LA CASA

 

 

Il Commercialista Telematico presenta un e-book di circa 60 pagine, molto interessante e completo sull’argomento “casa”, curato da autori già notissimi agli utenti del sito: Dott. Gianfranco Antico, Dott. Ercole Bellante, Dott. Massimo Conigliaro.

 

Indice

 

Capitolo 1

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa

1.1. Il quadro normativo

1.2. Il controllo dei benefici

1.3. Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa

1.4.I recenti interventi di prassi.

1.4.1. La risoluzione n. 44/2004 (commento).

1.4.2. La risoluzione n. 66/2004 (commento).

1.4.3. La risoluzione n. 25/2005 (commento).

1.4.5. La risoluzione n. 29/2005 (commento).

1.4.6. La circolare n. 38/2005 (commento).

1.4.6.1. Requisiti soggettivi

1.4.6.2. Requisiti oggettivi

1.4.6.3. Decadenza

1.4.6.4. Applicabilità dell’agevolazione in caso di successione o donazione

1.4.6.5. Pertinenze

1.4.7. La risoluzione n. 32/E del 16 febbraio 2006.

1.4.8. La risoluzione n. 110/E del 2 ottobre 2006

1.5. La giurisprudenza

1.5.1. Il pensiero della Commissione Centrale

1.5.2. Il pensiero della Suprema Corte

1.6. Ulteriori precisazioni ministeriali e/o giurisprudenziali

 

 

Capitolo 2

Gli interessi passivi detraibili

2.1. Detraibilità degli interessi passivi derivanti da mutui ipotecari per l’acquisto di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale

2.1.1. Limiti di detraibilità degli interessi passivi

2.1.2. Beneficiari

2.1.3. Variazione dei beneficiari

2.2 Detraibilità degli interessi passivi derivanti da mutui ipotecari stipulati per l’acquisto di altra propria abitazione diversa da quella principale

2.3 Detraibilità degli interessi passivi derivanti da mutui ipotecari stipulati per l’acquisto di altri immobili (anche ad uso non abitativo)

2.3.1. Altre condizioni generali relative ai mutui ipotecari

2.4 Detraibilità degli interessi passivi relativi alla costruzione o alla ristrutturazione dell’abitazione principale

2.4.1. Condizioni per potere usufruire dell’agevolazione

2.5.  Detraibilità degli interessi passivi derivanti da mutui (anche non ipotecari) stipulati nel 1997 per interventi di recupero edilizio

2.5.1.Condizioni di detraibilità

 

 

Capitolo 3

Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio

3.1. Utilizzo della detrazione

3.2. I beneficiari

3.3. I beneficiari nei condomini

3.4. Se cambia il proprietario dell’immobile ristrutturato

3.5. Gli immobili da ristrutturare

3.6. Gli interventi di recupero edilizio ammessi al beneficio

3.7. I costi detraibili

3.8. Modalità di ripartizione dei costi nei condomini

3.9. Gli adempimenti necessari per usufruire dell’agevolazione

3.10. I pagamenti

3.11. La decadenza dai benefici

3.12. Modalità di restituzione dell’agevolazione quando non spetta

3.13. Costruzione di box e posti auto pertinenziali

3.14. Acquisto di immobili facenti parte di caseggiati interamente ristrutturati

3.15. L’Iva agevolata del 10%

3.15.1. Tipi di interventi e tipologia di immobili

3.15.2. Prestazioni di servizi e beni significativi

3.15.3. Modalità di calcolo e fatturazione

3.15.4. Il calcolo degli acconti

3.15.5. L’aliquota agevolata non si applica

3.16. L’Iva ordinaria del 10%

3.17. Alternatività

 

 

Capitolo 4

La Finanziaria 2005

4.1. La liquidazione dell’imposta derivante dai contratti di locazione

4.2. Le risposte di Telefisco

4.3. Poteri di accertamento residuali

4.4. Accertamento dei redditi dei fabbricati: il nuovo art. 41-ter del D.P.R. 600/73.

4.5. Omessa registrazione del contratto di locazione

 

 

Capitolo 5

La Finanziaria 2006

5. La tassazione delle plusvalenze immobiliari

5.1. L’imposta sulla rendita della Finanziaria 2006

5.1.1. Individuazione ed esame delle fattispecie oggetto di determinazione sostitutiva. Cessioni di immobili

5.1.2. La tassazione

5.1.3. Cessioni di terreni

5.1.4. La tassazione

5.2. La tassazione del valore catastale e non del prezzo. Il dettato normativo

5.3.L’attività di controllo. L’inibizione dei poteri di controllo

5.4. Le prime risposte dell’Amministrazione finanziaria

 

Capitolo 6

La cd. Manovra Prodi

6.1 La rettifica di valore e di corrispettivo

6.2 L’aliquota agevolata per i trasferimenti di beni  immobili  in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati.

6.3 Attribuzioni e poteri. Novità

6.4 Le plusvalenze da cessioni di immobili oggetto di donazione

 

PUBBLICHIAMO LE PRIMISSIME PAGINE, CON L’OMISSIONE PERO’ DI TUTTE LE NOTE E RINVII DI CUI L’OPERA E’ FORNITISSIMA

 

 

Capitolo 1

 

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa

 

 

 

Le agevolazioni “prima casa”, introdotte dalla legge 22 aprile 1982, n. 168, sono disciplinate dalla nota II – bis, dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/86, contenente il Testo Unico dell’imposta di registro, aggiunta dall’art. 16 del D.L. n. 155 del 22 maggio 1993, convertito dalla legge n. 243 del 19 luglio 1993, con contestuale modifica del comma 1 del citato articolo 16, nonchè dal D.Lgs. n. 437/90, dal D.P.R. n. 643/72 e dalla Tabella A, parte seconda e terza, allegata al D.P.R. n. 633/72.

 

1.1. Il quadro normativo

 

Il complesso quadro normativo sopra indicato prevede l’applicazione di benefici fiscali per gli atti a titolo oneroso che comportano il trasferimento della piena proprietà o della nuda proprietà, abitazione, uso ed usufrutto relativi ad unità immobiliari non aventi le caratteristiche d’abitazioni di lusso, secondo quanto previsto dal D.M. del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969.

Il regime agevolato attualmente in vigore – cfr. art. 3, comma 131, della legge n. 549/95 e art. 7, comma 6, della legge n. 488/99 – prevede l’applicazione dell’imposta di registro in misura ridotta (3%) o alternativamente l’Iva con aliquota ridotta ( 4%), e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.

Per poter godere delle agevolazioni fiscali è necessario che :

  • l’abitazione oggetto di trasferimento sia un’abitazione “non di lusso” (anche se non ultimata, purchè rimanga l’originaria destinazione ) secondo quanto indicato dal già citato D.M. 2 agosto 1969 e pertanto riconducibile nelle categorie catastali comprese tra A1 e A11, esclusa l’A10;
  • l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o nel Comune nel quale svolga la propria attività, incluse quelle senza remunerazione; per gli italiani trasferiti all’estero per motivi di lavoro, l’immobile deve essere situato nel comune dove ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro (che può essere anche un soggetto non imprenditore) , mentre per i cittadini emigrati l’abitazione può essere la prima casa, ovunque ubicata, nel territorio nazionale;
  • nell’atto di acquisto (o nel contratto preliminare, al fine di usufruire dell’aliquota agevolata sin dagli acconti eventualmente corrisposti) l’acquirente dichiari:
  • di voler stabilire la residenza nel comune dell’acquisto, se non vi si trova già o se in questo non si trova la sua sede dell’attività (vedi sopra);
  • di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel comune dove è situato l’immobile acquistato ( se si è già goduto dei benefici prima casa è possibile goderne nuovamente se quanto acquistato in passato non è più nella titolarità del soggetto acquirente, all’atto del nuovo acquisto );
  • di non essere titolare, neppure per quote di comproprietà o in regime di comunione legale, in tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, anche nuda, o di diritti reali di godimento su altra casa di abitazione acquistata dall’acquirente o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”, a partire da quelle previste dalla legge 22.04.82 n. 168 (la titolarità di una sola quota di altra casa, non in comunione con il coniuge, non impedisce l’acquisto agevolato).

 

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa competono anche a quei cittadini che possiedono nello stesso comune un’altra abitazione se questa è inidonea all’abitazione in rapporto alla situazione personale del contribuente (la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6476 del 18 luglio 1996, ha precisato che le agevolazioni possono applicarsi anche nei casi in cui l’acquirente possegga un altro alloggio che non sia “concretamente  in grado di sopperire ai bisogni abitativi”, requisito che deve essere verificato con riguardo alle circostanze relative alla situazione personale del contribuente. Se infatti il contribuente già possiede un immobile, anche abitativo, ma inidoneo ad offrire effettiva abitazione al compratore del nuovo immobile e alla sua famiglia, può comunque godere delle agevolazioni prima casa per l’acquisto del nuovo immobile: la situazione di “inidoneità” deve essere dedotta e provata dall’interessato, non potendo all’uopo bastare una mera dichiarazione d’inadeguatezza, senza allegazione di elementi atti a evidenziarla).

Come si vede, rispetto alla normativa antecedente – art.1, comma 6, della legge 22 aprile 1982, n.168 – non è più necessario che il contribuente destini l’immobile acquistato ad abitazione propria e/o dei familiari (è agevolato, pertanto, anche l’acquisto di una casa già locata se sussistono le condizioni sopra viste).

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto di alcune pertinenze destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato, anche se effettuate con atto separato, e per non più di una delle seguenti : cantina o soffitta, rimessa o box auto; tettoia o posto auto.

L’acquirente decade dai benefici goduti ogniqualvolta l’Amministrazione Finanziaria accerti la mendacità della dichiarazione resa  di possesso dei requisiti soggettivi ed oggettivi, o non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile,  oppure venda, o effettui una donazione, prima di cinque anni dell’acquisto e non proceda al riacquisto, entro 1 anno dall’alienazione, di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Nell’ipotesi di decadenza l’acquirente deve corrispondere la differenza d’imposta, gli interessi di mora e la sanzione amministrativa del 30%.

La sanzione, tuttavia, non si applica qualora la dichiarazione mendace prestata in sede di contratto preliminare sia determinata da eventi successivi non dipendenti dalla volontà dell’acquirente, per esempio acquisizione di un immobile idoneo per abitazione, per successione mortis causa.

 

1.2. Il controllo dei benefici

 

Prima dell’intervento delle circolari n. 69/02 e 38/05, in  ordine  al  termine entro il quale gli uffici potevano verificare la sussistenza dei  requisiti  soggettivi  ed  oggettivi  per  beneficiare  delle agevolazioni fiscali  c.d.  “prima  casa”, le interpretazioni sono state divergenti: da una parte le  Sezioni  Unite  della Cassazione, che avallavano l’indirizzo giurisprudenziale favorevole al termine  di  decadenza triennale, previsto dall’articolo  74,  secondo  comma,  del D.P.R. n.  634/72  (ora  articolo  76, comma 2, del D.P.R. n.131/86),  secondo  cui  “l’imposta  deve  essere  richiesta,  a pena di  decadenza, entro  il  termine  di  tre  anni”,  specificando, contemporaneamente, le  regole  attinenti  alla  sua decorrenza, e dall’altra l’Amministrazione finanziaria che individuava il termine decennale sulla base dell’articolo 76 del citato  DPR  n. 634 del 1972 (ora articolo 78 del testo unico), in forza del quale “il credito dell’amministrazione finanziaria per l’imposta definitivamente accertata si prescrive in dieci anni”.                       

Secondo i Giudici della Corte Suprema, la  citata  previsione normativa decadenziale – tre anni -, riferite  agli  atti  da  presentarsi  o  presentati  per  la registrazione, risponde all’esigenza  di  assicurare  certezza  al  rapporto  ed insieme tutelare  il  contribuente.                                    

L’Agenzia delle Entrate (circolare n.69/E del 2002), aderendo alla tesi della Corte di Cassazione, ha quindi, a partire dal 2002, invitato gli uffici a fare riferimento all’attuale articolo  76, comma 2, del D.P.R. n.131/86, in quanto relativo “per il tempo dell’emanazione del provvedimento integrante esercizio del potere impositivo” e non, invece, “alle disposizioni dettate al diverso scopo di fissare la prescrizione del credito d’imposta, una volta che sia incontestabilmente insorto in dipendenza dell’esercizio del potere stesso”. 

Il triennio di decadenza decorre dalla data in cui l’ufficio finanziario “ha facoltà di contestare al contribuente la perdita del trattamento agevolato in dipendenza di mendacio…………………

 

 

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