Leasing immobiliare: il trattamento fiscale ai fini delle imposte indirette dopo la Manovra Prodi



Alla società che ha concesso il  leasing immobiliare nel periodo transitorio della manovra prodi spetta il rimborso delle imposte di registro, ipotecarie e catastali pagate in più.


Lo ha precisato la risoluzione n. 39/E del 09.03.2007, a seguito di una istanza di interpello.


L’operazione sottoposta al vaglio di correttezza


Una società (che  ha  una detraibilità IVA inferiore al 25%  e in presenza di un immobile ad uso strumentale) ha chiesto all’Agenzia delle Entrate di sapere se la seguente operazione sia stata corretta dal lato fiscale:


– Il  19.07.2006 viene stipulato, contestualmente, un contratto di  acquisto  di immobile (strumentale per natura) e un contratto di leasing finanziario  immobiliare;                                                                     


– le  operazioni  vengono  assoggettate  al trattamento fiscale  vigente  in  quel periodo ai sensi di quanto previsto dal D.L. n. 223 del 4.7.2006.


In particolare:


a) la  vendita  viene  esentata da IVA e viene assoggettata alle imposte proporzionali   di   trasferimento (registro 7%  ed  ipotecarie  e catastali 3%),  pagate  formalmente dalla società concedente di leasing, ma  con  provvista finanziaria messa a disposizione della società utilizzatrice dell’immobile,  atteso  che  la società di leasing non ha voluto finanziare tale onere fiscale;


b) al  contratto  di  leasing  e  alla conseguente fatturazione del maxi canone iniziale  versato  dall’utilizzatrice alla società di leasing viene applicato il  regime  di  esenzione  IVA  secondo  quanto previsto dal vigente D.L. n. 223/2006.


In seguito, con l’avvenuta   conversione   del  citato D.L.  grazie alla  legge  n.  248 del 4.8.2006, la società di  leasing emette nota di credito a storno della fattura esente da IVA  sul  maxi  canone  iniziale.


Infine, in data successiva al  4.8.2006, emette una nuova fattura per il maxi canone iniziale assoggettandola  a  regime  IVA e assoggettando  tutti  i  successivi  canoni  a  regime  IVA,  attribuendo un effetto retroattivo alla Legge.


Cosi facendo, i suddetti contribuenti, poiché hanno ritenuto di avere pagato due volte le stesse imposte,  hanno chiesto all’Agenzia delle Entrate di sapere se tutto ciò (le operazioni descritte sopra) sia corretto e se non si possa parlare di un ingiustificato arricchimento delle casse dello Stato.        


Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate


La predetta risoluzione ha prima rammentato che il D.L.  n.  223/2006,  convertito dalla  Legge  n. 248/2006, ha inserito talune  modifiche  alla disciplina IVA della locazione e cessione di fabbricati.


Infatti, il nuovo art. 10,  comma  1,  n.  8),  del  DPR  n.  633/1972, prevede  come  principio  generale l’esenzione da  IVA  per le locazioni di fabbricati con l’esclusione di quelli strumentali per   natura,   che   per   le   loro   caratteristiche  non  sono suscettibili di    diversa   utilizzazione   senza   radicali   trasformazioni (fabbricati classificabili  catastalmente  nelle  categorie  B,  C,  D,  ed E, nonché nella  categoria  A/10,  ma  in  tal  caso  solo  se la destinazione ad ufficio o  studio  privato  sia prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in  sanatoria)  effettuate  nei  confronti  dei  soggetti  indicati alle lettere b) e c) del n. 8-ter) dell’art. 10.


Pertanto, ha rimarcato l’Agenzia delle Entrate, le     locazioni     di     fabbricati    strumentali,    sono obbligatoriamente assoggettate   ad  IVA  se  sono  realizzate  in  favore  di cessionari soggetti   passivi  d’imposta  che  svolgono  in  via  esclusiva  o prevalente attività  che  conferiscono  il  diritto alla detrazione d’imposta in percentuale  pari  o  inferiore  al 25% o di cessionari che non  agiscono  nell’esercizio  d’impresa  arti  e professioni e che, quindi, non hanno diritto ad esercitare la detrazione.


Parimenti, sono imponibili IVA le locazioni per le quali l’impresa locatrice ha esercitato l’opzione per l’applicazione di tale imposta, così come sono sottoposte alla stessa disciplina (C. 27/E/2006) pure le locazioni finanziarie, i canoni, nonché le  relative  quote  di  riscatto  che seguono, ai fini IVA, lo stesso regime previsto per le locazioni.


Fatta questa premessa, la risoluzione si è poi posta il problema di verificare se  le originarie norme del D.L. 223/2006 abbiano conservato efficacia durante la sua conversione, osservando che le disposizioni  dei  decreti  legge  modificate  in  sede  di conversione decadono  fin  dall’inizio  (ex  tunc),  tranne  che  la  legge non disponga diversamente  (così  come  disposto  dall’art.  77,  comma  3, della Costituzione).                                                                In base a  tale principio, a seguito della conversione del D.L. l’applicazione del  regime  di  esenzione dall’IVA all’operazione suddetta non è stato corretta, poiché le modifiche introdotte dalla legge n. 248/2006 ne hanno poi comportato, invece, l’applicabilità dell’IVA,


senza che  fossero  espressamente  conservati  gli  effetti  delle  operazioni poste in  essere  tra  il  4  luglio  e l’11 agosto 2006, con applicazione del regime vigente all’epoca.


Peraltro, ha rilevato l’Agenzia delle Entrate,  con  la  legge  n.  296  del 27 dicembre 2006 (Legge Finanziaria 2007)  è  stato  regolato il trattamento ai fini  dell’IVA  delle  operazioni  immobiliari  effettuate  in  vigenza del D..L. n. 223/2006 sulla base delle disposizioni non convertite.


L’art. 1,  comma  292,  della  Legge Finanziaria 2007,  pur  facendo  salvi gli effetti prodotti  dal D.L. n. 223/2006 nel periodo transitorio, prevede, tuttavia, che  il  locatore  o  il  cedente  possano optare per l’applicazione dell’IVA sulla  base  dell’art.  10,  numeri  8 e 8-ter) del DPR n. 633/72, in presenza dei necessari presupposti.


Per conseguenza anche  alla  luce  delle  nuove  previsioni  normative l’applicazione del regime IVA al caso specifico é risultato corretto.            


Infine, la risoluzione ha chiarito che nel caso di esercizio della  facoltà  di  opzione  l’imposta  di  registro   (versata  in misura pari  al  7%  per  la  cessione)  e  le imposte ipotecarie e catastali (già  assolte  nella  misura  complessiva  del  3%) sono dovute nella  misura  stabilita  dalla legge di conversione, e cioé in misura fissa per  l’imposta  di  registro  e  nella  misura del 4% complessivo per le imposte ipotecarie e catastali.


Pertanto, l’eventuale eccedenza  di  imposta  di  registro,  pagata nel periodo compreso tra il  4  luglio  e  l’11  agosto  2006, va compensata con i maggiori importi dovuti per  le  imposte  ipotecarie  e catastali, mentre, per la parte residua viene consentita la possibilità di chiedere il rimborso.


A parere dell’Agenzia delle Entrate, in definitiva, la  società  concedente  il  leasing  (quale  acquirente)  può  chiedere  il  predetto  rimborso,  mentre  il  rapporto in base al quale la  società  utilizzatrice  ha  fornito  la  provvista  finanziaria non assume alcuna   rilevanza   fiscale,   a causa della  libera contrattazione delle parti, soggetta alle disposizioni del codice civile.    


Vincenzo D’Andò


Marzo 2007


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