. 214/E del 8/8/2007)


 



14) LA CESSIONE DEGLI ALLOGGI DELLE POSTE RIENTRA NELL’EDILIZIA RESIDENZIALE: PERTANTO SPETTANO LE AGEVOLAZIONI FISCALI


La cessione di alloggi di proprietà di Poste Italiane S.p.A. al locatario dell’immobile è riconducibile tra gli atti e i contratti di attuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale. Pertanto, l’affittuario può procedere all’acquisto beneficiando del regime di favore, consistente nell’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa e nell’esenzione di quelle imposte ipotecaria e catastale (a tale cessione si applica la disciplina contemplata dall’art. 32 del D.P.R. n. 601/1973, che stabilisce la corresponsione dell’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali).


(Agenzia delle Entrate, Risoluzione n. 215/E del 9/8/2007)


 



15) TRATTAMENTO TRIBUTARIO APPLICABILE AI COSTI CONSEGUENTI ALLA CONCESSIONE DI SCONTI SULLA VENDITA DI TELEFONINI


Una società, a partire dall’esercizio 2006 redige i conti annuali secondo i principi contabili internazionali IAS/IFRS, e nell’esercizio della sua attività di erogazione di servizi telefonici, effettua offerte promozionali al fine di acquisire e “fidelizzare” la clientela.


In particolare, nell’ambito dell’attività di gestione della telefonia mobile, le offerte che prevedono:


– la vendita ai clienti di apparecchiature terminali (telefonini) a prezzi particolarmente vantaggiosi, operando uno sconto sul prezzo di vendita (che può risultare anche inferiore al costo di acquisto);


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