... Sono esenti dall’imposta << le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricati diversi da quelli di cui al numero 8-ter, eluse quelle effettuate, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’art. 31, primo comma, lettere c) ed e) della legge 5 agosto 1978, n. 457 >>.

La disciplina Iva relativa alla cessione di immobili,  è contenuta in due distinte disposizioni dell’art, 10 D.P.R. 633/1972  introdotte dal comma 8 dell’art. 35 del Decreto Legge 223/2006, convertito in legge.

In particolare il n. 8- bis fa esclusivo riferimento alle cessioni di beni immobili ad uso abitativo, il n. 8- ter fa riferimento alle cessioni di immobili strumentali.

Per entrambe le categorie di immobili, la regola fissata dal Legislatore è quella della esenzione.

Prima di procedere all’analisi del nuovo regime di imposizione delle cessioni di immobili ad uso abitativo è opportuno fare riferimento alla nozione di cessione.

Ai fini Iva è considerata cessione non solo il trasferimento a titolo oneroso di un bene, ma anche quello a titolo gratuito. Rientrano quindi nella disciplina del nuovo regime non solo le compravendite, ma anche ad esempio le permute. Inoltre viene considerata cessione di fabbricato non solo l’atto che trasferisce la piena proprietà dello stesso, ma anche gli atti che realizzano il trasferimento della nuda proprietà o che costituiscono diritti reali di godimento sull’immobile ( esempio l’usufrutto ), nonché gli atti di natura espropriativi posti in essere dalla Pubblica Amministrazione.

.... il nuovo regime

Il n. 8- bis dell’art. 10 del D.P.R. 633/1972 prevede una sola eccezione che consente di rimanere nel regime di imponibilità. Tale ipotesi è applicabile se si verificano due condizioni tassative:

chi cede deve essere l’impresa che ha costruito o ristrutturato il fabbricato;

la cessione deve avvenire entro 4 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento di ristrutturazione;

E’ dunque fondamentale chiarire cosa si intende per impresa costruttrice e/o ristrutturatrice, ed individuazione del momento a partire dal quale iniziano a decorrere i quattro anni.

REQUISITI DELL’ IMPRESA. La Circolare Ministeriale 182/E/1996 stabilisce che si considerano imprese costruttrici  anche quelle che realizzano i fabbricati avvalendosi di imprese che realizzano i fabbricati avvalendosi di imprese terze per la esecuzione dei lavori. Fermo restando il principio per cui è costruttore il soggetto che risulta titolare del permesso a costruire, ancorché si tratti di un soggetto che non opera professionalmente nel campo edilizio. Relativamente alle imprese che effettuano opere di ristrutturazione si fa riferimento a imprese che eseguono interventi di ristrutturazione sia edilizia che urbanistica,  intervento di restauro o risanamento conservativo, che possono essere eseguiti direttamente ma anche tramite imprese appaltatrici.

INDIVIDUAZIONE DEL MOMENTO. per individuare precisamente il momento dal quale iniziano a decorrere i quattro anni bisogna fare riferimento al momento in cui è stato ultimata la costruzione o l’intervento di ristrutturazione. Tale momento assume notevole importanza in quanto da esso decorrono i quattro anni entro cui è possibile effettuare in regime di imponibilità la cessione dell’immobile abitativo. Il documento che attesta l’ultimazione dei lavori è il certificato di fine lavori che viene richiesto all’autorità competente.

In tutte le altre ipotesi la cessione di fabbricati ad uso abitativo è sempre esente IVA con l’obbligo di indicare in fattura la dicitura “ operazione esente da iva ai sensi del punto 8-bis) articolo 10, DPR 633/1972 ” .

A titolo di esempio. Passano dal regime di imponibilità a quello dell’esenzione le cessioni di fabbricati poste in essere dalle società immobiliari di compravendita.

Sotto il profilo delle imposte indirette non cambia nulla rispetto al passato per  le cessioni di immobili adibiti ad uso abitativo: si applicano ancora le regole previdenti ai sensi delle quali:

per le cessioni soggette ad iva si applicano le imposte di registro, ipotecarie e catastali in MISURA FISSA;

per le cessioni esenti da iva si applica l’imposta di registro in misura proporzionale, mentre per le imposte ipotecarie e catastali sono applicate in misura fissa ( 168+168 euro ) o proporzionale ( 2+1 per cento ) a secondo che si tratti o meno di prima casa.

ottobre 2006

Dott. Francesco Giordano, in Napoli