Manovra Prodi: soggette ad Iva le locazioni di immobili destinate ad uso promiscuo dall'ente non commerciale

Se l’immobile locato da un ente non commerciale è destinato ad un utilizzo promiscuo, la locazione deve necessariamente essere effettuata in regime di imponibilità ad IVA, non essendo possibile assoggettare la medesima operazione a due diversi regimi impositivi: Imponibile per la parte di corrispettivo riferibile alla attività istituzionale ed esente per la parte imputabile alla […]

Se l’immobile locato da un ente non commerciale è destinato ad un utilizzo promiscuo, la locazione deve necessariamente essere effettuata in regime di imponibilità ad IVA, non essendo possibile assoggettare la medesima operazione a due diversi regimi impositivi: Imponibile per la parte di corrispettivo riferibile alla attività istituzionale ed esente per la parte imputabile alla attività commerciale.


Lo ha precisato la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate  n. 40/E del 09/03/2007, emessa a seguito di una istanza di  interpello sul settore IVA per il presupposto soggettivo di cui all’art. 10, numero 8), del  D.P.R.  26/10/1972,  n.  633.


 


Quesito                                                                


Un Ministero  conduce  in  locazione  beni immobili destinati ad uso di Archivio di  Stato.  Poiché alcuni  immobili  locati  appartengono  a società commerciali,  le  relative  locazioni  sono assoggettate regolarmente ad Iva.


Alla luce  delle  modifiche  arrecate all’art. 10 del D.P.R. n.  633/1972,  dal  D.L. n. 223/2006, convertito dalla L. 248/2006, il Ministero ritiene che il  trattamento  Iva  applicabile  alle locazioni  di immobili ai sensi del nuovo art.  10,  n.  8),  sia rimasto analogo a quello stabilito per le cessioni  di  beni  immobili  dal successivo n. 8-ter), lettera c), in base al quale  le  cessioni di immobili sono assoggettate ad Iva se effettuate nei confronti  di  cessionari che non agiscono nell’esercizio di impresa, arti o professioni.


Il  Ministero  ha, quindi,  chiesto  la conferma  su tale assoggettamento ad   Iva  dei  canoni  di  locazione  relativi  ai  predetti immobili strumentali dallo stesso corrisposti alle società locatrici. Peraltro, detto ente non commerciale si ritiene come  un  consumatore  finale  e,  pertanto, “equiparabile ad  un  privato,  per  cui  tali  locazioni continuino ad essere assoggettate” all’imposta,   giacché  “effettuate  nei  confronti  di  un soggetto d’imposta che non ha diritto a detrazione.


 


Parere dell’Agenzia delle Entrate  


L’Agenzia ha premesso che per le  locazioni  di  immobili  strumentali (art. 10, del DPR n. 633/1972) viene previsto un regime Iva analogo a quello stabilito sulle cessioni dei medesimi immobili, per cui sulle  seguenti  operazioni  si  applica l’IVA:


– cessioni effettuate dalle imprese costruttrici e di ristrutturazione per  gli  immobili ceduti   entro quattro anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento di recupero edilizio (regime obbligatorio); 


– cessioni  effettuate  verso  soggetti  passivi d’imposta che hanno diritto ad   esercitare   la   detrazione dell’imposta  pagata  sugli acquisti in misura non superiore   al   25% (regime obbligatorio); 


– cessioni  effettuate  nei  confronti  di soggetti che non agiscono nell’esercizio d’impresa, arti o professioni (regime obbligatorio);   


– opzione da parte dei soggetti interessati alla cessione, da fare constare nell’atto di vendita (regime opzionale).                     


L’esclusione dall’esenzione,  quindi,  riguarda  le locazioni stipulate nei confronti  di  conduttori  che  non sono soggetti passivi d’imposta (cioè privati consumatori,  enti  non  commerciali,  pubblici  e  privati,  che  non operano nell’ambito  di  attività  commerciali)  oppure che, essendo soggetti passivi d’imposta,  possono  detrarre  l’Iva  a  monte  in misura limitata (al massimo pari  al  25%).


Inoltre, sono imponibili ad Iva le locazioni per le  quali  il  locatore  abbia  manifestato l’opzione per l’imposizione ad Iva, facendo  risultare  tale  scelta,  in  maniera  espressa  nel  contratto.


Pertanto, per  gli  immobili  strumentali  per natura, il regime fiscale può variare sia per  le  caratteristiche del locatario, sia per una eventuale scelta del locatore.


In particolare, ha rilevato l’Agenzia delle Entrate, l’art. 10,  n.  8-ter),  lett.  c), prevede un regime obbligatorio  di  imposizione  ad  Iva  per  le  cessioni di fabbricati diversi da  quelli  ad  uso  abitativo  effettuate nei confronti di cessionari che non  agiscono  nell’esercizio di impresa, arti o professioni (circolare  4  agosto 2006, n. 27/E).


Tale regime riguarda le cessioni di immobili  strumentali  verso  soggetti  che,  in quanto consumatori finali, non hanno  diritto  ad  esercitare  la detrazione dell’imposta loro addebitata in via  di  rivalsa.  A tal fine, nell’atto di cessione, va riportata la  dichiarazione  del cessionario di non agire  nell’esercizio  di  impresa  arte  o professione.


Per gli enti non commerciali che, oltre all’attività istituzionale, esclusa dall’ambito di  applicazione  dell’imposta,  svolgono  in  via  non prevalente anche attività  commerciale  rilevante  ai  fini  Iva,  nell’atto deve essere dichiarato che l’acquisto é effettuato in relazione allo svolgimento della attività non commerciale.                                               


Cosi facendo, sulle locazioni    di    fabbricati    strumentali  si applica l’IVA,   se   rese   a   favore  di  locatari  che  non  agendo nell’esercizio d’impresa,   arti   e   professioni,   non   hanno  diritto  ad esercitare la detrazione.


Difatti, gli enti  non  commerciali possono assumere una duplice veste dal momento che possono svolgere, insieme all’attività  istituzionale, anche quella di  tipo commerciale.


Precedentemente la circolare n. 27/E del 2006, aveva chiarito per gli enti che  svolgono  sia  attività rilevante ai fini IVA sia attività esclusa da tale novero,  nel  contratto  di locazione deve essere dichiarato  se   l’operazione   viene   effettuata   per  lo  svolgimento dell’attività commerciale o istituzionale.                                  


Infine, la risoluzione n. 40/2007 ha il suo parere sull’argomento “uso promiscuo” (tanto familiare agli enti non commerciali, oltre che problematico) disponendo che se l’immobile  sia  destinato  dall’ente  non  commerciale a un utilizzo promiscuo, non  essendo  possibile  assoggettare  la medesima operazione a due diversi regimi  impositivi  (imponibile  ad  Iva per la parte di corrispettivo riferibile alla  attività  istituzionale  ed  esente  per la parte imputabile alla attività   commerciale),   la   locazione  deve  necessariamente  essere effettuata in  regime  di imponibilità ad Iva, al fine di evitare che chi agisce in qualità di  consumatore  finale  venga  ad  usufruire  di  una  locazione  in esenzione da  imposta.


Infine, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che  la legge di conversione del D.L. n. 223/2006  ha  previsto  per le locazioni dei beni strumentali per natura, siano  esenti  o  imponibili  ai  fini  Iva,  l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro nella misura dell’1%.


 


Vincenzo D’Andò


 


Marzo 2007


 

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