Le cessioni immobiliari alla luce della Legge Finanziaria 2006

Possibilità di optare per il regime dell’imposta sostitutiva per la plusvalenza da cessione immobiliare.


Possibilità di avvalersi del valore catastale per il calcolo delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.


Il legislatore, con la Finanziaria 2006 (Legge 23 dicembre 2005, n. 266), ha apportato profonde modifiche (commi 496-497) alla disciplina fiscale applicabile alle cessioni immobiliari effettuate da persone fisiche.


Due i profili di maggiore importanza:


·        la possibilità dell’applicazione di un’imposta sostitutiva, pari al 12,50%, per la tassazione delle plusvalenze derivanti da cessioni immobiliari;


·        la possibilità di avere come base imponibile, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, in casi di cessioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, il valore catastale al posto del corrispettivo pattuito.


È ovvio che lo scopo del legislatore sia quello di far emergere il prezzo effettivamente pattuito dalle parti nei trasferimenti immobiliari.


Analizziamo le suddette previsioni legislative:


 


Plusvalenze da cessioni immobiliari.


In deroga alla disciplina di cui all’art. 67, comma 1, lett. b) del T.U.I.R., possibilità di applicazione, all’atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al Notaio, di un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito, pari al 12,50%, per le cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, e di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.


Cause di esclusione:


·        immobili pervenuti per successione, donazione o per usucapione;


·        immobili acquistati o costruiti da più di cinque anni;


·        nel caso di appartamenti, immobili adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del tempo, tra l’acquisto o la costruzione e la vendita, dal cedente o dai suoi familiari.


Una deroga è prevista per le plusvalenze realizzate dalle cessioni a titolo oneroso di terreni edificabili che, indipendentemente dalla modalità di acquisizione del bene, possono usufruire della opzione de quo.


Requisiti soggettivi:


Tutte le cessioni effettuate da persone fisiche, fatta eccezione delle cessioni effettuate da persone fisiche nell’esercizio di imprese commerciali, arti e professioni (art. 67, comma 1, del T.U.I.R.).


Base imponibile:


L’aliquota del 12,50% deve applicarsi su una base imponibile costituita dal corrispettivo dichiarato in un atto ovvero su una base imponibile determinata secondo le modalità previste dall’art. 68 del T.U.I.R.


 


Criterio del prezzo-valore.


Come detto in premessa, la Finanziaria 2006 ha previsto la possibilità che la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, in casi di cessioni (tra persone fisiche) di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, sia rappresentata dal valore catastale e non più dal corrispettivo pattuito.


In mancanza di un’espressa limitazione normativa, si ritiene che essa possa trovare applicazione anche nel caso di cessione di abitazioni qualificabili “di lusso”.


Cause di esclusione:


·        cessioni aventi ad oggetto locali commerciali od industriali;


·        cessioni aventi ad oggetto immobili non ad uso abitativo.


 


Requisiti soggettivi:


Tutte le cessioni effettuate da persone fisiche, fatta eccezione delle cessioni effettuate da persone fisiche nell’esercizio di imprese commerciali, arti e professioni (art. 67, comma 1, del T.U.I.R.).


Base imponibile.


In deroga all’art. 43 del D.P.R. n. 131/1986 la base imponibile, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’art. 52, commi 4 e 5, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto (valore catastale del bene immobile compravenduto).


Benefici scaturenti dalle suddette applicazioni.


I contribuenti che si avvalgono delle disposizioni su citate, ha stabilito, infine, la Finanziaria 2006, sono esclusi dai controlli previsti dalla stessa Finanziaria 2006 e nei loro confronti non trovano applicazione le disposizioni di cui agli artt. 38, terzo comma, del D.P.R. n. 600/1973 e 52, comma 1, del D.P.R. n. 131/1986.


 


 


Avv.Maria LEO


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