Terreni costituenti pertinenze di fabbricati strumentali:esclusione dal computo degli ammortamenti. Prima analisi delle problematiche aperte


Come noto, in base al disposto dell’articolo 36, comma 7, del D.L. 223/2006 – convertito nella Legge 248/2006,
è stato stabilito che ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili, il “costo” dei fabbricati strumentali deve essere assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza.


Il “costo” delle predette aree è quantificato in misura pari al “valore” risultante da apposita perizia di stima, redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri e dei periti industriali edili e comunque non inferiore al 20% e, per i fabbricati industriali, al 30% del “costo” complessivo
(l’originaria formulazione della disposizione prevedeva che il costo delle aree dovesse quantificarsi “in misura pari al maggiore tra quello esposto in bilancio e quello corrispondente al 20 per cento e, per i fabbricati industriali, al 30 per cento del costo complessivo”. In sede di conversione, è stata inserita una modifica nel senso di quantificare il costo delle aree pertinenziali in misura pari “al valore risultante da apposita perizia di stima, redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri e dei periti industriali edili e comunque non inferiore al 20 per cento e, per i fabbricati industriali, al 30 per cento del costo complessivo”).

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Rientrano nell’ambito oggettivo di applicazione della disposizione i fabbricati strumentali per destinazione e per natura iscritti o che devono essere iscritti nel catasto edilizio urbano, secondo la definizione che ne viene fatta ai fini dell’ICI (Cfr. art.2, comma 1, lettera a), del D.Lgs. 504/1992). Ne sono esclusi, pertanto, gli impianti e i macchinari ancorché infissi al suolo.


In pratica, al fine di enucleare dal valore di carico dei fabbricati la connessa quota afferente i terreni, è necessario fare un confronto tra il relativo “valore” di perizia e il relativo “costo” iscritto in bilancio forfetariamente determinato in termini percentuali rispetto al costo complessivo di bilancio.


Una prima questione da risolvere concerne il riferimento temporale rispetto al quale determinare il valore di stima dell’area e l’incidenza sul “book value” dell’area stessa.


Considerazioni logico-sistematiche portano a ritenere che tale riferimento non possa che essere la data di acquisto del fabbricato, non quindi la data di chiusura del bilancio 2006 di entrata in vigore del DL 223.


In caso contrario, vale a dire se si procedesse annualmente a periziare l’area in base ai prezzi correnti, vi sarebbe disomogeneità tra tale valore (espresso a valori di mercato) e il costo della superficie determinato forfetariamente in percentuale sul valore di libro del fabbricato (espresso a dati storici)
[In questo senso è M. Piazza “Terreni, perizia a data incerta” – SOLE 24 ORE del 28/7/2006]

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In relazione alla decorrenza della nuova disposizione, va osservato che in base al comma 8 del citato art. 36, essa trova applicazione a partire dal periodo d’imposta in corso alla data di entrata in vigore del decreto, anche per le quote di ammortamento relative ai fabbricati costruiti o acquistati nel corso di periodi di imposta precedenti.


Ciò stante, per le Società con esercizio sociale coincidente con l’anno solare, la nuova regola vale sin dal 2006 e già in sede di determinazione degli acconti per tale annualità, posto che – in base al comma 34 del citato art.36/223, la determinazione dell’acconto IRES e IRAP su base storica deve essere effettuata avendo riguardo alle disposizioni del D.L. 223.







agosto 2006

Giovanni Mocci


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