I controlli dell’Agenzia delle Entrate ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale



Premessa


La regola del prezzo valore per le cessioni di fabbricati di cui al comma 497 della L. n. 266/05 è stata estesa a decorrere dal 2007. Infatti, l’opzione è esercitabile al ricorrere dei seguenti requisiti:


– il cedente può essere sia un privato sia un imprenditore, a condizione che la transazione sia assoggettata a imposta di registro;


– l’acquirente deve essere privato cittadino;


– il fabbricato compravenduto deve avere destinazione abitativa o deve essere una pertinenza di un fabbricato a destinazione abitativa.


La Finanziaria 2007 ha, quindi, esteso il prezzo-valore (meccanismo in base al quale la tassazione dell’operazione è compiuta sulla base della rendita catastale rivalutata e non sul prezzo dichiarato nell’atto)


La Finanziaria 2007, con il comma 309, ha esteso il meccanismo cosiddetto del prezzo-valore a tutte le compravendite assoggettate all’imposta di registro, e in cui, indipendentemente dalla soggettività fiscale del venditore, nel ruolo di parte acquirente vi sia una persona fisica, che non agisca nell’esercizio d’impresa, arte o professione. E’ il caso delle abitazioni vendute a privati dalle imprese costruttrici dopo quattro anni dalla fine dei lavori, configurando tale fattispecie un’operazione esente da Iva. Prima, il meccanismo in base al quale la tassazione dell’operazione è compiuta sulla base della rendita catastale rivalutata e non sul prezzo dichiarato nell’atto era previsto solo per le sole cessioni tra privati. Per quanto riguarda il caso delle abitazioni vendute a privati dalle imprese costruttrici dopo quattro anni dalla fine dei lavori, si tratta di un’ipotesi di dubbia realizzazione, a seguito dello svantaggio che le imprese  subirebbero, cedendo oltre il quadriennio, per effetto dell’applicazione del meccanismo del pro-rata. Invece, quando i privati acquistano abitazioni, entro quattro anni dall’ultimazione dei lavori, dalle imprese di costruzione, l’operazione configura una cessione imponibile Iva, in cui l’aliquota specifica, ponendo inevitabile attenzione al valore normale del bene compravenduto, è applicata al corrispettivo dovuto.


Su tale disciplina è ora intervenuta la circolare Agenzia delle Entrate n. 6 del 06/02/2007, il cui contenuto di seguito si analizza.


Il sistema “prezzo-valore”


Dal 1.1.2006 la legge 23.12.2005, n. 266 (legge finanziaria per il 2006), per le cessioni di immobili a titolo oneroso, ha introdotto la regola del cosiddetto “prezzo-valore”, che consente di individuare la base imponibile secondo i criteri della valutazione automatica.


In particolare, l’art. 1, comma 497, della Legge n. 266/2005 ha stabilito che, per le cessioni di unità abitative e relative pertinenze tra privati che non agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione, la base imponibile é costitutita dal valore catastale determinato ai sensi dei commi 4 e 5 dell’art. 52 D.P.R. n. 131/1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito, purché l’acquirente ne faccia richiesta, con dichiarazione resa al notaio e recepita nell’atto.


In seguito, il D.L. n. 223/2006 (Decreto Bersani), modificando tale situazione, ha disposto che il corrispettivo venga obbligatoriamente indicato nell’atto di cessione, prevedendo, altresì, che in caso di occultazione, anche parziale, del corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sul tale intero importo e si applica una sanzione amministrativa dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l’importo della sanzione eventualmente irrogata ai sensi dell’art. 71 del D.P.R. n. 131/1986.


L’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che per “imposta già applicata” si intende l’imposta di registro (con le connesse imposte ipotecaria e catastale) già versata all’origine sul valore catastale rivalutato.


Ciò si applica per gli atti pubblici formati e le scritture private autenticate a decorrere dal 6.7.2006.


L’Agenzia delle Entrate ha precisato, inoltre, che la sanzione prevista dall’art. 72 del D.P.R. n. 131/1986 vale ancora per le cessioni immobiliari che non hanno usufruito della regola del prezzo-valore.


Peraltro, tale sistema del “prezzo valore” é stato modificato dalla Legge finanziaria per il 2007.


Pertanto, dal 1.1.2007 la regola del “prezzo-valore” è stata estesa a tutte le compravendite di abitazioni e relative pertinenze soggette all’imposta di registro, nelle quali la parte acquirente sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, chiunque sia il venditore (persona fisica o persona giuridica), a condizione che l’acquirente eserciti l’opzione di volersi avvalere della suddetta regola.


Atti di cessione di immobili che sono sottoposti ad accertamento di valore dal 4.7.2006 fino al 31.12.2006


Secondo la circolare n. 6/2007 questi sono gli atti di cessione di immobili sottoponibili ad accertamento di valore, ex primo comma art. 52 del D.P.R. 131/1986, dal 4.7.2006 fino al 31.12.2006:


– cessioni di immobili in cui anche una sola delle parti sia persona fisica che agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;


– cessioni di immobili in cui anche una sola delle parti non sia persona fisica;


 cessioni di immobili nelle quali, pur sussistendo i requisiti oggettivi e soggettivi non sia stata espressa la dichiarazione di volersi avvalere della regola del “prezzo-valore”;


– cessioni di terreni;


– cessioni di fabbricati non abitativi (uffici, negozi, opifici, ecc.);


– cessioni di pertinenze relative a fabbricati non abitativi;


– cessioni di immobili facenti parte di compendi aziendali;


– conferimenti in società;


– divisioni con conguaglio (a meno che non torni applicabile, in presenza di immobili abitativi, la regola del “prezzo-valore”);


– rinunce a diritti reali immobiliari con efficacia traslativa.


Atti di cessione di immobili che sono sottoposti ad accertamento di valore dal 1.1.2007


A seguito delle modifiche introdotte dalla Legge finanziaria per il 2007, dal 1.1.2007 questi sono gli atti di cessione di immobili sottoponibili ad accertamento di valore,:


– cessioni di immobili in cui la parte acquirente sia persona fisica che agisce nell’esercizio di attività  commerciali, artistiche o professionali;


 cessioni di immobili in cui la parte acquirente non sia persona fisica.


 cessioni di immobili nelle quali, pur sussistendo i requisiti oggettivi e soggettivi non sia stata espressa la dichiarazione di volersi avvalere della regola del “prezzo-valore”;


– cessioni di terreni;


– cessioni di fabbricati non abitativi (uffici, negozi, opifici, ecc.);


– cessioni di pertinenze relative a fabbricati non abitativi;


– cessioni di immobili facenti parte di compendi aziendali;


– conferimenti in società;


– divisioni con conguaglio (a meno che non torni applicabile, in presenza di immobili abitativi, la regola del “prezzo-valore”);


– rinunce a diritti reali immobiliari con efficacia traslativa.


L’Agenzia delle Entrate, ha, inoltre, ricordato che, ai sensi del comma 116 dell’art. 1 della Legge finanziaria per il 2007, sono soggetti ad accertamento di valore, ove la base imponibile non sia determinabile in modo automatico, le assegnazioni di immobili ai soci da parte delle società non operative (di cui al comma 111 del medesimo provvedimento).


Indi, la circolare n. 6/2007 ha affermato che sugli immobili trasferiti nell’ambito di una cessione di azienda sono fattibili gli accertamento di valore (in base al nuovo comma 5-bis dell’art. 52 del D.P.R. n. 131/1986, poiché rientrano nell’ambito delle cessioni di immobili diverse da quelle disciplinate dall’art. 1, comma 497, della Legge n. 266/2005).


Secondo l’Agenzia delle Entrate, pur essendo l’azienda una “universitas rerum”, cioé un’entità funzionalmente organizzata in un complesso unitario, ai fini della determinazione dell’imposta di registro, la cessione dei beni immobili è considerata distinta da quella degli altri beni, per l’applicazione di aliquote differenziatev e per imputare le passività in proporzione al valore dei vari beni aziendali. Ad analoga conclusione era pervenuta la circolare n. 87/1990.


Le dichiarazioni sostitutive


La circolare ha poi rammentato che l’art. 35 del D.L. n. 223/2006 ha introdotto l’obbligo alle parti di fare, al momento della cessione dell’immobile, una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, recante l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo (ad esempio, numero e data dell’assegno bancario, con l’indicazione della banca emittente o trattaria).


Su tale argomento ha precisato che ciò vale non solo per il saldo versato al momento del rogito, ma anche per le somme corrisposte in precedenza, come l’acconto o la caparra confirmatoria, peraltro, gli importi superiori a 12.500 euro non possono essere pagati in contanti.


Inoltre, che ciascuna delle parti ha l’obbligo di dichiarare, con la medesima modalità, se si é avvalsa di un mediatore e, in caso affermativo, dovrà indicare le eventuali spese sostenute per le suddette attività di mediazione, con le analitiche modalità di pagamento e il numero di partita IVA o il codice fiscale dell’agente immobiliare.


Per il mediatore, la legge finanziaria per il 2007, ha previsto l’obbligo di dichiarare ulteriori dati identificativi, nonché il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura di riferimento per il titolare o per il legale rappresentante o mediatore che ha operato per la stessa società.


In caso di assenza dell’iscrizione a ruolo di agenti di affari in mediazione il notaio deve effettuare una specifica segnalazione al competente Ufficio locale.


In caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei predetti dati, si applica la sanzione amministrativa da 500 euro a 10.000 euro e, ai fini dell’imposta di registro, i beni trasferiti vengono assoggettati ad accertamento di valore ai sensi dell’art. 52, comma 1 del D.P.R. n. 131/1986.


Inoltre, ha evidenziato l’Agenzia delle Entrate, sono previste sanzioni penali  per chi rilascia false dichiarazioni e in presenza una di tali violazioni la protezione dall’applicazione dell’accertamento di valore viene meno anche con riferimento alle vendite di abitazioni tra privati.


Infine, l’applicazione delle dichiarazioni sostitutive ai pagamenti effettuati dal 4.7.2006.


Selezione degli atti da sottoporre a controllo e metodologie di valutazione.


La circolare n. 6/2007 ha denotato è stato previsto un ampliamento della platea degli atti da controllare ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, anche per effetto delle norme che hanno comportato il passaggio al regime di esenzione dall’IVA di alcune tipologie di cessioni di immobili effettuate da imprese, in precedenza comprese tra le operazioni imponibili (individuate nella circolare n. 27/2006).


Inoltre, la legge finanziaria per il 2007 (art. 1, comma 330), con la modifica dell’art. 10 del D.P.R. n. 633/972, ha ristretto il novero delle operazioni esenti, ripristinando il regime di imponibilità IVA per le cessioni di fabbricati avvenute oltre il termine di quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dei lavori di ripristino, effettuate dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati, a condizione che gli stessi fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata.


Su tali cessioni, ha poi evidenziato l’Agenzia delle Entrate, il controllo del valore ai sensi dell’art. 52 del D.P.R. n. 131/1986, da effettuare entro il termine di decadenza di due anni dal pagamento dell’imposta proporzionale di registro, non esaurisce l’attività di accertamento dell’ufficio. Ciò poiché occorre anche la verifica del rispetto degli adempimenti previsti ai fini dell’IVA e delle imposte sui redditi.


Sono poi previste più approfondite analisi sulla base di altri elementi disponibili o acquisibili mediante un corretto utilizzo dei poteri di controllo.


L’estensione dei poteri di controllo


Il comma 24 dell’art. 35 del D.L. n. 223/2006 ha introdotto il nuovo articolo 53-bis nel D.P.R. n. 131/1986, che ha esteso i poteri di controllo previsti per le imposte sui redditi dal D.P.R. n. 600/1973, in particolare negli articoli 32 e 33, anche ai fini dell’imposta di registro, nonché delle imposte ipotecaria e catastale previste dal testo unico di cui al D.Lgs. 31.10.1990, n. 347.


Accessi, ispezioni e verifiche


La novità consiste nel fatto che viene consentito ai funzionari dell’Amministrazione Finanziaria, muniti di apposita autorizzazione, di eseguire accessi, ispezioni e verifiche presso i luoghi ove viene esercitata un’attività commerciale, agricola, artistica o professionale, quando l’attività stessa abbia riflessi sull’imposta di registro.


Tali poteri istruttori vengono finalizzati, oltre che all’accertamento di valore per le cessioni di aziende, anche:


– al controllo relativo alla sussistenza dei requisiti per la fruizione di agevolazioni fiscali;


– al controllo concernente gli obblighi formali e sostanziali previsti in materia di imposta di registro.


Ad esempio, si potrà accedere nei locali nei quali si esercita attività di intermediazione immobiliare, per acquisire dati e notizie riguardanti le mediazioni svolte, raffrontandole con le dichiarazioni sostitutive rese in atto dalle parti contraenti. Tale attività consentirà di rilevare l’eventuale omessa registrazione delle scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della conclusione di affari di intermediazione immobiliare, obbligo posto a carico degli stessi agenti dalla Legge finanziaria per il 2007.


In particolare potrà essere accertata la mancata registrazione e l’ammontare effettivo del corrispettivo e del canone pattuito, in riferimento a contratti preliminari di compravendite immobiliari e a contratti di locazione di fabbricati.


L’Agenzia delle Entrate ha ricordato che è ora prevista la solidarietà degli agenti immobiliari al pagamento dell’imposta per tali scritture private.


Si potranno effettuare accessi presso i fondi rustici, per verificare che non sia mutata la destinazione agricola dei terreni o delle relative pertinenze, qualora nel trasferimento degli stessi l’imprenditore agricolo, in quanto tale, abbia beneficiato delle agevolazioni previste per il settore agricolo (piccola proprietà contadina, imprenditore agricolo professionale, compendio unico, ecc.).


Sono, inoltre, previste altre tipologie di accesso effettuabili presso altre Amministrazioni dello Stato nonché presso aziende ed istituti di credito e l’Amministrazione postale, allo scopo di rilevare direttamente informazioni e notizie nei casi espressamente previsti.


Comunque, si continuano ad applicare i limiti imposti dall’art. 52 del D.P.R. n. 633/1972, per cui per  l’accesso in luoghi diversi da quelli previsti può essere eseguito solo dietro autorizzazione del Procuratore della Repubblica, solo in caso di gravi indizi di violazione della normativa che disciplina tali tributi.


Inviti, richieste e questionari


Viene consentito agli uffici di richiedere informazioni ed acquisire documenti, sia nei confronti del contribuente sia nei confronti di soggetti terzi.


Si tratta di una vera novità  per l’accertamento ai fini dell’imposta di registro, soprattutto in relazione all’ampliamento dei soggetti che possono essere interpellati per l’acquisizione di rilevanti informazioni.


Richieste dirette al contribuente


Altresì, ha rilevato la circolare n. 6/2007, gli uffici possono:


– invitare i contribuenti, indicandone il motivo, a comparire personalmente o per mezzo di rappresentanti, per fornire dati e notizie;


– invitare i contribuenti, sempre indicandone il motivo, ad esibire o trasmettere atti e documenti;


 inviare ai contribuenti questionari per la richiesta di dati e notizie di carattere specifico, con l’invito a restituirli compilati e firmati;


– richiedere, previa autorizzazione del Direttore Centrale dell’accertamento dell’Agenzia delle Entrate o del Direttore Regionale della stessa, ai soggetti sottoposti ad accertamento, ispezione o verifica, una dichiarazione che specifichi natura, numero ed estremi identificativi dei rapporti intrattenuti con le aziende ed istituti di credito, con la società Poste Italiane S.p.a. e con tutti gli altri intermediari finanziari e le società fiduciarie, in corso o estinti da non più di cinque anni dalla data della richiesta.


Indi, viene sollecitato anche l’uso dello Statuto del contribuente almeno nella parte in cui prevede di non richiedere documenti ed informazioni già in possesso dell’amministrazione finanziaria o di altre amministrazioni pubbliche. In tali casi gli uffici dovrebbero richiedere ai contribuenti i soli elementi necessari per la ricerca dei documenti.


Richieste dirette a soggetti diversi dal contribuente


Ed ancora, ha evidenziato l’Agenzia delle Entrate, gli uffici possono:


– richiedere informazioni agli organi e alle Amministrazioni dello Stato, agli enti pubblici non economici, alle società ed enti di assicurazione ed alle società ed enti che effettuano istituzionalmente riscossioni e pagamenti per conto di terzi;


– richiedere ai soggetti indicati nell’art. 13 del D.P.R. n. 600/1973 – ossia i soggetti obbligati alla tenuta delle scritture contabili – dati, notizie e documenti relativi ad attività svolte in un determinato periodo di imposta con i loro clienti, fornitori e prestatori di lavoro autonomo;


– invitare ogni altro soggetto ad esibire o trasmettere atti o documenti fiscalmente rilevanti concernenti specifici rapporti intrattenuti con il contribuente e a fornire i chiarimenti relativi;


– richiedere agli amministratori di condominio negli edifici dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale;


– richiedere copia o estratti di atti e documenti depositati presso i notai, i procuratori del registro, i conservatori dei registri immobiliari e gli altri pubblici ufficiali (potere analogo a quello già previsto dall’art. 63 del T.U.R.).


La circolare n. 6/2007 ha pure indicato la sanzione amministrativa da euro 258,23 ad euro 2.065,83 per le seguenti violazioni:


– mancata restituzione dei questionari inviati al contribuente o a terzi nell’esercizio dei poteri di verifica ed accertamento o la loro restituzione con risposte incomplete o non veritiere;


– inottemperanza all’invito a comparire e a qualsiasi richiesta fatta dagli uffici nell’esercizio dei poteri loro conferiti.


Le indagini finanziarie


Le indagini finanziarie sono state estese anche ai controlli ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.


In particolare:


– é stata ampliata la tipologia dei soggetti ai quali é possibile richiedere informazioni, previa autorizzazione del Direttore Centrale dell’accertamento per gli uffici centrali, e del Direttore Regionale dell’Agenzia delle Entrate per gli uffici locali, prevedendo, oltre alle banche e alla società Poste italiane S.p.A, anche tutti gli intermediari finanziari, tra i quali le imprese di investimento, gli organismi di investimento collettivo del risparmio, le società di gestione del risparmio e le società fiduciarie;


– sono stati ridotti i tempi di risposta telematica previsti per gli intermediari, da 60 giorni a 30 giorni, con una possibile proroga di ulteriori 20 giorni per giustificati motivi;


– é stato esteso l’ambito oggettivo di indagine a qualsiasi rapporto intrattenuto ed operazione effettuata.


A parere dell’Agenzia delle Entrate, per tali poteri, dal 1.1.2005, con efficacia per le annualità di imposta pregresse, gli uffici possono richiedere agli operatori finanziari qualsiasi tipo di dati, notizie ed informazioni relative ad operazioni poste in essere con il contribuente, sempreché rilevanti agli effetti delle indagini finanziarie.


Gli uffici possono, inoltre, rivolgere tale attività di indagine anche nei confronti di soggetti terzi rispetto al soggetto accertato, al fine di reperire informazioni sulle transazioni fatte tra le parti o l’utilizzo del terzo quale interposto dell’operazione.


Mentre è stato fissato al 1.1.2006 l’obbligo per gli operatori finanziari di rilevare il codice fiscale dei soggetti con i quali hanno intrattenuto qualsiasi rapporto di natura creditizia o finanziaria.


Pertanto, per periodi di imposta anteriori al 1 gennaio 2006 gli uffici possono richiedere agli operatori finanziari, oltre alle operazioni annotate nei conti, qualsiasi notizia e informazione in loro possesso riguardante operazioni poste in essere dal contribuente e non transitate in un conto (come assegni circolari, bonifici per cassa, acquisto di valuta estera, ecc.), purché di importo superiore ad euro 12.500 (la cui rilevazione è imposta dal D.L. 3.5.1991, n. 143).


La circolare n. 6/2007, ha poi evidenziato, come già precisato nella circolare n. 32 del 19 ottobre 2006, che le indagini finanziarie, pur realizzando un’importante attività istruttoria, non costituiscono uno strumento di applicazione automatica, ma richiedono una successiva elaborazione e valutazione.


Ha sottolineato la circolare che monitorando le movimentazioni “in conto” ed “extra-conto” delle parti contraenti in prossimità della data di stipula dell’atto di compravendita e raffrontandole con gli elementi riportati nelle dichiarazioni sostitutive é possibile acquisire validi elementi di prova circa il corrispettivo effettivamente pagato, legittimando il potere di rettifica della base imponibile dichiarata dai contribuenti e l’applicazione delle sanzioni amministrative.


Tale potere di indagine può essere rivolto anche a soggetti terzi, non interessati all’attività di controllo, con particolare riguardo a coloro che sono legati al contribuente da vincoli familiari, qualora l’ufficio, anche mediante presunzioni, purché gravi, precise e concordanti, abbia motivo di ritenere che le movimentazioni finanziarie dei terzi possano essere imputate ad una delle parti contraenti dell’atto.


Vincenzo D’Andò



Febbraio 2007


Partecipa alla discussione sul forum.