IL LEASING IMMOBILIARE: DEDUCIBILITA’ FISCALE


Nel vasto panorama degli strumenti finanziari, necessari per sostenere un investimento immobiliare,  l’impresa si ritrova a dover scegliere tra il mutuo ed il leasing immobiliare. Innegabili sono le diversità tra i due strumenti finanziari, riconoscendo nel primo una struttura più rigida, nel secondo una maggiore flessibilità.


Il leasing immobiliare è uno strumento finanziario con il quale la società di leasing acquista o fa costruire l’immobile scelto dall’azienda in base alle proprie esigenze e concedendoglielo poi in leasing per un periodo contrattualmente determinato.


Al termine del contratto di leasing, l’azienda, dopo aver beneficiato della deduzione dei canoni dal reddito imponibile, ha la facoltà di acquistare l’immobile ad un prezzo già prefissato al momento della stipula del contratto ( riscatto ).


Un ruolo importantissimo nella scelta tra mutuo e leasing, è giocato dal vantaggio fiscale, che nel leasing è molto maggiore, in particolare per le aziende. Il leasing, infatti permette di ammortizzare l’immobile da un minimo di 8 ad un massimo di 15 anni, rispetto al periodo di ammortamento ordinario, previsto in oltre 30 anni. Se diversamente si acquista un immobile con un mutuo, il Fisco permette la deduzione degli interessi, ma non consente la deduzione della quota capitale.


Il Collegato alla finanziaria 2006, ha apportato alcune modifiche alla disciplina della durata e della deducibilità dei canoni leasing, con rilevanti conseguenze sia per gli utilizzatori dei beni immobiliari, sia per le società di leasing.


L’art. 5 – ter del D. Lgs. 30 settembre 2005, n. 203 convertito dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, intervenendo sul testo dell’art. 102 , comma 7, del T.U.I.R., ha modificato il regime fiscale dei contratti di leasing immobiliare. In particolare, in capo all’impresa utilizzatrice, viene mutato il requisito della durata minima del contratto necessaria al fine di poter dedurre i relativi canoni.


Nulla cambia invece per il leasing di beni mobili, i cui canoni restano deducibili per il locatario a condizione che la durata del contratto sia non inferiore alla metà del periodo di ammortamento stabilito dai coefficienti ministeriali in relazione all’attività esercitata dall’impresa.


 Ai sensi della nuova norma, indipendentemente dai criteri di contabilizzazione, per l’impresa utilizzatrice è ammessa la deduzione dei canoni di locazione a condizione che la durata del contratto non sia inferiore alla metà del periodo di ammortamento corrispondente al coefficiente stabilito a norma del comma 2, in relazione all’attività esercitata dall’impresa stessa, se il contratto ha per oggetto beni immobili, e comunque con un minimo di otto anni ed un massimo di quindici anni se lo stesso ha per oggetto beni immobili.


Ma qual è la durata minima del leasing immobiliare? Un contratto di durata superiore ai 15 anni determina o meno canoni sempre deducibili?


L’ Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 10/2006/E ha fatto chiarezza sulle incertezze interpretative della norma, precisando che se la metà del periodo di ammortamento


·        Inferiore a 8 anni, quest’ultima (otto anni ) è la durata minima del contratto richiesta ai fini della deducibilità dei relativi canoni;


·        È compresa tra 8 e 15 anni ( esempio 12 anni ), la durata minima del contratto deve essere pari a tale valore ( cioè 12 anni );


·        È superiore a 15 anni, quest’ultima ( 15 anni ) è la durata contratuale minima richiesta dalla norma.


Pertanto se la metà del periodo di ammortamento è di è di 16,6 anni ( corrispondente ad un aliquota pari al 3 % ), ai fini della deducibilità dei canoni, sarà sufficiente che il contratto di leasing immobiliare venga stipulato  per una durata pari a 15 anni.


La Circolare n. 10/2006/E ha precisato che al fine di determinare la durata minima richiesta dalla norma, occorre assumere, quale data iniziale di decorrenza del contratto la data di stipula dello stesso, ovvero se diversa, la successiva data di consegna del bene, a partire dalla quale le parti abbiano differito il momento dal quale decorre l’obbligo di pagamento dei canoni.


Ad avviso dell’Agenzia delle Entrate, in tal modo è possibile assicurare il rispetto della finalità della modifica normativa, volta ad ampliare l’arco temporale nel quale è consentita la deduzione dei canoni leasing.


Relativamente alla decorrenza delle nuove regole, si precisa che la nuova disciplina trova applicazione relativamente ai contratti di locazione finanziaria stipulati successivamente al 3 dicembre 2005.


Ai fini dell’individuazione della data di stipula del contratto, l’ Agenzia delle Entrate ha precisato che occorre dare rilievo alla data in cui si manifestano quelle vicende giuridiche che consentono di ritenere definitivamente assunte le obbligazioni contrattuali ricollegabili al leasing.


 


Francesco Giordano

Praticante Dottore Commercialista in Napoli 


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