Le locazioni immobiliari – la nuova imposizione indiretta alla luce del D.L. 223/2006: gli aspetti operativi relativi al regime di transizione dall’applicazione dell’IVA all’assoggettamento ad imposta di registro


Per effetto delle modifiche apportate dall’art.35, comma 8, del DL 223/2006 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n.153 del 4 luglio 2006) al punto 8) dell’art.10 del DPR 633/72, le locazioni dei fabbricati sono divenute esenti IVA, anche se i fabbricati stessi risultano strumentali per natura.


 


La modifica normativa è di estremo rilievo, in quanto in base all’art.40 del DPR 131/86, le operazioni esenti IVA di cui all’art.10, punto 8) del DPR 633/72 – rese da soggetti con partita IVA (non quindi persone fisiche) – ricadono nell’ambito applicativo dell’imposta di registro


 


In vero, il provvedimento ha suscitato non poche perplessità tra gli operatori e sembrano siamo imminenti delle modifiche normative tendenti a far permanere l’esenzione IVA con esclusivo riguardo alle unità immobiliari di civile abitazione (non quindi agli Uffici o ai cespiti industriali o commerciali) con la previsione, tuttavia, di estendere il regime di esenzione anche alle societa’ costruttrici per la rivendita (che ora fatturano i canoni di civile abitazione al 10%).


 


E’ tuttavia il caso di dare un’indicazione di come comportarsi nel frattempo, posto che il DL 223 è ora norma vigente, per essere stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale.


In particolare, occorre evidenziare quale siano i presupposti per far scattare il regime di esenzione IVA art.10, punto 8), del DPR 633/72 sui canoni di locazione che intanto i concedenti stanno addebitando ai conduttori.


 


A questo proposito va considerato che per individuare il corretto trattamento IVA (di imponibilità o di esenzione) applicabile ai canoni di locazione di uffici o negozi occorre fare riferimento alle disposizioni fissate dall’art.6 del DPR 633/72 in materia di momento di effettuazione delle operazioni, giacché la regola da applicare è proprio quella esistente al momento di effettuazione delle operazioni stesse.


Come noto, agli effetti IVA, il momento di effettuazione delle operazioni è quello in cui per il prestatore si determina l’esigibilità dell’imposta, vale a dire l’”IVA debito” afferente i diversi periodi di liquidazione dell’imposta.


E’ dunque corretto ritenere che il concedente del bene in locazione deve fatturare in esenzione solo con riferimento a quelle operazioni per le quali il momento di esigibilità dell’imposta si è realizzato a decorrere dalla data del 4 luglio 2006 (di entrata in vigore del DL 223/2006).


 


Le locazioni sono prestazioni di servizio e, in base a quanto previsto dal citato art.6 del DPR 633/72, per detto tipo di operazioni l’esigibilità dell’IVA coincide con il primo dei due momenti, quello del pagamento del corrispettivo ovvero dell’emissione della fattura.


In pratica, l’operazione si considera effettuata limitatamente all’ammontare fatturato o pagato e l’IVA diviene esigibile per l’importo corrispondente.


 


Ciò stante, a nulla rileva il riferimento temporale della locazione (ad esempio, fattura anticipata di giugno relativa all’affitto di luglio), ma conta o la data del pagamento del corrispettivo o quella dell’emissione del documento di addebito.


In concreto, per i pagamenti effettuati entro il 3 luglio o per le fatture emesse entro la data medesima, i canoni di locazione devono essere assoggettati ad IVA ordinaria.


 

13 luglio 2006


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