Alla società che ha concesso il leasing immobiliare nel periodo transitorio della manovra prodi spetta il rimborso delle imposte di registro, ipotecarie e catastali pagate in più.
Lo ha precisato la risoluzione n. 39/E del 09.03.2007, a seguito di una istanza di interpello.
L’operazione sottoposta al vaglio di correttezza
Una società (che ha una detraibilità IVA inferiore al 25% e in presenza di un immobile ad uso strumentale) ha chiesto all’Agenzia delle Entrate di sapere se la seguente operazione sia stata corretta dal lato fiscale:
- Il 19.07.2006 viene stipulato, contestualmente, un contratto di acquisto di immobile (strumentale per natura) e un contratto di leasing finanziario immobiliare;
- le operazioni vengono assoggettate al trattamento fiscale vigente in quel periodo ai sensi di quanto previsto dal D.L. n. 223 del 4.7.2006.
In particolare:
a) la vendita viene esentata da IVA e viene assoggettata alle imposte proporzionali di trasferimento (registro 7% ed ipotecarie e catastali 3%), pagate formalmente dalla società concedente di leasing, ma con provvista finanziaria messa a disposizione della società utilizzatrice dell’immobile, atteso che la società di leasing non ha voluto finanziare tale onere fiscale;
b) al contratto di leasing e alla conseguente fatturazione del maxi canone iniziale versato dall'utilizzatrice alla società di leasing viene applicato il regime di esenzione IVA secondo quanto previsto dal vigente D.L. n. 223/2006.
In seguito, con l'avvenuta conversione del citato D.L. grazie alla legge n. 248 del 4.8.2006, la società di leasing emette nota di credito a storno della fattura esente da IVA sul maxi canone iniziale.
Infine, in data successiva al 4.8.2006, emette una nuova fattura per il maxi canone iniziale assoggettandola a regime IVA e assoggettando tutti i successivi canoni a regime IVA, attribuendo un effetto retroattivo alla Legge.
Cosi facendo, i suddetti contribuenti, poiché hanno ritenuto di avere pagato due volte le stesse imposte, hanno chiesto all’Agenzia delle Entrate di sapere se tutto ciò (le operazioni descritte sopra) sia corretto e se non si possa parlare di un ingiustificato arricchimento delle casse dello Stato.
Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate
La predetta risoluzione ha prima rammentato che il D.L. n. 223/2006, convertito dalla Legge n. 248/2006, ha inserito talune modifiche alla disciplina IVA della locazione e cessione di fabbricati.
Infatti, il nuovo art. 10, comma 1, n. 8), del DPR n. 633/1972, prevede come principio generale l'esenzione da IVA per le locazioni di fabbricati con l'esclusione di quelli strumentali per natura, che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (fabbricati classificabili catastalmente nelle categorie B, C, D, ed E, nonché nella categoria A/10, ma in tal caso solo se la destinazione ad ufficio o studio privato sia prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria) effettuate nei confronti dei soggetti indicati alle lettere b) e c) del n. 8-ter) dell'art. 10.
Pertanto, ha rimarcato l’Agenzia delle Entrate, le locazioni di fabbricati strumentali, sono obbligatoriamente assoggettate ad IVA se sono realizzate in favore di cessionari soggetti passivi d'imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d'imposta in percentuale pari o inferiore al 25% o di cessionari che non agiscono nell'esercizio d'impresa arti e professioni e che, quindi, non hanno diritto ad esercitare la detrazione.
Parimenti, sono imponibili IVA le locazioni per le quali l'impresa locatrice ha esercitato l'opzione per l’applicazione di tale imposta, così come sono sottoposte alla stessa disciplina (C. 27/E/2006) pure le locazioni finanziarie, i canoni, nonché le relative quote di riscatto che seguono, ai fini IVA, lo stesso regime previsto per le locazioni.
Fatta questa premessa, la risoluzione si è poi posta il problema di verificare se le originarie norme del D.L. 223/2006 abbiano conservato efficacia durante la sua conversione, osservando che le disposizioni dei decreti legge modificate in sede di conversione decadono fin dall'inizio (ex tunc), tranne che la legge non disponga diversamente (così come disposto dall'art. 77, comma 3, della Costituzione). In base a tale principio, a seguito della conversione del D.L. l'applicazione del regime di esenzione dall’IVA all’operazione suddetta non è stato corretta, poiché le modifiche introdotte dalla legge n. 248/2006 ne hanno poi comportato, invece, l’applicabilità dell’IVA,
senza che fossero espressamente conservati gli effetti delle operazioni poste in essere tra il 4 luglio e l'11 agosto 2006, con applicazione del regime vigente all'epoca.
Peraltro, ha rilevato l’Agenzia delle Entrate, con la legge n. 296 del 27 dicembre 2006 (Legge Finanziaria 2007) è stato regolato il trattamento ai fini dell'IVA delle operazioni immobiliari effettuate in vigenza del D..L. n. 223/2006 sulla base delle disposizioni non convertite.
L'art. 1, comma 292, della Legge Finanziaria 2007, pur facendo salvi gli effetti prodotti dal D.L. n. 223/2006 nel periodo transitorio, prevede, tuttavia, che il locatore o il cedente possano optare per l'applicazione dell'IVA sulla base dell'art. 10, numeri 8 e 8-ter) del DPR n. 633/72, in presenza dei necessari presupposti.
Per conseguenza anche alla luce delle nuove previsioni normative l'applicazione del regime IVA al caso specifico é risultato corretto.
Infine, la risoluzione ha chiarito che nel caso di esercizio della facoltà di opzione l'imposta di registro (versata in misura pari al 7% per la cessione) e le imposte ipotecarie e catastali (già assolte nella misura complessiva del 3%) sono dovute nella misura stabilita dalla legge di conversione, e cioé in misura fissa per l'imposta di registro e nella misura del 4% complessivo per le imposte ipotecarie e catastali.
Pertanto, l'eventuale eccedenza di imposta di registro, pagata nel periodo compreso tra il 4 luglio e l'11 agosto 2006, va compensata con i maggiori importi dovuti per le imposte ipotecarie e catastali, mentre, per la parte residua viene consentita la possibilità di chiedere il rimborso.
A parere dell’Agenzia delle Entrate, in definitiva, la società concedente il leasing (quale acquirente) può chiedere il predetto rimborso, mentre il rapporto in base al quale la società utilizzatrice ha fornito la provvista finanziaria non assume alcuna rilevanza fiscale, a causa della libera contrattazione delle parti, soggetta alle disposizioni del codice civile.
Vincenzo D'Andò
Marzo 2007
