Ulteriori chiarimenti sulla revisione del regime fiscale delle cessioni e locazioni di fabbricati (parte terza)

di Vincenzo D'Andò

Pubblicato il 13 marzo 2007

ACCONTI FATTURATI IN REGIME DI APPLICAZIONE DELL'IVA

 

L’Agenzia delle Entrata, nella lunga circolare n. 12 del 01.03.2007, ha risposto anche sul caso degli acconti fatturati in regime di applicazione IVA.

In particolare, sulla domanda se per le cessioni effettuate in regime di esenzione I.V.A. e, quindi, soggette ad imposta di registro in misura proporzionale, in presenza di acconti già fatturati con l’applicazione dell'I.V.A., la liquidazione dell'imposta di registro vada effettuata sul residuo prezzo al netto dell'acconto oppure sull'intero prezzo con la facoltà dell'acquirente di richiedere successivamente il rimborso.

A parere dell’Agenzia delle Entrate l’imposta sugli acconti pagati in relazione a cessioni di immobili imponibili ad IVA prima del 4.7.2006 e poi divenute esenti dal tributo a causa del D.L. n. 223/2006, essendo stata correttamente applicata in base alla normativa vigente al momento del pagamento, è ritenuta determinata oramai a titolo definitivo.

Tuttavia, ha precisato la circolare n. 12/2007, per evitare la duplice tassazione delle cessioni di immobili che hanno scontato l’IVA in sede di pagamento dell’acconto di corrispettivo e che sono assoggettate ad imposta proporzionale di registro all’atto del trasferimento per effetto delle modifiche introdotte, nel corso del perfezionamento del contratto, l’imposta proporzionale di registro si applica su una base imponibile, considerata al netto dell’acconto già assoggettato ad IVA (il medesimo criterio deve essere adottato anche nella ipotesi in cui entro i quattro anni successivi alla ultimazione del fabbricato sia pagato l’acconto in regime di imponibilità ad IVA, e, successivamente, sia pagato il restante corrispettivo, in regime di esenzione).

 

RISCATTO DI IMMOBILI IN LEASING: BASE IMPONIBILE AI FINI DELLE IMPOSTE IPOTECARIA E CATASTALE

 

Sul riscatto di immobili in leasing, quale base imponibile deve

essere assunta ai fini dell’applicazione delle nuove imposte ipo-catastali?

Riguardo le imposte ipotecaria e catastale applicabili in sede di riscatto dell’immobile, la base imponibile, che è costituita dal valore venale in comune commercio, può essere individuata nel prezzo di riscatto del bene aumentato dei canoni, depurati dalla componente finanziaria.

 

L’Agenzia ha, dapprima, premesso che l’art. 35, comma 10-ter, del D.L. n. 223/2006 ha stabilito particolari criteri per l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale dovute, tra l’altro, in relazione all’acquisto di immobili strumentali da concedere in locazione finanziaria.  Peraltro, dal 1° ottobre 2006, le imposte ipotecarie e catastali sono ridotte alla metà.

Analogo trattamento è previsto per il riscatto da parte dell’utilizzatore dell’immobile concesso in locazione finanziaria.

Inoltre, il comma 10-sexies del medesimo art. 35 prevede che in sede di riscatto del bene le somme corrisposte a titolo di imposta proporzionale di registro sui canoni di locazione possano essere portate a scomputo di quanto dovuto a titolo di imposte ipotecarie e catastali. Secondo l’Agenzia delle Entrate, la nuova normativa consente di suddividere le imposte ipocatastali tra il momento di acquisto del bene da parte della società di leasing e il momento di acquisto da parte dell’utilizzatore poiché in ciascuno dei due momenti si applicano nella misura del 50% e di sterilizzare l’imposta di registro applicata sui canoni consentendone il recupero in sede di riscatto.

 

AFFITTO DI AZIENDA

 

Ai sensi dell’art. 35, comma 10-quater, del D.L. n. 223/2006 (norma antielusiva) all’affitto di azienda il cui valore complessivo sia costituito, per più del 50%, dal valore normale di fabbricati deve essere applicata la normativa prevista per le locazioni di immobili, qualora questa risulti meno favorevole.

Nei confronti di quale parte contraente deve essere verificata tale condizione: Del locatore o del conduttore?

 

La norma antielusiva si applica nelle ipotesi in cui il valore dei fabbricati compresi nell’azienda costituisca la maggiore parte del valore dell’azienda stessa.

Poiché la norma per la valutazione dei fabbricati richiama i criteri del valore normale come determinati dall’articolo 14 del DPR n. 633/1972, l’Agenzia delle Entrate ritiene che tale criterio di valutazione per ragioni di omogeneità debba essere riferito ad entrambi gli elementi del rapporto comparativo, il complesso aziendale e i fabbricati.

 

Peraltro, l’Agenzia delle Entrate ha rilevato che l’affitto d’azienda è ordinariamente assoggettato ad IVA nella misura del 20% e all’imposta di registro in misura fissa.

Mentre, la semplice locazione di immobili strumentali, a seguito del D.L. n. 223/2006, come convertito dalla Legge 248/2006, è assoggettata ad IVA nella misura del 20% se effettuata nei confronti di soggetti privati o di soggetti che operano la detrazione in misura non superiore al 25% o se è esercitata l’opzione per l’imponibilità, mentre è esente nelle altre ipotesi.

In ogni caso le locazioni di fabbricati strumentali, esenti o imponibili ad IVA, sono assoggettate all’imposta di registro nella misura dell’1%.

L’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 12/2007, ritiene che, per valutare il sistema di tassazione più sfavorevole, non si deve tenere conto degli effetti che il trattamento fiscale di esenzione o di imponibilità ad IVA, applicabile alle cessioni di fabbricati, produce in termini di detrazione dell’IVA assolta sugli acquisti.

In particolare non si deve tenere conto di tale aspetto né in relazione alla circostanza che l’effettuazione di locazioni esenti limita il diritto alla detrazione spettante al locatore né della circostanza che qualora il conduttore abbia un limitato diritto alla detrazione, risulterebbe per lui di maggior sfavore una prestazione di locazione in regime di imponibilità IVA.

L’Agenzia ritiene, invece, che la ratio antielusiva della norma richieda di individuare il regime di maggior sfavore nella applicazione della imposta proporzionale di registro, prevista per tutte le locazioni di fabbricati strumentali, sia imponibili che esenti, poste in essere ai sensi dell’articolo 10, n. 8).

In relazione a tale aspetto, in sostanza, l’applicazione del regime di tassazione previsto per i fabbricati strumentali risulterà sempre più sfavorevole rispetto a quello previsto per le locazioni di azienda.

 

LOCAZIONE DI AREE CON SOVRASTANTE IMPIANTO DI LAVAGGIO CLASSIFICATE NELLA CATEGORIA CATASTALE D7

 

La locazione di aree attrezzate con sovrastante impianto di lavaggio per autocarri ed autovetture nonché di costruzioni leggere destinate ad uso ufficio e

magazzino, accatastate nella categoria D07, concretizza una delle fattispecie comprese tra quelle interessate dalle modifiche apportate alla disciplina IVA delle locazioni dall’art. 35 del D.L. n. 223/2006?

Anche un’insieme di fabbricati, come nel caso descritto, può costituire un immobile strumentale rilevante ai fini dell’applicazione dell’art. 10, n. 8) o 8-ter) del DPR n. 633/1972.

 

 

Secondo l’Agenzia delle Entrate, anche per gli immobili caratterizzati da una particolare complessità tipologica risultano validi i criteri forniti con la circolare n. 27/2006, secondo cui sono assoggettati alla disciplina fiscale prevista per gli immobili strumentali le unità immobiliari classificate nelle categorie catastali B, C, D, E, concernenti, rispettivamente, immobili a destinazione ordinaria: gruppo A, B, C, immobili a destinazione speciale: gruppo D, immobili a destinazione particolare: gruppo E.

Gli impianti di lavaggio auto costituiscono unità immobiliari comprese nel gruppo C 3, se dotati di attrezzature semplici, o nel gruppo D 7 se del tipo automatico con presenza di attrezzature specifiche .

Infine, l’Agenzia ha segnalato che il catasto urbano acquisisce all’inventario anche porzioni  immobiliari non produttivi di reddito, quali i lastrici solari, e le aree urbane (indicate nella categoria F).

Tali immobili non essendo compresi nelle categorie catastali B, C, D ed E, che ai fini IVA identificano i fabbricati strumentali, non sono interessati dalle modifiche normative introdotte dal D.L. n. 223/2006 e dalla relativa legge di conversione.

In particolare non hanno subito modifiche nel regime di tassazione le cessioni e le locazioni di  aree, per le quali il regime di imponibilità resta determinato dal carattere edificatorio o meno delle stesse.

 

 

SUBLOCAZIONI

 

Nel caso di concessione in sublocazione di porzioni di immobili strumentali, assoggettata ad IVA, deve essere applicata l’imposta di registro nella misura dell’1%, anche se tale imposta è già stata applicata alla locazione?

Inoltre, le sublocazioni di ramo aziendale devono essere assoggettate a tassazione come locazioni di immobili strumentali nella ipotesi in cui gli immobili facenti parte del ramo aziendale costituiscano più del 50% del valore del ramo d’azienda?

Le prestazioni derivanti da rapporti di sublocazione sono autonomamente assoggettate a tassazione, secondo le regole e i criteri previsti per i contratti di locazione da cui mutuano i caratteri contrattuali.

Pertanto, anche nelle ipotesi di sublocazione occorre applicare il regime fiscale previsto per le locazioni di immobili qualora il valore del ramo aziendale sia costituito per la maggior parte dal valore degli immobili.

 

 

In particolare, ha osservato, l’Agenzia delle Entrate, il rapporto di sublocazione, anche se ai sensi dell'art. 1595 del codice civile risulta collegato al contratto di locazione da un vincolo di reciproca dipendenza, conserva, ai fini fiscali una autonoma rilevanza economica.

 

 

PROFILI NEGOZIALI RELATIVI AL CONTRATTO DI LOCAZIONE: PRESTAZIONI DI SERVIZIO COMPLESSE

 

 

Vengono spesso stipulati contratti con i quali, oltre alla messa a disposizione di vani ad uso Ufficio (unitamente ai relativi arredi) viene fornita una ulteriore serie di servizi aggiuntivi quali servizi postali, di segreteria, amministrativi/contabili con previsione in alcuni casi di un corrispettivo unitario, in altri di distinti corrispettivi. A tali ipotesi si rende applicabile la normativa fiscale relativa alle locazioni di immobili strumentali?

 

Alla luce di indicazioni date dalla giurisprudenza comunitaria, l’Agenzia delle Entrate ritiene che la normativa IVA relativa alle locazioni non sia applicabile ai contratti che prevedono a carico del prestatore oltre all’obbligo di mettere a disposizione dell’altra parte uno spazio determinato anche l’obbligo di rendere servizi ulteriori che risultino qualificanti ai fini della causa del contratto e che non si sostanzino in semplici prestazioni accessorie alla locazione quali i servizi di portierato o altri servizi condominiali.

Nell’ambito di un contratto caratterizzato da una pluralità di prestazioni finalizzate a supportare lo svolgimento di una attività lavorativa, quali servizi di segreteria, postali ecc., in cui la concessione di occupare alcuni spazi di un edificio si ponga solo come un mezzo per attuare una prestazione complessa, non si è in presenza di una locazione.

 

 

PROFILI NEGOZIALI RELATIVI AL CONTRATTO DI LOCAZIONE: PARCHEGGI

 

Una società che gestisce parcheggi stipula contratti con i quali si attribuisce il diritto di accesso per periodi prolungati (cosiddetti abbonamenti).

Si chiede se tali contratti sono da considerare locazioni di immobili, ai sensi dell’art. 10, n. 8) del DPR  n. 633/72

Secondo l’Agenzia delle Entrate, non si è in presenza di locazione di immobile quando il contratto  preveda solo il diritto di accesso nel parcheggio senza diritto ad occupare uno spazio specificamente attribuito.

 

  

APPARTAMENTI PER VACANZE

 

La locazione di unità immobiliari “ad uso di case e appartamenti per vacanze”, catastalmente classificate A/3, quale regime impositivo IVA sconta?

 

Non è cambiato nulla per tale settore.

Infatti, secondo l’Agenzia delle Entrate, anche in base al vigente quadro normativo, affinché le locazioni di immobili abitativi possano essere qualificate attività di tipo turistico – alberghiero, e, quindi, attratte nella specifica normativa IVA (1) prevista per l’attività propria degli alberghi, motel, esercizi di affittacamere, case ed appartamenti per vacanze, e simili, è necessario che ricorrano i requisiti a tal fine richiesti dalla normativa di settore.

 

(1)

La prestazione di alloggio nel settore alberghiero, ove sia qualificabile come tale sulla base della normativa di settore, va assoggettata ad IVA, con l’applicazione dell’aliquota del 10%.

 

 

ULTIMAZIONE DEL FABBRICATO

 

Le modifiche che hanno riguardato il regime IVA delle locazioni e delle cessioni di beni immobili, conferiscono grande importanza al momento dell’ultimazione della costruzione o dell’intervento di ripristino, in quanto, dal verificarsi di tali momenti dipende il regime Iva applicabile alla relativa operazione. Si chiede di conoscere quale sia il significato da attribuire a tali parole.

 

L’attuale formulazione dei numeri 8, 8-bis e 8-ter dell’articolo 10 del DPR n. 633/72 considerano quale elemento necessario affinché la locazione o la cessione dell’immobile non ricada nel regime di esenzione Iva, che l’immobile sia locato o ceduto dall’impresa di costruzione entro quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o degli interventi di recupero.

L’Agenzia delle Entrate, ritiene che il concetto di ultimazione della costruzione o dell’intervento di ripristino dell’immobile vada individuato nel momento in cui l’immobile sia idoneo ad espletare la sua funzione o sia idoneo ad essere destinato al consumo.

Ad es. si deve considerare ultimato l’immobile per il quale sia intervenuta da parte del direttore dei lavori l’attestazione della ultimazione degli stessi, che di norma coincide con la dichiarazione da rendere in catasto.

Inoltre, si deve ritenere “ultimato” anche il fabbricato concesso in uso a terzi, con i fisiologici contratti relativi all’utilizzo dell’immobile, poiché lo stesso, pur in assenza della formale attestazione di ultimazione rilasciata dal tecnico competente si presume che, essendo idoneo ad essere immesso in consumo, presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a fare ritenere l’opera di costruzione o di ristrutturazione completata.

Riguardo i fabbricati in corso di ristrutturazione, la relativa cessione si deve ritenere imponibile ad IVA a condizione che i lavori edili siano stati effettivamente realizzati anche se in misura parziale. Non è sufficiente, pertanto, la semplice richiesta delle autorizzazioni amministrative alla esecuzione dell’intervento perché il fabbricato possa considerarsi in fase di ristrutturazione.

Se è stato richiesto o rilasciato il permesso a costruire o è stata presentata la denuncia di inizio attività ma non è stato dato inizio al cantiere, il fabbricato interessato non può essere considerato, ai fini fiscali, come un immobile in corso di ristrutturazione.

 

 

 

CESSIONE DI FABBRICATO NON ULTIMATO

 

A seguito delle modifiche introdotte alla normativa IVA che disciplina la locazione e la cessione di fabbricati (ad opera del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248), la cessione di un fabbricato (ad uso abitativo) non ancora ultimato ricade nel regime impositivo IVA o deve, invece, essere assoggettata ad imposta di registro?

 

 

A parere dell’Agenzia delle Entrate la cessione di un fabbricato effettuata da un soggetto passivo d’imposta in un momento anteriore alla data di ultimazione del medesimo (come individuata sorpa) non rientra nell’ambito dell’esenzione da IVA, trattandosi di un bene ancora nel circuito produttivo, la cui cessione, va in ogni caso assoggettata ad IVA.

Nell’eventualità che la cessione abbia ad oggetto un fabbricato “non ultimato” per il quale sussistano i requisiti “prima casa” resta ferma l’applicazione dell’aliquota ridotta di cui al n. 21) della Tabella A, parte II, allegata al DPR n. 633/72.

Resta ferma, altresì, l’applicazione dell’aliquota agevolata di cui al n. 127- undecies) della Tabella A, parte III, allegata al medesimo DPR, ove ne sussistano tutti i presupposti di legge.

 

 

CESSIONE DI FABBRICATO PER ATTO DELLA PUBBLICA AUTORITÀ

Secondo l’Agenzia delle Entrare anche sulle cessioni di fabbricati conseguenti a decreto di trasferimento emesso dal Giudice dell’Esecuzione si applica la disciplina fiscale introdotta con il decreto legge n. 223/2006.

Pertanto, ai fini IVA per le cessioni di beni immobili conseguenti ad un atto della pubblica autorità (decreto del Giudice dell'esecuzione di trasferimento del bene esecutato) il momento impositivo si determina all'atto del pagamento del corrispettivo.

Nel caso delle vendite forzate nell'ambito delle procedure esecutive, il trasferimento della proprietà a favore dell’aggiudicatario sia ha non nel momento della aggiudicazione del bene, ma in quello dell’emanazione del decreto di trasferimento del Giudice dell’Esecuzione.

L’aggiudicatario dovrà versare il prezzo nel termine e nei modi fissati dall'ordinanza che dispone la vendita. Soltanto dopo tale versamento, il Giudice dell'Esecuzione pronuncia decreto col quale trasferisce all’aggiudicatario la proprietà del bene espropriato.

Il relativo prezzo pagato dall’aggiudicatario costituisce l’attribuzione patrimoniale a favore del debitore esecutato e assume natura di corrispettivo, come tale da assoggettare ad IVA all’atto del pagamento.

Pertanto, se il pagamento del corrispettivo è avvenuto prima del 4 luglio 2006 (con relativo versamento dell’IVA ed emissione della relativa fattura), l’operazione si considera completata e perfezionata, ai fini dell’IVA, anteriormente alla riforma.

In tal caso, il medesimo decreto di trasferimento è soggetto all'imposta di registro in misura fissa di Euro 168,00, in virtù del principio di alternatività IVA/Registro, ai sensi dell'articolo 40 del DPR n. 131/1986.

Imposte ipotecaria e catastale

Infine, l’Agenzia delle Entrate ha rilevato che nell’ambito della revisione del sistema di tassazione degli immobili strumentali è stato previsto, in correlazione con la riforma del regime IVA, una rideterminazione delle aliquote delle imposte ipotecaria e catastale di

cui al D.Lgs n. 347/1990, nella misura complessiva del 4%.

In particolare:

- Le volture catastali sono soggette  all’imposta del 10 per mille anche se relative a immobili strumentali di cui all’articolo 10, n. 8-ter) del DPR n. 633/72, ancorché assoggettati ad IVA;

- le trascrizioni di atti e sentenze che importano trasferimento di proprietà di beni immobili strumentali di cui al citato articolo 10, n. 8-ter) del DPR n. 633/72, anche se assoggettati ad IVA, sono soggette all’imposta proporzionale del 3%.

Premesso ciò, anche riguardo le predette imposte ipotecaria e catastale, l’Agenzia si è posta il problema di individuare correttamente il momento impositivo.

Per l’accertamento e la liquidazione delle imposte ipotecaria e catastale, per la irrogazione delle relative sanzioni, per le modalità e i termini della riscossione e per la prescrizione, si applicano le disposizioni relative all’imposta di registro e all’imposta sulle successioni e donazioni.

Competenti per l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria relative ad atti che importano trasferimenti di beni immobili sono gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

Pertanto, l’Agenzia delle Entrate ritiene che le imposte dovute per dette “formalità”, così come l’imposta di registro, vadano riferite alla data di formazione dell’atto traslativo di diritti immobiliari.

Per il caso specifico, l’atto traslativo della proprietà, cui è connessa la richiesta delle predette formalità, è il decreto di trasferimento dell’immobile esecutato, sottoscritto dal Giudice dell’Esecuzione. Per conseguenza, ha rilevato la circolare n. 12/2007, al fine di individuare la misura delle imposte ipotecaria e catastale applicabile occorre fare riferimento alle disposizioni normative in vigore alla data di emanazione dello stesso.

 

Vincenzo D'Andò

 

Marzo 2007

 

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