Scorporo del valore dell'area dal fabbricato

In questi giorni le imprese stanno ricevendo delle comunicazioni da parte dei loro consulenti e responsabili di questo tenore:


 


“A seguito delle modifiche introdotte dal d.l. 223/06 che ha sancito l’indeducibilita’ della quota di ammortamento riferita alle aree su cui sorgono i fabbricati strumentali, e’ necessario al fine della


corretta esposizione dei valori nel bilancio d’esercizio 2006 e al fine di effettuare i corretti calcoli per il secondo acconto delle imposte, evidenziare sia il valore del fabbricato  al momento dell’acquisto (non rilevano i successivi costi incrementativi) , e o il valore dell’area su cui è stato poi edificato”.


 


Cerchiamo con un esempio pratico di capire materialmente come fare.


 


Supponiamo che nel bilancio della nostra azienda di produzione serramenti in alluminio vi siano, tra le altre,  le seguenti voci:


 


ATTIVO                                                                         


Fabbricati               1.598.000,00                                    


PASSIVO 


Fondo amm.to fabbricati 958.800,00


 


Le operazioni da compiere sono:


1)   Ricercare sul registro cespiti ammortizzabili la voce relativa al nostro fabbricato e risalire a ritroso fino al momento dell’acquisto dello stesso, ad esempio verifichiamo che è stato acquistato a corpo in data 12/12/1986 al prezzo di €. 1.200.000,00.


2)   A questo punto poiché il prezzo è comprensivo sia dell’immobile che dell’area su cui è edificato lo stesso, dovremo procedere al calcolo dell’area, che non risulta essere ammortizzabile.


     L’operazione è molto semplice, valore dell’immobile moltiplicato per il coefficiente del 30%.


 


Se l’immobile fosse stato adibito ad uso diverso da quello della produzione o trasformazione di     beni, ad esempio fosse stato un albergo o un garage, il coefficiente sarebbe stato del 20%.


 


Tornando alla nostra azienda avremo:


1.200.000,00 x 30%= 360.000,00 (valore dell’area)


Il provvedimento che disciplina la materia prevede che gli ammortamenti precedenti siano imputati


interamente al fabbricato, pertanto l’esposizione in bilancio a seguito dei conteggi effettuati sarà la seguente:


 


ATTIVO                                                                     


 Terreni                  360.000,00

Fabbricati           1.238.000,00                                      


PASSIVO


Fondo amm.to fabbricati 958.800,00


Il residuo ammortizzabile a decorrere dal bilancio 2006 con la nuova normativa   sarà di


€ 279.200,00.


Con la “normativa precedente” sarebbe stato di 639.200,00.


Questi dati potrebbero essere di spunto per nuove politiche aziendali in termini di tax planning.


 


In caso di controlli da parte dell’amministrazione finanziaria potrebbe essere necessario esibire  il prospetto di calcolo effettuato pertanto e’ opportuno conservare copia del rogito notarile,   in cui e’ evidenziato il  costo di acquisto.


 


L’altro dato che viene richiesto – sempre in materia di immobili strumentali – è il valore della quota di  ammortamento riferita all’area dedotta nel 2005. L‘importo è necessario per poter effettuare il ricalcolo del secondo acconto delle imposte. Il dato si può desumere verificando la percentuale di ammortamento applicata all’immobile nell’esercizio 2005 e moltiplicarla per il valore dell’area.


Novembre 2006

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