La cancellazione dell’ipoteca


Con l’entrata in vigore della legge n. 40/2007, che ha convertito il Decreto Legge n. 7/2007, è stata disposta la possibilità di cancellare l’ipoteca sugli immobili senza alcun onere per il debitore.


Spesso, per l’acquisto di un immobile, l’acquirente non dispone del denaro necessario e, nel rivolgersi a un istituto di credito per richiederlo, quest’ultimo chiede che sull’immobile appena acquistato o da acquistare venga iscritta un’ipoteca di primo grado. L’ipoteca – è opportuno rammentarlo – è un diritto reale di garanzia che tutela il creditore nell’eventualità che il debitore non onori il suo debito. Tale diritto si costituisce con l’iscrizione nel registro della Conservatoria dei Registri Immobiliari del luogo dove è situato l’immobile. Il diritto di ipoteca è imprescrittibile, ma gli effetti dell’iscrizione durano venti anni, pertanto, in caso di mutui ipotecari che hanno una durata maggiore, si rende necessaria una rinnovazione dell’iscrizione prima della scadenza del termine.


Tutto ciò premesso, la legge n. 40/2007 ha deciso di venire incontro a coloro che avendo estinto il debito “gravato” da ipoteca hanno intenzione di cancellarla. Il procedimento per ottenerne al cancellazione è – almeno nell’intenzione del legislatore – piuttosto semplice: è sufficiente rivolgersi alla banca che ha erogato il mutuo ipotecario per ottenere la cancellazione dell’ipoteca senza alcun onere per il debitore. A tal proposito l’Agenzia del Territorio ha emanato una circolare (n. 5 del 1° giugno 2007 – n. prot. 43543) con la quale indica le modalità con cui può avvenire tale cancellazione. La stessa circolare precisa che i contribuenti non devono pagare alcun tributo per ottenerla. Fin qui tutto sembra facile ma non è proprio così. Infatti, la procedura di cancellazione avviene mediante invio della quietanza di avvenuta estinzione del debito da parte della banca. L’invio, almeno nelle intenzioni dell’Agenzia del Territorio, avviene o dovrebbe avvenire, mediante trasmissione di un file telematico. Nel caso in cui ciò non fosse possibile – ed è proprio in questa prime fase che può essere definita di rodaggio delle nuove norme – la trasmissione avviene su supporto cartaceo, con la conseguente (e inevitabile) complicazione per la sicurezza delle transazioni. Il problema risulta più serio del previsto se si considera che la cancellazione dell’ipoteca avviene proprio quando si decide di vendere l’immobile. Chiarisco: il sig. Rossi ha acquistato diversi anni fa un immobile per il quale ha ottenuto un mutuo ipotecario dalla sua banca, ora decide di vendere lo stesso immobile al sig. Bianchi il quale lo acquisterà in seguito all’ottenimento di un mutuo ipotecario concessogli dalla sua banca. Il sig. Rossi chiederà la cancellazione dell’ipoteca per suo conto alla propria banca mentre il sig. Bianche dovrà “chiedere” una nuova iscrizione ipotecaria sull’immobile appena acquistato. Da quanto appena esposto si evince la complessità della situazione in cui possono venire a trovarsi i due contraenti, soprattutto se le comunicazioni di iscrizione-cancellazione dell’ipoteca è avvenuta su supporto cartaceo. Inoltre, la nuova legge sancisce che, ricevuta la comunicazione di quietanza, l’Agenzia del Territorio deve procedere alla cancellazione dell’ipoteca nelle ventiquattro ore successive alla scadenza del trentesimo giorno dalla data di estinzione del debito. Nell’ipotesi in cui il vecchio mutuo viene estinto in occasione della vendita dell’immobile ipotecato, chi lo compra (e la banca che eroga il nuovo mutuo e che iscrive una nuova ipoteca) non potranno disporre della cancellazione della vecchia ipoteca prima del decorso dei trenta giorni. Un altro problema da tener presente riguarda il caso in cui la banca, pur avendo già rilasciato la quietanza di estinzione del debito può inviare nei trenta giorni successivi all’estinzione del debito all’agenzia del Territorio una richiesta di “permanenza” dell’ipoteca nonostante l’avvenuta estinzione del debito. Questo può accadere quando il debitore è sottoposto, ad esempio, a procedure concorsuali, nel timore che ci siano azioni revocatorie.


Come si evince da questo breve elaborato l’intenzione è ottima, ma per la sua concreta realizzazione vi sono non pochi problemi.


 


Nicola Gravina


 


Luglio 2007


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