Ritenuta d’acconto operata dal condominio sui pagamenti di opere e servizi: le delucidazioni dell’Agenzia delle Entrate


Dal 1.1.2007 il condominio, in qualità di sostituto di imposta deve trattenere al momento del pagamento una ritenuta del 4% a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell’interesse di terzi, effettuate nell’esercizio di impresa.


Obbligato ad effettuare la ritenuta d’acconto é il condominio in quanto tale, indipendentemente dall’esistenza della figura dell’amministratore (come è noto non è obbligatorio nel condominio che non ha più di 4 condomini).


Inoltre, la ritenuta va effettuata qualsiasi sia la veste giuridica dell’amministrazione del condominio (persona fisica, società di persone, di capitali, ecc.).


 


L’obbligo di operare la ritenuta è esteso anche ai compensi corrisposti per le prestazioni occasionali.


Questi sono alcuni dei chiarimenti contenuti nella circolare n. 7 del 07.02.207, con la quale l’Agenzia delle Entrate ha esaminato le disposizioni contenute nell’art. 1, comma 43, della Legge 27.12.2006, n. 296 (Legge Finanziaria 2007) che, come è noto, ha inserito l’art. 25-ter nel D.P.R. n. 600/1973 per disciplinare l’obbligo per il condominio (sostituto di imposta ai sensi dell’art. 23, comma 1 del medesimo D.P.R.) di operare una ritenuta anche sui corrispettivi dovuti in relazione a talune prestazioni di opera o servizi.


Peraltro, tale ritenuta va operata anche se i corrispettivi sono qualificabili come redditi diversi ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. i) del T.U.I.R..


 


Soggetti obbligati


Tra i primi chiarimenti l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che nel condominio che non ha più di quattro condomini, mancando la figura di un amministratore, l’obbligo di effettuare le ritenute spetta a uno qualunque dei condomini (e chiaro come vi possa poi essere la eventuale responsabilità solidale anche degli altri componenti).


Inoltre, l’obbligo di effettuare la ritenuta e tutti gli altri effetti conseguenti (versamento, dichiarazione, ecc,) si applicano anche al c.d. supercondominio (si ha nell’ambito di un complesso immobiliare composto da più edifici, ciascuno dei quali è costituito in condominio, caratterizzato dalla presenza di cose, servizi ed aree comuni cui siano applicabili le norme sul condominio) e al condominio parziale (si ha nel caso di gestione separata di un bene che, per obiettive caratteristiche funzionali, é destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell’edificio in condominio).


Peraltro, il supercondominio e il condominio parziale, rilevando come distinti sostituti d’imposta, hanno l’obbligo di richiedere un proprio codice fiscale (circolare n. 204/2000).


 


Contratti interessati


L’Agenzia delle Entrate ha, dapprima, ricordato che la ritenuta (prevista dall’art. 25-ter) si applica sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto effettuate nell’esercizio di impresa, o nell’esercizio di attività commerciali non abituali ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lett. i) del T.U.I.R., indi ha precisato che la norma si applica per le prestazioni contenute nei contratti d’opera in generale e, in particolare, nei contratti che comportano l’assunzione, nei confronti del committente (condominio), di un’obbligazione che ha per oggetto la realizzazione, dietro corrispettivo, di un’opera o servizio, nonché l’assunzione diretta, da parte del prestatore d’opera, del rischio connesso con l’attività, svolta senza vincolo di subordinazione nei confronti del suddetto committente.


Pertanto, ha sottolineato l’Agenzia delle Entrate l’obbligo di operare la ritenuta è esteso anche ai compensi corrisposti per le prestazioni occasionali, cioé rese nell’ambito di attività non abituali e in assenza di organizzazioni complesse e articolate.


Ad es. sono soggette a ritenuta le prestazioni eseguite per:


– Interventi di manutenzione o ristrutturazione dell’edificio condominiale e degli impianti elettrici o idraulici;


– l’esecuzione di attività di pulizia;


– manutenzione di caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti comuni dell’edificio.


 


Corrispettivi esclusi dall’applicazione della ritenuta


Viceversa, sono esclusi dall’applicazione della ritenuta d’acconto i corrispettivi previsti in base a contratti diversi da quelli di opera, quali ad esempio i contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e simili, di assicurazione, di trasporto e di deposito.


L’Agenzia delle Entrate ritiene, invece, che il corrispettivo vada assoggettato a ritenuta  se corrisposto in base a contratto di servizio energia.


Rileva la circolare che il contratto di servizio energia, di cui all’articolo 1, comma 1, lett. p) del D.P.R. n. 412/1993, regola l’erogazione di beni e servizi necessari a mantenere le condizioni di comfort negli edifici nel rispetto delle leggi in materia di uso razionale dell’energia, di sicurezza e salvaguardia dell’ambiente, provvedendo comunque al miglioramento del processo di trasformazione dell’energia.


Comunque, il contratto di servizio energia non é assimilabile al contratto di somministrazione, il quale ha, invece, un contenuto più ampio, infatti, ricomprende, ad esempio, anche l’esercizio e la manutenzione degli impianti.


Altresì, la ritenuta non si applica ai corrispettivi pagati in dipendenza di forniture di beni con posa in opera, qualora la posa in opera assuma funzione accessoria rispetto alla cessione del bene (circolare n. 37/2006).


Anche i corrispettivi di prestazioni d’opera relativi all’attività di lavoro autonomo anche occasionale (ad esempio prestazioni rese da ingegneri, architetti, geometri), sono esclusi dall’applicazione della ritenuta, poiché l’art. 25-ter del D.P.R. n. 600/1973 si riferisce alle prestazioni svolte nell’abituale esercizio di impresa (o nell’attività commerciale saltuaria).


I corrispettivi di tali prestazioni (anche se sono pagati dal condominio) sono sempre soggetti alla ritenuta del 20% sui redditi di lavoro autonomo, anche occasionali (art. 25 del D.P.R. n. 600/1973).


 


Ritenuta sui corrispettivi delle prestazioni di opera e servizi rese da soggetti non residenti


A parere dell’Agenzia delle Entrate, la ritenuta del 4%, a titolo di acconto, deve essere operata anche sui corrispettivi delle prestazioni di opera e servizi rese da soggetti non residenti, qualora siano rilevanti nel territorio dello Stato ai sensi dell’art. 23 del TUIR.


In particolare, la ritenuta deve essere operata sui corrispettivi pagati alle stabili organizzazioni di soggetti non residenti.


 


Nuove iniziative produttive e attività marginali


La circolare n. 7/2006, chiarisce anche che la ritenuta del 4% non deve essere applicata sui corrispettivi delle prestazioni rese dalle persone fisiche che si avvalgono del regime fiscale agevolato per le nuove iniziative imprenditoriali, o del regime fiscale agevolato delle attività marginali disciplinati, rispettivamente, dagli artt. 13 e 14 della L. n. 388/2000.


A tale proposito i contribuenti devono rilasciare un’apposita dichiarazione, dalla quale risulti che il reddito é soggetto ad imposta sostitutiva.


L’esonero dall’applicazione di detta ritenuta è, quindi, subordinato, da parte dell’amministratore di condominio, all’acquisizione della suddetta dichiarazione.


 


Decorrenza dell’obbligo di ritenuta e relativa applicazione


L’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che il neo art. 25-ter del D.P.R. n. 600/1973 é entrato in vigore il 1.1.2007, pertanto, la ritenuta d’acconto del 4% va operata sui pagamenti effettuati a partire dal 1.1.2007, indipendentemente dalla data di effettuazione delle prestazioni stesse o dalla data di emissione della relativa fattura.


L’obbligo di operare la predetta ritenuta, ancorato al momento stesso in cui avviene il pagamento, sussiste a prescindere dall’assolvimento o meno dell’obbligo di emettere fattura (si pensi alle prestazioni occasionali) o a prescindere dalla indicazione in fattura della ritenuta medesima.


 


Versamento delle ritenute


Per la ritenuta del 4% si applicano le medesime disposizioni che regolano la riscossione delle ritenute alla fonte.


Pertanto, vale la regola del versamento entro il giorno sedici del mese successivo a quello


in cui è stata operata la ritenuta.


Per il versamento tramite mod. F24 devono essere utilizzati i codici tributo 1019 (per i percipienti soggetti passivi dell’IRPEF) e 1020 (per i percipienti soggetti passivi dell’IRES), istituiti con risoluzione n. 19/E del 5.2.2007 dell’Agenzia delle entrate.


 


Obblighi dichiarativi e di certificazione


L’Agenzia delle Entrate rammenta che i dati riguardanti le ritenute e il relativo versamento devono essere indicati nella dichiarazione dei sostituti di imposta che il condominio deve presentare, così come deve rilasciare la certificazione unica attestante l’ammontare delle somme e valori corrisposti nonché la relativa causale e l’ammontare delle ritenute operate.


Inoltre, la  circolare n. 7/2007, evidenzia che sia l’obbligo di effettuare la ritenuta, sia gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei sostituti di imposta e di certificazione delle ritenute effettuate ricadono sul condominio in quanto tale e vanno adempiuti dall’amministratore di condominio in carica pro-tempore (ove esistente, altrimenti da uno dei condomini).


 


Coordinamento con l’obbligo di comunicazione dei dati dei fornitori


Infine, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’effettuazione della ritenuta del 4% non esonera il condominio dall’obbligo di comunicare annualmente all’anagrafe tributaria, tramite il proprio amministratore, l’ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio, unitamente ai dati identificativi dei relativi fornitori, previsto dall’art. 7 del D.P.R. n. 605/1973.


Peraltro, l’art. 1, comma 2, del Decreto del 12.11.998 dispone che non vanno comunicati:


– i dati relativi alle forniture di acqua, energia elettrica e gas;


– i dati relativi alle forniture di servizi con pagamento di compensi soggetti alle ritenute alla fonte;


– con riferimento al singolo fornitore, i dati relativi alle forniture di servizi con pagamento di compensi soggetti alle ritenute alla fonte qualora l’importo complessivo degli acquisti effettuati nell’anno solare non sia superiore a euro 258,23.


Su tale profilo, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che i dati relativi alle forniture di servizi con pagamento di corrispettivi assoggettati alla ritenuta del 4% non devono essere comunicati all’anagrafe tributaria poiché devono, infatti, essere compresi nella dichiarazione dei sostituti di imposta (Mod. 770).


Anche l’obbligo di comunicazione rileva con esclusivo riferimento agli acquisti il cui importo complessivo, per ciascun fornitore, supera il limite di euro 258,23, calcolato al netto dei compensi soggetti a ritenuta ai sensi dell’articolo 25-ter del D.P.R. 600/1973.


 


Obbligo di comunicazione a carico degli amministratori di conominio


Infine, la circolare n. 7/2007 ha rammentato che l’art. 7 del D.P.R. n. 605/1973 impone l’obbligo di comunicazione direttamente in capo agli “amministratori di condominio“.


La circolare n. 204/2000 e le istruzioni per la compilazione del quadro AC del modello UNICO-PF, hanno chiarito che l’obbligo di comunicare i dati relativi ai fornitori ricade sull’amministratore in carica al 31 dicembre dell’anno cui si riferisce l’elenco.


Vincenzo D’Andò


Febbraio 2007


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